一、商业地产前期市场调研与基础研究分析

1、市场调研：定位核心

2、调研种类：所需资料、研究范围

3、商圈研究：对项目商圈作出基础研究，另找出商圈辐射、营业品种、人流及交通状况

4、消费者研究：对消费者的消费习惯、收入、偏好及其购买力等做调研

5、投资客户研究：对投资客户所投资的商铺作基本调研，如营业时间、业绩、铺面状况等

6、竞争对手研究：包括竞争项目面积、经营状况及竞争者研究等

二、商业地产（城市综合体）专业调查

1、商业地产基于市场的调查方法

2、商业地产调研的定性定量分析

3、商业地产调查组织与落地

4、商业地产规模决策模型

三、商业地产（城市综合体）启动的九项定位

1、业态定位2、功能定位3、品类定位4、客群客层定位5、商圈定位

6、模式定位7、形象定位8、战略定位9、策略定位

四、商业地产（城市综合体）项目推广

1、租赁客户心理诉求；

2、租赁客户推广模式A、推广对象B、推广渠道C、推广难点

3、投资客户心理诉求；

4、投资客户推广模式A、推广对象B、推广渠道C、推广难点

五、商业地产（城市综合体）项目销售

1、商业项目销售节点：  A、住宅：越到现房越好卖；  B、商业：越到现房越难卖；

2、商务销售业务体搭建  3、商业销售重点环节；     4、不要低估通货膨胀；

六、商业地产（城市综合体）成交策略

A、塑造物业价值优势        B、诚信与成交        C、客户价值观分析；

D、发挥团队优势            E、客户关系管理与成交量

七、商业地产（城市综合体）营销策划

1、为什么说地产营销策划是重要环节？

2、为什么地产企业的发展要有长远战略

3、前营销策划工作的误区与问题

4、重后期推销轻前期营销，本末倒置

5、信大师点子，轻自主营销，主次失衡

6、依赖经验立项目缺乏规范科学分析

7、如何做好前营销，打造地产品牌？

8、商业地产营销时我们需要关注的误区是什么？

商业地产先租后卖，租得好就会卖得好的误区

商业地产返租是最有效促销手段的误区

商业地产带租约销售，大租户与小业主之间容易产生铺位划分麻烦

主力店进驻是商业地产招牌误区

商业地产商铺销售比例误区

物业管理与商业管理的误区

商业地产地段与定位设计的误区

八、商业地产（城市综合体）定价方法及溢价设计

1、定价策略

A、追逐最大利润目标，深化项目价值（卖点），寻求价格突破——做市场的领导者

B、市场的认同度+在售产品价格=基础价格——做市场的跟随者

C根据回款目标，制定特定销售价格——市场价格的差异化

2、结合调研成果分析确定静态定价参数

A、市场对价格认同度的问卷数据            B、同类在售产品价格

C、市场的租金价格          D、项目成本   E、开发商的利润目标

3、价格定位                A、初步确定基础均价（计算）

B、合理制定产品线的价格差（依据楼层、区位、业态、面积、总款等）

4、制定产品价格目录表5、操盘中高层进行价格认同试水6、确定产品价格目录表

7、创新的核心设计思路，借鉴设计经典案例提升溢价砝码

8、挖掘提升产品溢价与形象溢价的方法与途径

九、商业地产（城市综合体）营销推广策略

1、分解营销目标

2、分析目标客群

A、客户需求研究（结合调研成果）  B、目标客群特征分析    C、目标客群定位

3、制定推广策略                  A、突出创意，寻找目标客群的引爆点

B、重视广告的穿透性，越狠越好    C、紧盯营销节点，推动销售

4、项目卖点提炼                 A、将项目所有的卖点罗列出来       

B、对卖点进行分类                C、依据营销节点，寻找目标客群与分类卖点的集合点   

D、对该类卖点进一步聚焦、提炼

5、进一步提炼项目推广理念

6、广告计划  A、广告周期安排  B、广告主题制定  C、广告媒体组合D、广告预算编排

7、推广道具的设计、制作

8、撰写推广文案——媒体选择   A、媒体排期      B、报广知识十、案例讨论

十、现场互动，提问答疑！