巨量库存期房“被现房” 二手房市场大受冲击

　　中介机构：大量“准现房”入市将对二手房市场造成巨大冲击

　　●目前销售的一手房通常都是期房，购房者在交纳房款后，少则1年，多则两三年才能领到门钥匙。对于开发商而言，期房的最大好处在于“花别人的钱”，把购房者上交的预售款当作没有成本的融资，在保证房企持续运作的同时，也有充裕的资金来扩大企业规模。

　　●而现房则不同，开发商不仅花钱拿地，在项目建设上还需投入大量的资金，企业融资成本较高。因此，以往成都各大楼盘，现房的身影极其罕见，即使偶有现身，也多为卖不动的尾盘。

　　●随着楼市萎靡，市场竞争格局日趋惨烈，各大在售楼盘都在寻找新的出路，曾经难得一见的“现房”也就成为开发商们开展“差异化”竞争的有力武器。

　　●以前一说现房销售，绝大多数都是卖不动的尾房。现在不一样了，一些资金实力雄厚的开发商将“现房”视为“差异化”竞争的武器，封盘埋头造房，等项目实景呈现后再开盘销售，以期在这一轮市场博弈中赢得先机。而另一些“被现房”的项目则显得比较悲壮，因市场观望气氛弥漫，销售期被迫大幅度拉长，硬生生把期房卖成了现房。

　　“封盘造现房”开发商变身散财童子？

　　俗话说“难过年关，年关难过”，对于房地产这样的资金密集型行业，每逢年末就成了企业老总们检测自己神经强度的关键时刻：银行贷款首尾要结、工程款、材料费要付……真真花钱如流水一般，仿佛金山银山都不够花，甚至连一些平素财大气粗的企业都要哀叹“地主家也没有了余粮”。于是乎，每逢年末，销售回款就成了各大地产企业的头等要务，无论是8.5折出血大酬宾，还是购房送宝马车，都是为了抓紧最后机会多收个“三五斗”。但并不是所有的人都在拼命圈钱，年关将近，偏偏有些开发商犹如散财童子似的在拼命花钱。

　　李峰（化名）是成都郊区某大盘的销售部经理，在过去1个多月的时间里，他一直在为自家楼盘的首次亮相而忙碌，“有时候真恨不得一天能有48个小时可以用。”但最近几天，李经理终于有时间在办公室给自己泡上杯香茶了。“老板指示，暂不开盘，等修成现房再卖。”李峰表示，由于楼市行情欠佳，为避免出现因开盘成交惨淡而导致的“二次启动”，公司决定开展“差异化”销售策略，简单点说就是——“同档次楼盘，定价低点；价格差异不大就卖现房。”由于价格武器的负面效应过强，不到万不得已，开发商一般不会轻易采用，而现房策略却没有类似顾虑，只是对企业的资本实力要求颇高，而这恰好是李峰所在公司的强项。

　　“过去两年，公司基本上没有拿过地，以前还觉得有些遗憾，但现在看来简直是明智之举。”李峰透露，由于不用支付巨额的土地出让金，公司的资金储备相当充裕，在支付建筑公司工程款时也就显得分外“耿直”，这让各合作单位工作热情高涨，工地上基本上是白天黑夜连轴转。

　　有苦难言天量库存逼出“被现房”

　　对于财大气粗的地产企业来说，“封盘造现”不失为一种有效的销售策略，而对于本来资金就捉襟见肘的企业而言，“现房”二字就有些悲壮的味道了。

　　“庆祝封顶，新房上市”、“买自己的现房，让别人买期房吧！”……细心的读者可能发现，在成都近期亮相的形形色色房产广告中，不少楼盘都打出了现房或准现房的旗号。而在其他省内二级城市，“现房风潮”也并不罕见，据媒体报道，目前乐山在售楼盘中有现房或准现房销售的同样超过了10家。

　　据世家机构发布的相关数据显示，仅到8月初，成都地区商品住宅存量就已达到173944套。其中成都主城区商品住宅存量共计57483套，突破600万平方米。而周边各个郊县商品住宅存量更是达到了116461套。物业形态涵盖高层、小高层、超高层、多层、别墅、洋房。其中，高层电梯公寓比例最高。据地产机构测算，目前成都主城区商品住宅的月均消化速度为40万—50万平方米。因此，目前成都市场上的存量房至少需要一年以上的时间才能消化。如此一来，其中的部分项目的开发周期以及可能成为现房或者准现房。

　　对此，业内人士认为，之所以出现这么多准现房，一方面是因为今年以来政策的严厉调控，导致了楼市库存加大，销售速度减缓；另一方面则是因开发商纷纷加快出货，市场的竞争与压力剧增。在这种氛围下，尽管部分房源的初衷是期房销售，然而一路销售过来较缓慢，则慢慢沉淀为了现房、准现房。加之购房者们观望情绪的愈发浓厚，更是导致销售滞后。

　　交易成本更低准现房将抢二手房饭碗？

　　“现在明显感觉到客户是越来越理性了，现在我们越来越感觉到，开发商事先说了一大堆，什么户型啊、景观啊，这些话客户们心里都要打上一个问号。”采访中，一位不愿透露姓名的开发商指出，准现房踊跃入市，对消费者来说自然是好事，更促进了市场的规范发展。开发商在开发过程也不断“加压”：由于基本呈现的产品改动的可能很小，设计不合理的房子将给开发商带来真实痛感，催使其在前期工作中更加精益求精。如果继续涌现出大量准现房，将对成都二手房市场产生一定影响。虽然二手房存在着性价比高、周边配套较为完善等优势，但是根据曾经做过的市场调查结果显示，目前很多的购房者在购房时还是更愿意购买新房，大量准现房的出现使得购房者选择的空间更大。

　　“如果成都新建商品房市场中有很多准现房，这或将对于二手房市场造成冲击。”在采访中，很多二手房业内人士担忧地说。因为准现房拥有跟二手房一样的眼见为实的优势，价格上也不见得贵，另外还有产权人清晰，中间交易成本低等优于二手房的地方，所以大多业界人士认为，准现房必然会抢走二手房市场很多客源，二手房市场的压力也会因此变大。