房地产市场真正市场化了　行政调控自会消失

　　由中国人民大学经济研究所发布报告预计，最早明年二季度开始，“限贷”和“限购”可能会发生松动。要使得明年经济增速不跌破9%，宏观经济可承受的房地产价格回落在20%左右。人大经济学院副院长刘元春表示，房地产价格下降幅度接近20%时政府应考虑调整房地产政策。
　　

      “限贷”和“限购”本就属于临时性调控政策，乃是针对当前高房价而出台的。其推出时虽然宣称只是为稳定房价、控制过快上涨局势，但实则是为了通过限制销售量打压市场投机热情，从而挤压过多的房价泡沫，利用调控周期兴建大量保障房，以时间换取楼市调控的空间，避免因房价暴跌造成的经济衰退。

　　经过一年多的楼市调效果来看，“限购”所发挥的威力最大，可谓一剑封喉，直接消弭楼市投机需求，使销售量迅速降至冰点。至于“限贷”则是釜底抽薪，投机者缺乏充足的资金，也就无力再兴风作浪，只能一步步退出楼市。如今楼市已步入下跌周期，一线市场如北京、上海、深圳均出现开发商降价促销，通过力推新盘、大幅低价销售回收资金，甚至因降幅过大引发老业主不满，各地再次上演所谓老业主“维权、砸销售处”的丑闻。

　　近日温家宝在俄罗斯访问期间特别强调：“对于房地产一系列的调控措施，决不可有丝毫动摇，我们的目标是要使房价回归到合理的价格。”由此可见，中央对于高房价影响民生大局的认识非常清楚，楼市调控的政策还将坚持下去，不仅放松的可能性很小，甚至会根据情况推出更严厉的对策。而且从历次调控情况来看，一旦政策放松，就会发生走势预期逆转，投机者再次蜂拥而至，导致房价大幅反弹，堆积更严重的泡沫，使调控付诸东流。

　　因此，基于目前的经济状况和民生局面，楼市调控放松的调子不可轻弹，不能再重蹈“调控变空调”的败局。至于经济增速下降，乃是产业升级、经济结构调整的必然现象，短痛好过长痛，无需大惊小怪。何况，有质量的低速增长，远远好过投机泡沫堆积起来的增长，前者更有利于国民经济正常发展。否则，为了维持投机泡沫，不惜逆转调控政策，则会在短期辉煌后，迎来严重的经济崩溃。

　　从大局来看，“限购、限贷”政策的逐步退出，需要其它因素的配合。其一是房价回调至居民可承受范围内，也就是合理房价收入比应为3～6；其二是保障房形成规模效应，中低收入群体可以低廉费用租赁到住房；其三是房产税面向全国推出，通过收取房产持有税的方式，增加投机成本，从而压制投资需求。只有在这三个因素成立后，此轮楼市调控周期方能胜利结束，临时性的“限购、限贷”等行政手段也会退出。