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继佛山、芜湖之后，上海房地产放松二套房户籍限制旋即被叫停的事实，再次证明了中央政府坚持房地产调控“决心不动摇、方向不改变、力度不放松”的意志。而且，最近几次有关调控政策的松紧之争，显然也表明了：历时两年的本轮调控历程表现出的市场关系，已经从早期的开发企业与置业者之间的博弈，明显转为了中央政府宏观调控与地方政府之间的博弈。也侧面说明，地方政府的各种“小动作”，说明了房价是否反弹的主要因素在地方政府。 显然，地方政府的价值观仍然偏重经济增长，而没有将房价问题“政治化”。高房价问题一方面是贫富悬殊和财富向强者集中的结果，另外一方面又在不断加剧贫富悬殊，并作用到社会消极情绪的滋生和累积，处理不好，会成为重大的政治负担。对这个问题的认识，中央政府比地方政府更有高度，或者说更有压力感、迫切感和责任感。尽管房价问题具有更为复杂的中国式背景，以及包括合理的收入分配制度等因素在内的更大的解决问题的途径，但强按高房价龙头是必要的紧迫性处理方式。然而，到目前为止，这一“政治目标”仍然没能真正地为地方政府所接受。 地方政府的经济增长模式仍然青睐固定投资。在“以经济建设为中心”、“发展是硬道理”的指挥棒下，大多数地方政府没能找到新的增长手段(或者说他们没有足够的耐心去培育新的增长点)。由房地产市场调整带来的交易量下降，并进而导致的土地交易市场遇冷，让习惯了从土地中刨金的地方政府无所适从。这种心态，决定了中央政府在战略上推动的“去房地产支柱化”的决策，遭到了地方政府的消极对待。 地方政府对调控房价缺乏信心。本轮调控两年来，房价调控的成果并不明显。尽管大多数地方政府都交出了一份符合房价控制目标的“优异”答卷，但在总体上，仍然属于控制房价上涨幅度的调控目标，这个成绩单离公众对房价下降的期待，和中央政府提出的“促进房价合理回归”的目标，仍然具有很大差距。事实上，地方政府正在丧失对房价调控的信心。 地方政府对自住性需求没有信心。在一个整天期待房地产市场和土地市场出现活跃交易的地方政府看来，房地产是需要强力消费者支撑的。他们中的大多数认为，严厉的房地产调控会将行业导入“死局”，这也是利益集团长期持有和输送的诉求(当然，利益集团明显知道地方政府最怕听到这样的观点)，因此，调控所产生的阶段性交易下降局面，很容易被他们想当然地理解成为一种可能发生的长期局面。这显然是他们对中国的自住性需求没有信心的结果，事实上，北京、上海、深圳等很多地方证明，房价的真正下降，都能带来交易量的成倍增长。 多年来进行的几轮房地产调控，让我们更清晰地看到，房价需要的“下降周期”远远超出我们的理论认知。如果“调控周期”短于房价应有的“下降周期”，如果地方政府不能给予市场稳定的“预期”，而总是没有耐心地采取阳奉阴违的“小动作”，那每一次的调控最终只能得到一个“调控产生不了作用”、“调控变空调”的伪结论，房地产业也最终会走向自生自灭的硬着陆境地。现在，经过了十几年伪市场化的房地产行业，它实质上真正需要的是一个盘整期，让政策保障性住房和商品房市场两条腿合理分工，让自住型需求代替投资性需求最终成为市场的需求主力，让土地财政不再成为地方政府的“春药”。 |
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