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一、二、三线城市住宅市场风险解读

 

  Part.1 一线城市住宅市场“三大风险预警”
 
  大家都知道,传统意义上的一线城市就是北上广深,这是中国房地产真正的龙头所在,一度引领了整个中国房地产市场的发展。某种意义上说,北上广深的市场走势,决定着未来中国房地产市场的走势。
 
  就整体来看,我对一线城市的未来发展还是比较乐观的,特别是住宅市场。最重要的原因还是基于需求角度的考虑。
 
  众所周知,这四个城市都是中国政治、经济、文化、区域中心,需求方面首先不存在问题。以上海为例,上海每年新增约50-60万外来常驻人口,每年新结婚人数在11-14万对(2011-2012年数据),新出生婴儿在16-17万(2012年为23.8万),再加上即有住宅每年需要更新的量(按照20年更新一次,每年5%的速度,700万套的住房保有量就是35万套的需求量),这些最具刚性的需求,也是支撑上海市场容量和房地产市场持续发展的核心动力。另外一方面,相对需求来说,北上广深的土地供给仍远远不足,所以住宅的供不应求在相当长一段时期内,都还是这四个城市的主旋律。
 
  但不能否认的是,这四个城市都已经过了房地产高速发展的最快阶段。在目前整体市场容量衡定的情况下,新房的成交量相对峰值来说已经相应的回落。以上海为例,月度成交量的最高值266.34万方出现在2007年6月,而2013年全年最高位的3月份成交量也仅仅有152万方,差距已经超过40%。北京、广州、深圳的情况也大抵如此,二手房市场则成为市场成交量的重要补充。
 
  在这种情况下,尽管市场整体趋势仍是往上的,但是未来不可能保持2012年年末、2013年这么高的旋律。事实上,从目前的趋势来看,除了有“畸形需求”(来自全国各地特别是西北、东北、华北的大量需求,对北京房价还有持续的推动作用)的北京之外,上海、广州和深圳的房价涨幅已经趋缓。
 
  这样的趋势下来谈一线城市风险,个人认为主要体现在三个方面。
 
  首先,是刚需板块的高价地块。我认为2013年之中,在部分刚需板块当中高价获取的住宅地块,2014年存在一定风险,也将面临较大的调整。原因很简单,虽然区域内集聚了大量的刚需客户群体,但这部分群体购买力上升幅度有限,相比改善和豪宅来说的话,对于单价和总价的承受能力也相对有限。因而,在地块的后续开发过程中,创新产品的打造就变得特别重要,比如面积紧凑、功能优化“总价平、单价高”的小户型产品。否则,这些高价地块上的项目一旦上市,无疑将为板块内其他楼盘“举杠铃”了。
 
  另外一方面,由于这些高价地块土地投入高,时间造成的财务成本也相对较高,换句话说,即使不会输掉名义上的价格,但是也拖不起时间,所以对这些地块比较担心。
 
  其次,从豪宅市场来看,一线城市当中也存在着风险。大家都认为中国房地产遍地是黄金,买千万豪宅是很轻松的事情,但实际上并非如此。从我们2013年监测的数据来看,上海全年成交千万级豪宅3000余套,北京成交2000余套,广州和深圳加起来也不过1000套,实际数量也不过如此。
 
  这时候问题又回到前面提到的高价地块,如果单纯的设计大户型、大面积豪宅,一定会面临去化上的压力。
 
  事实上,每年豪宅的需求量都是相对固定的,而受到经济影响,比如说2008年的经济危机,市场波动更大。因为豪宅的消费者都是有很多房可住的,豪宅不是必需品。
 
  最后重点说北京市场。如我们所看到的,作为一线城市,政府对房价的敏感度还是非常高的,时不时会动用一些行政手段来调控市场,比如不发预售证、限制房价等。
 
  这在北京体现的比较明显——需求市场的“畸形”,为未来的北京市场埋下了不少不可预见的风险,比如反腐倡廉,比如为了控房价动用行政手段,这在上一篇文章中都有阐述。另外一方面,“限价”这也造成北京市场部分楼盘“价高质平”的现象,因为再多的投入也换不来更高的价格,这也直接导致很多企业和项目在产品上的投入减少,对房地产市场而言,这不是一件好事情。
 
