深圳未来房价或将持续下行

　　实施仅半年的“限价令”越来越失去了限价作用。一些新盘供应集中的片区，新房入市均价越走越低，已将限价抛诸脑后。从限价刚开始开发商10%—15%的价格降幅，到现在动辄30%的降幅，深圳楼市新房已进入降价快车道。中国指数研究院12月1日公布的数据显示，11月份百城住宅均价环比连续第三个月下降，且降幅有所扩大，北京、上海、广州、深圳等10大城市住宅价格全部环比下降，其中深圳楼市均价下跌幅度最大，为21%。

　　市场扫描上月新房成交量创年内新低

　　12月份深圳预计有22个项目入市，是11月入市楼盘数量的两倍，在低迷的市场背景下，开发商面临极大的压力。

　　深圳规划国土委的成交数据显示，11月份深圳一手住宅成交1575套、成交均价为18899元/平方米，环比分别下跌28.76%、1.15%。

　　“11月全市一手住宅成交量创年内新低”，美联物业全国研究中心徐枫表示，究其原因，一是目前开发商降价范围在扩大，但降价幅度较小，尚未达到购房者的心理价位；二是申请房贷难、贷款利率高。目前5年期以上的贷款利率为7.05%，银行基本都要在此基准上再上调20%—30%，个别银行甚至停贷；三是购房者短期内看空房地产市场；四是月供水平占家庭收入负担比依然处于高位。

　　记者了解到，11月深圳一共有10个新建楼盘入市，包括招商观园、君临天下、十二橡树庄园、广业成学府道、湾美花园、保利上城、万科金域缇香、万科金色领域、星河时代、长城里程，这其中以招商、万科、保利等为代表的品牌房企采用了以价换量的降价方式，招商观园、金域缇香、保利上城等都取得不错的销售业绩，但其他开发商或由于只拿出部分特价单位，或在售的为大户型等原因并未采取“快消”策略，销售率并不高。

　　12月深圳将迎来另一波新房入市潮。传统楼市销售旺季“金九银十”在今年深圳楼市折戟沉沙后，一些房企选择偃旗息鼓，减少供应，另一些房企则继续加大供应，并计划采取快速销售策略在年底前回收资金。

　　作为房地产行业龙头老大的万科正属于后者。记者从万科深圳公司了解到，万科刚刚启动其网上售房平台，拿出10亿元房源进行网上销售。

　　深圳万科方面表示，12月万科在深圳区域还将再推5个新盘，总货值30亿元，“之所以逆市而为，一方面与此前万科总裁郁亮的表态有关，万科无论在什么样的市场环境下，仍然会坚持快速销售、现金为王的策略；同时，对于深圳万科而言，12月也是能否完成全年计划的关键时刻”。

　　万科一直是近年来深圳市场销售的冠军，其每年的销售占深圳市场的份额一般都在15%以上，记者粗略统计，除去上周末刚刚入市的万科璞悦山外，深圳万科在12月将入市的项目还有万科红二期、万科天誉一期、万科翡丽郡一期、万科双月湾第二批单位，其中万科红位于布吉、万科天誉位于龙岗中心城、翡丽郡位于沙井，这些单位大都面向首次置业刚需购房者，将对市场形成很大冲击。

　　此外，万科也鲜见地将在12月拿出大量商铺集中入市销售，包括万科红生活广场二期商铺、万科广场商业街、万科翡丽道及金域缇香的商铺。

　　而据搜房网统计，深圳12月预计有22个项目入市，是11月入市楼盘数量的两倍。业内人士分析，随着楼市调控深入，市场持续低迷，如果市场供应继续上升，开发商必然面临极大的压力。

　　二手房有楼盘价格相比高点急降三成

　　二手房市场开始分裂成惜售和削价求售两种市场行为，而在降价呼声中，更多的购房者死守观望心理，使得市场形成供需两不旺的僵持状态。

　　在二手房方面，虽然由于业主分散、资金压力各不相同，一般都“滞跌”于新房，但是随着新房不断降价，部分片区的新房价格已经与二手房趋平，甚至出现一二手房价格倒挂的现象，二手房也已经出现连续三个月的下跌态势，不过其跌幅甚微，远低于新房跌幅。

　　根据美联物业统计，2011年11月深圳二手住宅成交2337套，环比上升9.6%；成交面积19.7万平米，环比上升7.4%，二手住宅成交均价为18159元/平方米，环比下跌1.1%，同比上升8.8%。与此同时，住宅租金也随着市场行情走跌，11月美联物业统计，深圳住宅租金价格43.8元/平方米·月，与上月环比下跌1.4%，同比上升3.0%。

　　据统计，深圳二手住宅成交量自8月份开始，连续4月陷入成交困局，11月份成交量不足2400套，日均成交仅78套。“虽然已有业主调整心态，选择随行就市，但也多只有5%—10%的让利空间，距离买家的期望仍有距离，仍然无助于成交量的拉升”，徐枫表示。

　　而根据深圳中原地产去除成交结构影响后的二手房成交数据统计，深圳全市六区188个样本楼盘成交均价为19544元/平方米，环比下跌了1.70%，同比上涨了1.76%。市场持续冰冻，价格继续下跌。

