万科进军商业地产 后期运营能力成考问

　　11月27日，万科首个购物中心—位于北京昌平区的金隅万科广场正式对外试营业。这是万科组建商用地产管理部后的第一个项目。

　　从2009年开始立项研究到今年1月成立商用地产管理部，再到首个购物中心试营业，在整个行业的注视之下，万科的商业地产加法做得并不轻松。

　　万科集团执行副总裁毛大庆坦言，在商业地产上并不着急，只做对的、好的、需要的，万科现在的状态是“开着车换轮子”，在不放弃现有销售额、销售规模的前提下，同时开展新的业务。

　　这并不暗示着这个“规模崇拜者”会放弃对商业项目发展速度的追求。毛大庆指出，万科未来几年在北京会以每年一个的频率推出商业地产项目，深圳、上海、苏州和沈阳等地也会陆续推出。

　　对于万科而言，考题在于商业地产产品线中，未来占有更大份额的并不是综合体城市广场系列，而是与社区联系更紧密的生活广场系列与邻里家系列。万科的商业发展仍是依托其强大的住宅开发，商业地产后期的运营能力或成为最大考问。

　　锁定新城

　　位于昌平城区的金隅万科广场，总体量为14万平方米，今年圣诞节期间将会正式营业。RET睿意德相关负责人预测，试营业当天开业率将达到80%，年底正式营业时将达到90%以上。

　　业内对万科做商业地产一直存在着各种质疑。从2009年万科立项研究商业地产，到2013年万科在北京成立了只有十个人的商业地产团队，万科到底要在商业地产上怎么做，是否真正进军商业地产，万科多以“不得不做”、“社区配套服务”以作回应。

　　“现在商业地产团队已经超过一百人。”毛大庆说，北京的新城蕴含着较多的机会，未来在房山、大兴、延庆等城市边缘组团都会推出商业地产，提供居民所需要的消费资源。

　　据了解，万科将现有商业项目分为三条产品线：万科广场系列、生活中心系列和邻里家系列。万科广场系列定位为区域型购物中心，生活中心系列主要针对集中型社区商业，而邻里家则是对社区商业街的归纳。

　　与此前“万科做商业地产，能卖就卖”的传言截然相反的是，金隅万科广场由万科自持出租经营。该项目目前已投资9亿元，毛大庆预计7年收回成本，“这 在商业地产领域也属于中上的水平。”按照万科此前的内部测算，该项目持有周期8年，按地区保守租金测算，可以实现净资产收益率12%，经营性杠杆下 IRR(内部收益率)为15%，项目总投资回报率达到111%。

　　万科选择的是总部模式加一线公司孵化模式，毛大庆强调了一线公司的重要性。据万科北京的员工透露，在金隅万科广场试营业前夜，很多人都来支援商用地产部门。

　　一位国企的负责人对记者说，他们也打算借鉴万科的模式，在北京东边开类似的购物中心，“全部持有需要一定的资金支撑，普通的开发商也是做不到的。”

　　转型“抓手”

　　对于万科涉足商业地产，不仅业内一直都存在着各种质疑，万科内部高层此前也一直存在着不同的声音。

　　此前，提到商业地产，万科集团总裁郁亮总是强调万科不做纯粹的商业地产，做商业地产只是为了更好地服务于住宅。这源于万科的上市公司身份，加之做财务出身的郁亮天性中的谨慎。

　　多元化“加法”

　　据毛大庆介绍，今年8月，王石在看完万科在东莞做的松湖生活广场后，专程来北京，与他就“万科到底以后要发展成什么样的公司”进行了交流。这次交谈 的一个产物是，万科提出了如今为人所知的“城市综合配套服务商”的理念。9月份，王石在微博上发布，万科业务新翼—城市配套供应商，包括医院、学校、博物 馆、公园、商场、公屋等。

　　“其实不能简单地说万科要做商业地产，商业地产只是万科转型成为服务型企业的一个很重要的通道或者抓手。”毛大庆说。

　　据了解，目前北京万科至少拥有四个商业地产项目，总面积超过50万平方米，近两年万科还将进入城市综合体的运营行列。位于大兴CBD核心区的一个项目包含酒店、商城、写字楼等多种业态。

　　以做“减法”为人熟知的万科这些年来一直在尝试做“加法”。

　　2013年9月4日，万科以53.99亿元拿下深圳留仙洞地块，同时首次公开涉足产业地产的缘由；10月31日，万科召开BOT项目前海企业公馆推介会，该项目预计2014年6月竣工；此外，位于深圳宝安区的万科儿童医院也计划在2014年春节前后动工。

　　“我们还想做一些社区金融。”毛大庆说，例如pos机、多功能服务机等这些领域的社区服务内容。前不久，万科入股徽商银行，成为最大股东，也印证着万科即将掘金社区金融的说法。

　　在介绍北京的商业地产项目时，毛大庆还透露出对新城的兴趣。“大都市需要做新型城镇化，政府可以调动社会、企业的力量。”他认为，一线城市存在更多 的机会。一些新城和城市边缘组团人口较为分散，而一个购物中心或城市综合体，能辐射方圆10公里的居民，“能够让新城居民不用去城市中心，就享受到同样的 配套。”这为万科做城市配套服务商提供了巨大的商机。

　　“未来倾向于向凯德学习。”毛大庆说，万科的商业地产已经吸引来了多个机构前来接触，不排除未来会与基金合作，“也许是股权方式的，也许是出售产权方式，在项目的各个专业层次，谋取资本化的收益。“我们先租好，再来谈资本化合作。”