【课程背景】

　　2013年房地产企业税收形势依然严峻，房地产企业继续被国家税务总局和各级税务机关列为2013年税收专项检查的对象，企业面临新一轮的税收风险大考验。全国地税系统反避税工作会议于年初在山东举行，本次会议对房地产行业的反避税问题进行了深入探讨和研究，并对有关反避税调查工作做出了具体部署，要利用转让定价手段，要求房地产行业各相关企业提供资料，并在全国实现联查。

　　大成方略纳税人俱乐部从帮助房地产纳税人规避税收风险和在危机中降低企业税收负担出发，组织财税专家编写房地产系列财税专著，全方位、大角度、多层次审视房地产企业的财税问题，并邀请《房地产项目清算与土地增值税清算的涉税处理》作者亲自授课，全面解析房地产开发项目结算程序内容、企业所得税纳税处理和汇算清缴技巧，以及土地增值税清算处理等财税实务。

　　【课程收益】

　　1、全面了解房地产项目开发的程序和对开发成本的准确核算

　　2、掌握企业所得税收入确认、开发成本和开发费用的税收处理

　　3、深刻理解土地增值税清算的收入和扣除项目的归集技巧

　　4、介绍房地产企业最新反避税政策及熟悉房地产税收策划的主要思路、方法及运用

　　5、现场与专家交流解决企业现实中的财税疑难问题

　　【王牌导师】

　　陈老师

　　中国注册税务师、高级会计师，全国著名税务专家，国家税务总局全国巡讲讲师团成员之一，曾在税务干部学校任教，历任区地税局税政科副科长、科长、副局长、局长，现任职于某税务局稽查局局长、省注册税务师后期教育主讲老师、国家税务总局中国税务杂志社《税收疑难问题解答》专栏首席咨询顾问及专家；全国税务系统的业务精英，其税收策划理论界独树一帜，多家税收策划网络评价其为“十大税收策划专家” 在国家级税务专业报刊发表税收业务论文107篇。他撰写的40万字个人专著《企业所得税疑难业务指南》发行后，深受中国税务界和企业界的好评，成为全国财税系统的畅销书。

　　主讲课程：《财务会计纳税核算技能》、《新税法与税制改革》、《税收征管和税务稽查》、《如何接受税务检查和纳税评估》、《企业如何应对税务争议》、《所得税汇算清缴》、《新税法在会计核算中的应用》等， 　　主编参编财税教材和书籍十余部。具有深厚的财税理论功底和丰富的实践经验，极具互动性的演讲风格，深受全国税务机关和企业欢迎，被誉为"财税培训的演讲专家"、"纳税核算的实战专家"、"财税理论与实际操作完美结合的训练导师"。 曾培训辅导过的机构与企业有数千家。

　　【课程大纲】

　　一、房地产开发项目结算及会计核算实务

　　1、项目开发的三个阶段及取得土地使用权应注意的问题

　　其中包括：房地产企业资质、开发项目准备阶段、行政审批阶段和权属初始登记阶段。

　　取得国有土地使用权的最主要途径：（1）出让方式（2）划拨方式（3）转让方式（4）参加竞拍取得开发项目（5）合作开发取得土地或项目（6）收购房地产项目（7）收购目标公司股权获得土地或在建项目（8）收购债权将债务人抵债的在建项目或土地通过司法程序过户的方式获得房地产项目（9）改制重组置换方式取得土地或项目：投资合并、合并、分立合并等。