  2014年,希望市场的“无形之手”能够在一线城市更好地发挥作用,也希望政府更好地利用行政手段,正向调解市场。
 
  Part.2 二线城市楼市风险分化
 
  过去的市场,我们都认为一二线城市都是一路向好,三四线城市相对来说压力较大。
 
  个人看来,二线城市的最大优势,无疑在于它对周边区域和城市的吸附力。众所周知,除了少数双核城市,例如大连和沈阳、济南和青岛、福州和厦门、苏州和南京,二线城市大多是单核城市。强大的吸附力,是这些城市房地产市场发展最核心的竞争力。尤其是对地处中西部区域的二线城市而言,比如武汉、长沙、西安、成都、贵阳等等,这种吸附力更强。
 
  尽管如此,对于2014年的二线城市市场,我认为还是会出现两种不同的走势。
 
  从整体来看,2013年市场成交持续高位,二线城市也不断创下新高。除北京、上海、广州等一线城市外,成都、天津、长沙、武汉、青岛等城市的年商品住宅成交也均突破1000万方,而不算12月份数据,重庆、合肥、沈阳前11个月也早已破千。
 
  快速去化之下,热点二线城市库存消化周期也有所缩短。但对一些普通二线城市而言,却是库存累积的一年。随着2012年下半年成交的大量土地在下半年入市,一方面是相对平稳的市场成交,另一面是激增的市场供应,与之相随的是大量的库存累积。
 
  在这样的前提下,我把二线城市的风险归为四大类。
 
  第一类是市场容量大、供应量也大的城市。以天津为例,一年确实也有1000多万方的交易去化量,但是架不住更为巨大的供应量。单从前11月供求比来看,已经达到1.4,供远大于求。而接近15个月的消化周期,更是远超其他二线城市达到高值。事实上,滨海新区早已经呈现出萧条的迹象。
 
  类似的现象在北方不少二线城市当中存在较为普遍,比如沈阳、长春。由于北方房地产市场发展相对较晚,从2009年开始,部分城市供地开始集中放量。比如前面提到的天津,尽管每年成交量在千万方,土地供应却超过两千万方。这种态势如果一直延续,势必会带来更为剧烈的市场风险。
 
  第二类是“量大价低”的城市。典型是重庆和长沙,每年市场交易量庞大,成交均价却处于低位水平。数据显示,前11月,长沙商品住宅成交已破1400万方,重庆更是早已破千,但从均价来看,长沙仅在6000元/平左右,重庆也只是维持在7000元/平的套内水平,合肥情况也属类似。这样一种“量大价低”的市场当中,多数企业赚到了吆喝,但是未必赚到太高的利润。另外,由于当地高端需求缺乏,也很难拉动房价的进一步提升。
 
  第三类是“量小波动大”的城市。杭州成为当之无愧的典型,一旦调控政策出台,就马上反应到市场当中去。在这种市场当中,受限于城市容量和人口规模,自用型需求有限,更多的是来自于投资性的需求,一有调控就首当其冲受到波及。反之,另外一些城市,因为本身人口众多,去化主要来自当地自用型的需求,再加上周边城市对市场购买力的冲击也较小,受政策影响波动就较小,比如武汉。
 
  第四类是量平竞争大的城市。这方面最典型的当属贵阳。尽管没有突破千万,贵阳前11月成交量也近800万方。但是如大家所知,贵阳楼市好大盘,大型房企在贵阳占掉近四分之三的份额。如果仅以花果园项目为例,2012年全年销550万方,单项目吞掉整个贵阳70%的成交量,也超过同期上海市场年销售量的一半。
 
