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(杭州)《土地一、二级联动开发及政企合作模式解析实战培训》

 
上课时间: 11月8-9日
 



上课地点: 杭州
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  【课程背景】
 
  核心提示:随着城市化进程,土地开发重心:从城市中心向城市郊区转移;从一线、省会城市向三四线城市、区域中心城市转移;从纯土地获取向附带拆迁、功能置换、基础设施及公共设施建设等方式转变;从纯房地产开发向附带产业、商业、旅游等综合开发转变。
 
  由于城市郊区、三四线城市与一二线城市、省会(中心)城市在基础设施、产业结构方面存在较大差异,土地成片开发最重要环节就是前期的土地一级开发。而企业参与一级开发的目标之一就是一二级开发联动。
 
  所以:随着城市化进展,特别是城市化与城镇化相结合的发展道路的确立,以及三四线城市财政限制,企业参与土地一级开发的机会将越来越多。
 
  【课程收益】
 
  1、土地一级开发基础、一二级开发联动模式与案例分析
 
  2、土地一级开发操作中的核心问题(土地流转、资金流转与合作机制)分析及解决途径分享
 
  3、大规模土地开发中拆迁、功能置换、土地指标等关键问题处理分析
 
  4、土地一级开发中产业、商业、公建等处理路径,及其与土地价值关系分析
 
  5、一级开发政企合作模式、政企合作协议拟定与操作案例分析
 
  6、一级开发成本构成、风险与风险控制模式设计…
 
  【学员对象】
 
  1.房地产企业董事长、总经理、开发总监
 
  2.房地产投资总监及其他高管:一二级土地开拓人员。
 
  3.房地产开发企业总部及分公司开发运营部门

 
  【金牌导师】
 
  杨老师
 
  南京大学经济学硕士;某上市集团战略顾问事业部总经理;区域开发与旅游地产资深专家 ;深圳市旧城改造与重建专家组成员;长沙市先导区、重庆 两江新区等城市专家顾问;清华大学、南京大学、西南交通大学等高校房地产总裁班讲座教授。
 
  12年城市咨询与房地产相关经验,专注于城市发展与房地产新领域。先后参与海南长流新区、长沙新河三角洲、北京第二机场、重庆两江新区、丽江古镇、苏州工业园、固安工业园等大型开发项目;先后为万科、鲁能、金地、华侨城、中粮、首创、港中旅等知名企业 提供顾问服务;并先后参与《新城模式》、《旅游地产》、《产业园模式》、《都市休闲》、《楼宇经济》等著作出版。
 
  【课程大纲】
 

第一部分:土地开发流程与一、二级开发

一、土地生命周期

二、土地开发的几个环节

1、城市进入性     2、区域开发商业模式设计    3、定位与规划;

4、区域运作策略与土地营销                    5、区域增值

三、一、二级开发的差异性

四、土地开发的法律问题

1、国家对土地开发的法律规定;

2、地方政府对土地一级开发中的相关法律问题;

3、相关规定带来的操作问题。

第二部分:一级开发的模式与案例分析

一、一级开发模式分析

1、全程运营模式及要点解析

案例研究:亚龙湾一级开发浅析

2、主导整合模式解析及操作要点与成功要素

案例研究:海南清水湾一级开发浅析

3、一级主导开发模式及操作要点与成功要素

案例研究:天津泰达城一级开发浅析

4、一二级联动开发模式操作要点与成功要素

案例研究:南京吉山产业园一级开发浅析

5、公建代建开发模式及操作要点与成功要素

案例研究:阜阳一级开发浅析

二、国内一、二级土地了联动开发成功案例分析

案例1:金融街惠州金海湾项目----陌生区域一、二级开发捆绑案例。

1、发展历程讲解    2、发展定位与规划调整    3、合作方式    4、排他性土地控制策略

5、土地获取方式    6、启动策略              7、城市设施建设与区域土地开发

案例2:扬州广陵新城开发----典型三线城市一级开发;

1、发展历程讲解                         2、定位思考与功能确定

3、历史文化名城与区域开发的价值结合     4、一级开发中的政企合作

5、一、二级开发联动实现措施             6、一级价值兑现实现流程

案例3:青岛即墨 南山嶺海(8000水城)----大都市边沿一级开发;

1、发展历程讲解

2、开发企业介入机会与土地获取条件

3、定位与规划调整策略(及效果分析)

4、公共设施(会展中心、五星级酒店等)开发与在一级开发中的作用

5、二级市场价值定义一级土地价值的开发策略

6、一级开发控制二级土地的措施

7、二级开发与公共设施开发的互动性分析

8、政府对一级开发的支持

第三部分:一级开发、一二级联动问题解析(结合案例)

一、土地流转方式

1、土地性质    2、土地指标    3、土地流转进程安排    4、土地流转中的成本概算

二、资金流转方式

1、合作投资方式      2、投资概算      3、投资计划(年度、季度);

4、投资与收益关系概算(年度、季度)   5、资金监控方式。

三、合作方式(合作协议中明确)

1、合作方的权利    2、合作方的责任(各方干什么)