　　2、项目开发结算的四个程序及税收上必须事先解决的问题

　　3、六项开发成本的归集范围及会计核算账户设置、程序、方法

　　4、开发间接费用的10大内容核算

　　5、房屋开发成本与土地开发成本的核算比较

　　6、企业所得税开发成本与会计核算成本5大不同点

　　7、土地增值税开发成本与会计核算成本3大不同点

　　二、开发项目土地增值税清算实务解析

　　1、土地增值税清算的三大项目对象

　　2、土地增值税的预征、核定征收和清算的三种征收方式

　　3、可以清算和必须清算两类项目清算的时点及风险责任

　　4、整体项目清算中分类清算的选择原则

　　5、项目清算收入的范围及3项确认方法

　　6、拆迁补偿产权调换的收入确认与同步扣除

　　7、项目清算5大扣除项目详细解析

　　包括契税、土地闲置费、拆迁补偿支出票据、政府拆迁补助收入、土地登记费、土地复垦费、农业重点开发基金、新菜地开发基金、基础设施配套费、地质勘探、地下文物勘探费用、墙体材料专项基金、地形图测绘费、总体规划设计费、施工图设计费、环境设计费、开发项目可行性编制费、人防易地建设费、城市道路占用挖掘费、白蚁防治费、环境监测专业服务费、开发土地平整、开发土地垃圾清运费、回填土费用、定位放线费、临时用水、临时用电、临时用道路费、门（楼）牌费、建筑工程、市政工程抗震设计审查费、散装水泥专项资金、地基检测费、工程监理费用、建筑安全监督管理费、“甲供材”甲、乙双方的正确处理、装修费用、配套设施费、开发间接费用范围及票据合法性等详细解析

　　扣除项目在清算项目中的5种分配方法选择

　　9、特殊事项的土地增值税处理：投资、股权转让、项目合作、资金合作建房、拆迁补偿产权调换、售后回购等。

　　包括：开发产品用于拆迁补偿处理、合作建房土地增值税处理、房地产投资的特殊处理、企业股权转让的特殊处理、开发项目转让的处理、售后回购售后回租的处理等。

　　10、税务机关对项目清算的鉴证要求及鉴证结果的运用

　　三、企业所得税与土地增值税差异比较

　　1、企业所得税汇算清缴与土地增值税清算的区别

　　2、企业所得税收入的大范围与土地增值清算收入的小范围

　　3、企业所得税与土地增值税在开发成本上的6项差异

　　包括：土地征用及拆迁补偿费差异、前期工程费差异、公共配套设施费差异、营销设施建造费如售楼部建造费用装修费用差异、成本核算对象与清算项目差异、分配方法差异等。

　　4、企业所得税的管理费用、销售费用和财务费用范围与土地增值税开发费用扣除范围的2大不同点

　　5、其他5个方面的不同点

　　包括：核定征税条件、预提费用、核定计税成本、交换取得土地成本和后续取得成本发票等五个方面。

　　四、房地产企业主要税收筹划方法实务案例解析

　　1、国家土地增值税反避税政策及新举措分析，企业应对土地增值税反避税的主要准备工作与相关策略

　　2、税收优惠政策的筹划及风险分析，包括普通标准住宅税收筹划和国家建设需要自行转让原房地产策划

　　3、收入的筹划及风险分析，包括实行价格折扣促销、分解装修价款、代理机构分解收入等策划

　　4、开发成本及其他的筹划风险分析，包括成本费用票据、增加项目管理人员、增加装修支出、合理选择扣除项目分配方法、利息费用选择扣除、征收方式选择、控制清算时间等

　　5、企业股权转让规避土地增值税和营业税筹划

　　6、企业合并转移不动产税收筹划

　　7、企业分立转移不动产税收筹划

　　8、资金危机下不动产售后回购、售后回租融资的策划

　　五、房地产企业常见税收问题

　　1、企业所得税收入方面的18大问题

　　2、企业所得税成本费用方面的10大问题

　　3、土地增值税主要存在的25个问题

　　4、营业税中的13个主要问题

　　5、个人所得税中的11个问题

　　6、其他税收方面的7个问题

　　【课程说明】

　　【主办机构】中国房地产培训中心   中国房训网

　　【时间地点】2013年9月28-29日   南京（具体地点开班前一周统一发《报到通知》另行通知，详情请咨询会务组）

　　【培训费用】人民币3280元/人（含讲师费、场地费、茶歇、资料费等）会务组提供酒店代订服务，如需住宿请在报名回执单中说明，会务组统一安排，费用自理。

　　【报名咨询】 全国免费咨询热线：400-6789-925     QQ：2442760608    E-mail:fangxunwang@qq.com

　　[注：本课题亦可作为企业内训，请需要的企业电话联系: 400-6789-925]

　　【最新房地产培训课程安排】

　　最新房地产培训课程安排：http://www.hfsup.cn/training/pxdt/index.html

　　【2013年房地产培训计划】

　　2013年房地产培训计划下载（近700余门房地产专题课程，为您量身打造！）：http://www.hfsup.cn/dongtai/notic_2414.html

　　（含：商业地产、营销策划、运营管理、投融资管理、项目策划、规划设计、项目管理、采购管理、成本管理、工程管理、营销策略、客户服务、财务筹划、物业管理、人力资源、中介经纪、旅游地产、养生养老地产、标杆专题、楼盘考察、房产MBA、房地产策划师等）