  在一盘独大的城市中,市场高度集中,房企规模和竞争力更是为众多本土房企及外来中小型房企所不能企及,长此以往,也不利于未来发展。
 
  大连的情况正好相反,在大连市场,本地企业和外地企业杀做一团,单企业市场占有率低的前提下,集中度也特别分散,基本上没有一家企业可以独大,激烈竞争之下也易产生风险。
 
  最后从产品类型来补充一点,由于二线城市经济发展水平的限制,真正的中产阶级和高端需求有限,且数量和一线城市相比仍有很大差距,对这些城市而言,高端改善住宅和豪宅,会成为相当时间内的去化压力产品,特别是均价、总价远超当地市场行情的“双高”产品。
 
  Part.3 三线城市住宅风险解读:美丽的“陷阱”
 
  在很多热点城市出现风险的时候,不少三线房地产市场其实才刚刚起步。
 
  中国有289个地级以上城市,除了4个一线城市33个二线城市外,252个都是三线城市。
 
  在这252个城市当中,房地产整体发展也处在不同的周期,有的处于起步期,有的进入快速成长期,有的已过了市场高点,有的则开始面临风险。而如果从区域来看,珠三角的三线城市整体市场好于长三角,长三角好于环渤海,环渤海好于东北,而东部区域也好于中西部,整体上是这样一个风险由南向北、由东向西越来越大的趋势。
 
  当然,从整体来看,多数三线城市房地产市场发展仍处在相对滞后的周期。城市规模小、市场容量小,需求有限且供给无限,成为他们的共性。
 
  究其原因,一个很大的问题就是地方财政过度依赖房地产市场,房地产作为支柱产业的地位依然牢固。从这些城市过去3-5年的城市化发展进程来看,主要都是通过房地产来推动的。尽管一直在提城市升级转型,但事实上,在产业结构从传统产业向新型产业的转型过程当中,三线城市的产业结构调整远未到位,尤其是2009年政府推出的4万亿大部分进入到基础设施建设领域以后,客观上加速了硬件上城市化进程的推进,并通过房地产市场产出。可以说,多数三线城市最近四年的城市化发展都是房地产市场拉动带来的。
 
  而城市化发展远未到位,产业结构转型进度缓慢,地方财政过分依赖房地产,如果再加上远低于一二线城市的常住人口和户籍人口比(根据我们的估算,三线城市这一比例在0.95左右,一二线城市在1.4左右),这些都决定了三线城市的整体市场容量是有限的,未来发展空间也有限。
 
  当然,在这些城市当中,也有一些成交量可以媲美二线的城市,例如中山、东莞、佛山。事实上,2013年这些城市成交量均超过500万平方米,中山更是高达844万平方米,东莞也到了739万平方米,在三线城市当中居于前列位置,也已经具备了二线城市的市场容量。但是对比数量庞大的三线城市而言,毕竟属于少数,整体量上更是非常有限。
 
  上面谈的是整体风险,具体到城市而言,三线城市最大的风险来自于那些房价较低、均价水平在6000元/平方米以下的三线城市。在成交量低平、价格更低的市场中,即便是成本控制较好的一些规模房企,项目利润也很难如想象中可观,更重要的一点是项目增加了企业的管控半径和管控难度,消耗了管理团队。
 
  当然,也不乏在这些城市做得非常好的企业和案例,比如碧桂园多个项目大卖。不过对更多的企业和项目而言,更多遭遇的情况是首开大卖、二次正常、三次萧条之后。过往不少企业在项目开盘之初,就已经把周边有支付能力的客户消耗一空了,这样一来,再寄托后期继续大卖、拉动价格的算盘显然落空了。
 
  古语说,一鼓作气,再而衰,三而竭。这方面,恒大、龙湖、佳兆业,应该有不少的“血泪史”可以诉说。
 
  三线城市看起来很美,但会成为大企业的陷阱。
  
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