【课程背景】

　　2012年房地产业虽不是国家税务总局指令性检查项目，但是，仍然是指导性检查项目，并且国家税务总局要求从四个行业入手查处大案要案，这四个行业里面就有房地产业；另外，2011年12月全国所得税工作会议要求做好土地增值税清算工作，积极推进应用房地产评估技术加强存量房交易税收征管。面对如此严峻的税务稽查形势，房地产企业应如何应对？

　　近年来税务总局最近出台了哪些政策来规范房地产业的税务处理？对实务中遇到的一些具体问题，各地在政策理解上存在哪些差异？企业如何合理确认收入，用好用足税前扣除指标、最大限度争取税收利益？为了帮助广大房地产企业规避税务稽查风险和降低纳税成本，提高财务人员的税法运用水平，特别举办本期培训班！

　　【课程对象】

　　各房地产企业领导、主管财务工作人员和税务师、会计师事务所人员。

　　【主讲专家】

　　钟 必：

　　资深税务稽查官员，具有丰富的稽查经验与熟练的业务技能，精通税务机关稽查模式与方法。《 中国税务信息网 》、《中国会计视野》著名税收实务专家，《中国税网》涉税风险研究室特邀税务专家。在网上具有广泛的影响力。广东税务干部学院兼职教师，某市注册会计师协会教育培训委员会委员，2011年广州地税局《房地产业务培训班》特约培训讲师，2011年扬州税务进修学院《房地产开发企业税务稽查培训班》特约培训讲师。参与了国家税务总局教育中心标准化课程《企业所得税政策法规》的编写和《广东省地税局稽查案例选编》的编写，参加过全国税务系统2010年教学科研(税务稽查)论坛并进行示范演讲。长期为各地税务稽查系统做查前培训，经常为广大企事业单位授课，授课内容精彩，实操性强，信息量大，受到普遍欢迎。

　　【课程简要】

　　第一部分：房地产企业收入政策解析及税务稽查风险控制

　　一、未完工开发产品取得的收入

　　1、房地产企业确认收入会计和税法的最大差异在哪里？房地产企业的预收账款可以计提业务招待费吗？房地产企业的预收账款怎么填申报表？

　　2、为什么说预计计税毛利率就是最低毛利率？是否允许扣除期间费用税金及附加（包括预征的土地增值税）？

　　3、计入当期的应纳税所得额到底是什么意思？为什么说不申报预售收入就属于偷税?

　　二、未完工开发产品取得的收入和实际销售收入的结转

　　◇：企业销售未完工开发产品完工结转销售收入的时点是什么？完工标准到底看哪个？

　　三、分解收入和截留收入

　　1、为什么说代收费用的分解是有效的筹划？

　　2、为什么说销售时装修合同和销售合同分开签是无效的筹划？

　　3、房地产企业是怎样截留收入10%的？税务人员又是怎么检查截留收入的？

　　四、销售收入的几种形式涉税风险点分析

　　五、预租及租金收入

　　1、出租人租金提前一次性收取的，出租人可对上述已确认的收入，在租赁期内，分期均匀计入相关年度收入。这里的“可”字如何理解？

　　2、出租人租金一半收租金，一半收管理费的想规避房产税的做法税务局同意吗？

　　六、视同销售收入

　　1、企业所得税视同销售的原则是什么？

　　2、无偿赠送企业所得税、营业税、土地增值税的处理，买房送电视属于混合销售吗？

　　为什么交了营业税国税局还说要交增值税？

　　3、回迁房如何视同销售？回迁房到底有没有视同销售所得?

