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解析:商业地产如何进行商业业态规划

  在大型商业项目中,其业态种类趋向于更加多样化。既有不同规模、档次的业态组合,如大型卖场、百货店、精品店、商业街等;也有不同经营特色的业态组合,如文化、娱乐、休闲、运动、购物等。其服务内容和功能结构已远远超出了常见的特定建筑类型范畴,而是一个组织精密、结构复杂、形态丰富的以商业为主要功能的建筑综合体。如何平衡多样化的业态与复杂的功能流程之间的矛盾,无疑是商业地产项目设计中最大的挑战。 商业项目不同功能模块的性质和任务,是建筑设计的根本依据和出发点。不同地域、不同经济条件、不同民族、不同服务人口数量,都应有不同的建筑规模,并具备相应的设施、设备和室外活动场地;不同年龄、不同层次人群的需求、包括残疾人都能等到合理满足,其空间组织应按功能要求、动静活动形态、人流密度等适当分区、主次明确,同时也要考虑区域或局部具有延伸和调整使用的可能性。商业设施、环境和场所也不是静态的固定存在,而是具有动态的发展变化。从设计上创造一个能适应未来发展变化的建筑空间环境也是商业项目的特殊要求。同时,业态的多样化,也需要建筑设计要为安全可靠的日间和夜间管理创造方便的条件。


  不同于普通独立的商业建筑,如百货商场、超市等,大型商业地产项目中各部分功能空间在平面布局、竖向交通、安全疏散、人流组织等方面很容易出现交叉干扰、结构混乱的情况。而且不同功能模块在空间尺度等方面也差异巨大,对结构、设备等技术要求更高。一些先进的结构、设备技术的采用也需要建筑设计师和国外专业化公司之间紧密的配合,如大跨度空间体系、钢结构体系、生态智能设备体系以及先进的防火疏散体系等在大型商业地产项目中往往是必须重点研究的技术核心。甚至某些技术难点部位不能简单照搬国外的实例,而应根据国内实际情况专门研究并制定技术解决方案。北京某Shopping Mall在设计都完成之后上报时,才发现其中有重大的消防隐患,原因就在于没有充分考虑到美国和中国在相关规范方面的差异。功能布局需要重大调整,导致设计全盘返工。


  商业地产项目中,不同的功能空间有相当严格的技术要求,如电影院需要大空间以及适当倾斜的地面,餐饮设施需要独立的排风、排油烟管道,而室内游泳池、洗浴中心等需要独立的上下水管道及温湿度控制设备等。某些大型超市对每层面积、柱网尺寸、层高等也都有自身独特的要求,所有这些要求决定了其间相互位置关系的复杂性。没有经过深思熟虑的简单布置会造成后期更改的不便,也影响到正常的运营和使用。如某商业地产项目进行招商,其地段、规模等均对一家大型超市具有相当的吸引力,但其柱网、层高方面虽适合普通商业的需要,却与这家超市的要求有较大差距,最后双方的合作都没有成功。


  在商业运营与建筑设计之间有时会产生一些不可调和的矛盾。仅从商业设施的运营与使用出发而确定的功能流程和空间布局,会影响到建筑结构及造型的技术合理性,甚至会产生关系到建筑物能否成立的问题。因此,在商业项目设计中,一方面要追求技术的进步、重视对新型结构形式以及技术设备的研究和探索,以适应更新的商业业态的使用要求;另一方面在进行业态规划和商业空间布局的同时,应充分考虑技术实现的可能性。这方面有一个类似项目的例子,五棵松体育中心虽然是一个体育设施项目,但其中包含了一大部分商业设施。最初的国际投标中标方案中,将商业设施放至大空间的体育馆上空,造成荷载分配违背结构常理,增加了很多技术问题,也极大地提高了建筑造价。后来,经过各方面专家的反复研讨和论证,决定将两部分功能位置互换,彻底改变了原始设计方案。


  商业业态的繁荣,满足了人们日益丰富的物质和精神需求,也对建筑设计提出了更高的要求,甚至其中有许多内容在国内无规范可循。这都需要设计师具有对商业地产从策划到实施全过程的更全面的综合了解,和处理新出现的特殊建筑类型的专业技术能力。

  
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