仕一邦：警惕商业地产过热风险

　　近两年来，随着住宅地产政策调控的逐步加大，并且住宅类地产的进入门槛的加大等原因，促使和诱导了很多房地产开发企业竞相开发商业地产。商业地产可谓风起云涌。无论房地产上市公司、大型房企，还是中小房企，乃至保险企业、制造业等众多其他行业的民营企业均纷纷转向商业地产开发。除一线城市外，商业地产在二、三线城市，乃至四线城市纷纷崭露头角。

　　目前，各类投资企业对商业地块用地的拿地热情不断升温。眼下上市房企保利、招商地产、金地均加大了商业地产开发，一向声称专做住宅开发的万科也已经高调进入商业地产，远洋地产明确提出，在商业地产领域开发物业和投资性物业的投资比重50：50的既定战略，万通地产也宣称，未来5年内其商用物业收入占总收入的15%，利润占总利润的30%，投资型持有物业占总资产的20%至30%。某大型开发企业，2010年一年该公司在多个城市取得了不下28单综合性商业开发项目，目前正在广挖商业地产设计运营人才，筹措资金，着手进入实体建设阶段。可以说，当下这种手握数十单大型商业地产开发项目的房地产开发企业并非少数，可以说近2年以来，中国商业地产已经成为了房地产开发资金重点流向。

　　那是什么原因造成目前的状况呢？简单的来看，规避政策风险是绝对的“诱因”。

　　简单的来看，开发商纷纷看好商业地产主要在于规避政策风险。因为一个区域内的住宅类项目的开发是有饱和度的，并且优质地段的住宅类土地已经基本罕见，特别是国家对于住宅类房地产项目的政策调控，也加重了继续开发住宅类项目的未来风险，那为了规避风险，商业项目成为了大家的首选，特别是二三线城市的商业项目，更是各开发商首选。那些二三线城市所处的区域，正处于城市发展的旺盛阶段，政府要业绩，急于招商引资，因此对能够较大提升城市面貌的商业地产投资，特别是一些大企业投资的“城市综合体”颇为青睐。在这些地方拿地，虽然也要按招拍挂程序走，但可以获得和政府方面协商的余地，拿地胜算大。另外，经协商地方上往往会给与减免城市配套费用、分期开发等优惠，拿地成本可大为降低，又能规避风险，又能获益，何乐而不为呢？

　　特别是商业地产不在新政调控范围内，开发商对非政策调控重点地区的价格升值空间也十分有信心，但由于限购政策在全国普遍推开，从目前的政策形势看，中央不但没有放松对住宅的限购政策，全面紧缩的“银根”，以及接连不断的新政对商业地产资金来源正在产生巨大的影响。与此同时，银监会也加大了对房地产信托的监管，通过各种政策详细掌握房地产信托的风险数据确定是否出台新的房地产信托业务监管措施。这种“引而不发”的政策效力，显然会使此前房地产融资的重要渠道房地产信托的融资难度增加。此外，针对多家房企意欲扎堆“借壳上市”，证监会下发意见稿规范“借壳上市”。要求“借壳上市”须执行首次公开发行(IPO)趋同标准，拟借壳资产必须持续两年盈利，且净利润累计超过2000万等等。这些政策都对房地产开发企业的资金来源造成了极大的影响，即使开发企业把投资方向转向了“商业地产”项目，规避了政策风险，但随之而来的“资金”风险持续在增大，这对于盲目开拓商业地产项目市场的开发企业来讲，是存在极大的风险的。

　　商业地产，特别是大规模的城市综合体商业开发项目在资金链这一最主要的环节上日益加大的风险已不容忽视。（中国房地产培训第一门户网）

　　同时，从市场同质化和市场竞争层面来看，当前各行业企业一哄而上的开发商业地产项目，这所存在的风险显而易见。商业地产必须对应需求量，尽管商业地产的升跌不会直接影响民生，但调控政策影响着房产投资者对楼市的预期。商业地产的投资需求弹性远大于商品住宅需求。由地方政府主导、出于追求业绩盲目的规划，恐难免导致定位不准、规模不当，而对于未来投资回报不确定，将造成招商或经营困难。因此，在竞争激烈的情况下，把城市综合体作为城市经济发动机，大量地供应商业地产土地，一定会造成供大于求。

　　未来两三年里各类商业项目将集中入市，供大于求在许多地方似成定局，所面临的风险更加显而易见，对于投资者来讲，投资此类的商业地产项目，首先考虑的是对自己的适用性，特别是自己资金实力的把握，应该谨慎的合理运用自己的资金，并在自己可控的范围内，适当的投资此类商业地产项目。