3、合作决策机制    4、土地增值收益分成方式与核算机制

第四部分:基于一二级联动开发的企业商业模式模拟分析

一、项目情况(城市/区位/用地指标等)

二、项目利益相关者目标要求分析(政府/企业/市场消费者/投资者等)

三、项目商业模式简析(相关利益者的关系)

1、项目平台价值分析

Ø土地升值价值      Ø市场二级开发价值

2、规划的多维度分析

Ø多目标实现分析       Ø开发空间或资源的平衡性分析

Ø市场目标价实现分析及企业投入或整合资源能力分析

3、项目风险控制点分析:

Ø拆迁分析;

Ø规划变更分析;融资渠道及成本分析;

Ø政府信约束分析(政府领导变更/供地指标计划/拆迁进度控制/供地价格变更等)

4、基于项目规划定位的目标实施策略:

Ø举例旅游地产:重点旅游设施选择与运营,一级土地和二级地产与旅游的配合开发(节奏/规模/质量);关键品牌资源的整合开发(酒店/高尔夫等)/经济分析。

5、商业模式构建:

Ø企业:主体开发权/规划控制权/开发控地权(指标供应/土地上市价格/优先取地/开发时间和空间顺序和进度)和利益分成(分成比例/资金流转方式和时间节点效率/);

Ø政府责任(审批和办证等/主导拆迁/外围基础设施建设/区域价值营销等)

第五部分:一级开发与一、二级联动中的成本、风险防范

一、一级开发中的成本构成

1、总的成本构成

2、各成本项的构成与比例关系;

3、各成本项的影响因素;

4、各成本项对一级开发总成本的影响。

5、成本控制风险与关注因素。

二、土地一及开发与一、二联动开发中风险与控制(结合案例)

1、一级开发收益来源及影响要素

2、影响一级开发收益因素

Ø收益路径不清晰、成本控制不可控、政府诚信不可靠、市场实现不可行、投资节奏不合理…

3、投入成本风险

Ø拆迁成本的不可控           Ø政府成本的不可控(管理成本的不可控);

Ø关键设施的假设成本不可控   Ø开发周期的不可控。

4、规划实现的风险

Ø商业不可实现、产业不可实现、公共设施不可实现、规划导致经济不可实现。

5、进程不可实现风险

Ø政府换届导致的剔出风险      Ø土地出让实现风险

6、土地开发中的拆迁问题

Ø拆迁难题(拆赔比、安置、赔付方式及土地置换)

Ø拆迁的成本、变化           Ø拆迁风险及控制

7、增值收益分成实现风险

Ø土地财务管理制度                Ø制度导致的企业财务风险;

Ø产业基金资金流转                Ø设立政府企业设施投资资金流转;

Ø分块取地转让(合作)资金流转    Ø成功案例一级开发分成收益财务实现流程

8、规避一级开发收益风险的模式设计探索

第六部分:一、二级开发联动开发实现方式(土地控制方式)

1、土地控制含义及控制方式

2、合作协议控制

3、规划控制——控制要点、城市案例启示。

4、关键设施控——制控制要点、城市案例启示。

5、流程控制——控制要点、城市案例启示。

6、其他控制方式

第七部分:一级开发与一、二级开发中的政企合作模式

一、政企合作模式

1、政企合作投资模式

Ø股份构成关系;

Ø出资方式与界定;

Ø企业垫资(代垫政府股本)返还方式与计息方式;

Ø股份与增值收益的关系…

2、政府合作的管控模式

Ø管理架构设计       Ø管理层人选界定

Ø决策机制与流程     Ø资金管理、投资决策机制与管理…

3、政企合作中权、责、利界定

Ø政府的权、责、利   Ø投资企业的权、责、利   Ø合作组织的权、责

二、政企合作协议要点(结合案例)

1、一级开发协议的主要内容与结构;

2、结合案例(成功合作协议、失败合作协议)合作协议的关键点讲解:

Ø合作协议中关于“股份构成”的规定;

Ø合作协议中关于“土地指标”的规定;

Ø合作协议中关于“投资强度与节奏”的规定;

Ø合作协议中关于“公共设施投资与管理”的规定;

Ø合作协议中关于“投资方及其合作单位获取土地方式”的规定;

Ø合作协议中关于“经营性基础设施投资”的规定……

第八部分:现场讨论与课程小结

 
 
  【课程说明】
 
  【主办机构】中国房地产培训中心   中国房训网
 
  【时间地点】2014年11月8-9日   杭州(具体地点开班前一周统一发《报到通知》另行通知,详情请咨询会务组)
 
  【培训费用】人民币3880元/人(含学习费、场地费、资料费、茶歇),会务组提供酒店代订服务,如需住宿请在报名回执单中说明,会务组统一安排,费用自理。
 
  【报名咨询】 全国免费咨询热线:400-6789-925     QQ:2442760608    E-mail:fangxunwang@qq.com   微信号:fangxunwang
 
  [注:本课题亦可作为企业内训,请需要的企业电话联系: 400-6789-925]
 
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