　　第二部分：成本费用的扣除政策解析及税务稽查风险控制

　　一、税前扣除的六大原则是什么？

　　◇：国家税务总局2011年34号公告说在汇算清缴时，应补充提供该成本、费用的有效凭证。这句话的意思是不是说企业平时可以随便预提费用，这样企业季度就不用怎么预缴税了，企业大部分的税就可以滞后到汇算清缴才交，这样的做法有税务风险吗？

　　二、计税成本的计算与扣除

　　1、11种方式取得土地成本的确定

　　⑴、以招、拍、挂方式取得土地成本的确定   ⑵、以分立方式取得土地成本的确定

　　⑶、以购买股权方式取得土地成本的确定     ⑷、以合并方式取得土地成本的确定

　　⑸、以拆迁安置方式取得土地成本的确定     ⑹、以划拨方式取得土地成本的确定

　　⑺、以接受投资方式取得土地成本的确定     ⑻、以置换方式取得土地成本的确定

　　⑼、以合作建房方式取得土地成本的确定     ⑽、以路换地方式取得土地成本的确定

　　⑾、以购买转让土地方式取得土地成本的确定

　　2、建造成本的确定

　　⑴、前期工程费的税务处理

　　⑵、建筑成本的税务处理，甲供材有什么税务风险？税务机关是怎样检查虚开建筑发票的？

　　⑶、基础设施建设费的税务处理

　　⑷、公共配套设施费的税务处理

　　⑸、开发间接费用的税务处理

　　3、计税成本核算的7个步骤是什么？

　　三、房地产企业期间费用税务稽查风险控制

　　1、工资薪金

　　⑴、为什么必须要实际发放的的工资才可以税前扣除？

　　⑵、职工必须同时符合哪两个条件？临时工的工资到底可不可以计入工资总额？

　　⑶、用权益结算的股份支付可以税前扣除吗？

　　⑷、雇主为雇员承担全年一次性奖金部分税款虽然可以税前扣除了，但是，必须要做对会计分录才行，这个会计分录你会做吗？

　　⑸、真正有效的工资方案是怎样的？

　　2、借款费用

　　⑴、浮动利率在什么情况下才可以税前扣除？

　　⑵、集团公司统一贷款，所属企业申请使用属于关联企业之间的借款吗？

　　⑶、关联企业之间不需要归还利息的借款营业税和企业所得税都需要纳税调整吗？

　　⑷、向银行借款时作为利息外费用的顾问费是否能够税前列支？土地增值可以加计扣除吗？

　　⑸、个人股东以资产抵押形式由个人向银行贷款，所贷款项交由企业使用，应支付的利息由企业全额付给银行，企业这样的利息可以税前扣除吗？

　　3、福利费、工会经费、职工教育经费

　　⑴、税总2010年1月28日在线访谈说企业发给职工的过节费既属于工资总额，又作为福利费是什么意思？

　　⑵、职工旅游费的入帐凭证用什么比较好？会议费可以用旅游发票吗？

　　⑶、为什么工会经费的使用与企业所得税没有关系，但是，与个人所得税有关系？

　　⑷、老总的EMBA学费可以税前扣除吗？

　　4、广告宣传费

　　⑴、企业取得“大头小尾”广告网络发票可以税前扣除吗？企业应如何防范？

　　⑵、为什么说虚开广告发票是死路一条？税务局是怎么检查企业虚开广告发票的？

　　5、资产损失不用去税务局报批了，企业是不是就可以随便弄点损失税前扣除呢？

　　6、亏损弥补是向前弥补还是向后弥补？为什么房地产企业可以向前弥补？

　　7、境外费用的扣除

　　⑴、为什么所有的企业都必须学习《中新协定条文解释》？

　　⑵、劳务派遣与常设机构如何区别？税负差异大吗？

　　⑶、为什么完全发生在境外的设计费不但要交营业税，还不可以税前扣除？

　　【课程说明】

　　【主办机构】中国房地产培训第一门户网   房训网

　　【时间地点】2012年6月9-10日   长沙

　　【培训费用】人民币2580元/人（包含资料、培训、场地、讲师费。住宿及餐费不包，请学员自理！）

　　【报名咨询】 胡老师    手机：18226611748（24小时）  QQ：1282678793

　　【最新房地产培训课程安排】

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　　【2012年房地产培训计划】

　　2012年房地产培训计划安排（近500余门房地产专题课程，为您量身打造！）

　　（含：商业地产、营销策划、运营管理、投融资管理、项目策划、规划设计、项目管理、采购管理、成本管理、工程管理、营销策略、客户服务、财务筹划、物业管理、人力资源、中介经纪、旅游地产、养生养老地产、标杆专题、楼盘考察、房产MBA、房地产策划师等）