　　根据深圳中原统计，在用于编制指数的188个样本楼盘中，11月成交的楼盘仅有37个，占比为20%，比10月份大幅减少。其中，仅10个成交样本楼盘价格相比10月出现上涨，11月没有涨幅大于10%的样本楼盘；涨幅在5%-10%之间的楼盘有2个；涨幅在0%—5%之间的样板楼盘有8个。相应地，11月有27个成交样本楼盘价格相比上月有所下跌，11月依然无跌幅大于-10%的样本楼盘；跌幅在-10%——-5%之间的样本楼盘有6个；跌幅在-5%—0%之间的样本楼盘有21个。总体来看，11月放盘量大幅减少，成交的样本楼盘也随之大幅减少。

　　深圳中原研究人员表示，在降价潮的大背景下，市场降价呼声愈演愈烈，一手房市场造成的溢出效应，使二手房的价格也出现全面松动，大部分持有物业的业主，只要资金未出现紧张状况，依旧抱着惜售心理，而信贷及购房成本的上升，又在一定程度上压制了购房需求，从而导致整体上二手房市场成交萎缩。

　　二手房到底降价了多少，民治片区房产中介董先生告诉记者，以民治片区几个具有代表意义的楼盘价格为例，金地梅陇镇一期单价1.5万元/平方米，三期单价1.7万元/平方米，最高峰时均价2.2万元/平方米；锦绣江南二期最好位置有单价1.5万元/平方米的房子，最高峰时卖2万元/平方米；万科华府二房有最低单价2万元/平方米的房子，高峰时为2.8万元/平方米。总体估算这些楼盘距离高点跌幅达到20%—30%

　　深圳中原研究人员表示，二手房市场开始分裂出惜售和削价求售两种市场行为，大部分资金状况良好的业主不敢轻易放盘，采取惜售策略，而在降价的市场呼声中，更多的购房者还是死守观望心理，迟迟未做购房决策，使得市场形成供需两不旺的僵持状态，未来这种僵持状态将会持续很长时间，成交短期内在量上不会有大的突破，市场将持续陷入坚冰状态。

　　一手房部分片区新房价低过二手房

　　业内研究人员表示，深圳楼市已进入动荡的敏感期，房价调整的幅度随时会加大，未来房价将在不断的调整中持续下行。

　　记者日前走访市场发现，在二手房市场持续成交萎靡的市场阴影下，部分业主的心态已经发生改变，对于价格坚挺的预期发生松动，部分放盘议价空间扩大到10%—15%之间，部分小区出现笋盘，美联物业全国研究中心徐枫建议，短期内有打算入市的购房者，应当多加留意笋盘，择机而动。

　　在深圳民治片区，此前民治首个被限价的莱蒙水榭春天以2.1万元/平方米的限价入市，成个这个片区首个被限价而价格低于预期出手的新房。水榭春天入市后立刻带动了片区内潜龙曼海宁、合正中央原著等楼盘的价格预期，此前最高单价达到2.7万—2.8万元/平方米的中央原著此后价格则调整到2.2万元/平方米左右。而就在几个月后，由于限购、限价政策的多重累积，民治片区新房入市价格一再下探，绿景香颂上周末入市时均价仅1.54万元/平方米，距离民治首个被限价的水榭春天入市仅仅过了6个月。

　　绿景香颂1.54万元/平方米的价格入市直接挤压到二手房的价格空间。距离绿景香颂不足百余米的金地梅陇镇二手房目前的价格普遍在1.7万—1.8万元/平方米左右，二手房可直接入住，一般都带有简单精装修，但税费成本比新房高5%左右。购房者小张就打算在民治购买一套住房，看过绿景香颂后的他只对其中一两个户型感兴趣，他考虑过买新房就要在交房前再付一年租金以及提前背上房贷，而买二手房则可以直接入住，由于金地梅岭镇入市也没多久，两者相比对于居住的区别不大，最后只能是比较价格。

　　而在坂田片区，今年上半年坂田片区内的十二橡树庄园高层大户本预期以2.7万—2.8万元/平方米的价格入市，后被限价以毛坯不足2.5万元/平方米的价格入市。仅仅过去6个月，同在坂田片区的万科璞悦山，即便采用高达5000元/平方米的豪装精装房，也仅以2.3万元/平方米（含精装修）的价格入市，据万科方面表示，如没有调控，璞悦山的预期定价在3万元/平方米左右。

　　“2.3万元入市的璞悦山如果去掉精装修，实际上已经和万科第五园的一些二手房价格相当了，但是璞悦山有山水景观，购房者很容易倾向新房”，一位看房者表示。

　　“目前，影响房价走势的决定性因素主要有两个，即政策调控与心理预期。近期中央政府的表态，已多次表明，未来很长一段时间内政策不会松动，这给冰冻的市场再添几分寒气，在政策效应完全释放的情况下，价格上涨的趋势已得到遏制，正是在这样的政策背景下，市场已形成普遍的看跌心理”，中原地产研究人员表示，深圳楼市已进入动荡的敏感期，房价调整的幅度随时会加大，未来房价将在不断的调整中持续下行。