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(北京)《房地产成本精细化管理与控制工具应用暨“12个里程碑”与“42个关键节点”》

 
上课时间: 9月20-22日
 



上课地点: 北京
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  【课程背景】
 
  作为国家宏观调控的重要组成部分,中国房地产业正屡屡面临前所未有的冲击和影响,房地产投资与开发成本日益增加,利润率下降。在政策和市场的双重打击下,如何有效控制成本、增加利润,做到房地产成本全方位精细化控制,是房地产企业必须关注的问题。
 
  本课程超级实战,主要涉及:前期、拿地、规划设计、合同、招投标、预决算、施工、造价、采购、启动、竣工、核算、财务、营销等各环节成本管控策略。
 
  此次培训特邀地产界实战派专家主讲,深度剖析万科、龙湖、中海经典案例与成本管控策略,全方位解读成本管理控制重点、难点。破解标杆房地产企业成熟的管理模式和成本控制手段,具有较强的实际操作与借鉴价值。
 
  【课程收获】
 
  1.掌握房地产从拿地到物业管理全过程成本管控策略。
 
  2.掌握房地产开发项目全过程重点环节成本控制方法与技术处理手段。
 
  3.深度剖析万科、龙湖、中海等名企全真案例,获取其多年的管理精髓和成本管控工具操作方法。
 
  4.课程注重技术性、规范性和实务性实现经验共享。并提供大量实操工具和模板,做到即学即用。
 
  【学员对象】
 
  1.各房地产企业董事长、总经理、副总经理、总工程师、成本总监、项目经理等。
 
  2.各房地产企业前期、成本、投资、开发、设计、合约、景观、工程、预算、造价、采购、财务、审计、人力、技术、法务等部门相关负责人。

 
  【金牌导师】
 
  朱老师:房地产开发运营管理专家、成本管理专家、策划专家、经济学硕士,MBA。北京大学、清华大学、中国人民大学等多所国内院校经济学、房地产专业特聘教授、建设部干部学院资深讲师。房地产投资领域资深从业人士,长期从事房地产营运管理、城市战略策划、城市土地开发、基础设施项目开发、房地产经营、企业管理、资本运营、品牌战略、营销策划工作。
 
  现任住房与城乡建设部政策研究中心特聘专家、中国房地产及住宅研究会专家委员会专家、全国工商联住宅产业商会理事、中国房地产业协会中介委常务理事、中国区域综合开发研究中心主任、瑞尔特控股集团董事长;参与策划、开发、经营、管理过国内外数百个住宅、商业及旅游项目,熟悉城市发展规划、房地产法规及项目运作流程,积聚了丰富的开发经营经验,是活跃在城市运营、房地产操作前沿的领跑者。曾为万科地产、保利地产、中海地产、碧桂园地产、中房集团、金地集团、中粮集团、华润置地、富力地产、恒大地产等企业提供专业咨询与指导。
 
  【所有学员将免费获赠以下资料】
 
  【万科系列】《万科集团成本控制分析》、《万科实施阶段的成本管理》、《万科房地产管理流程--全套》。
 
  【龙湖系列】《龙湖地产细节式成本管理》、《龙湖地产企业研究》、《龙湖地产项目运营管理体系》。
 
  【中海系列】《中海地产成本管理手册》、《中海地产项目开盘方法、流程》、《中海地产房价定价策略》。
 
  【课程大纲】
 

第一章2014年房地产市场走势分析与成本管理策略

一.2014房地产形势分析与成本管理策略

1.国家宏观经济分析与新型城镇化发展战略
2.中国城市房地产发展阶段及特征分析

3.调控对城市房地产市场的影响及应对策略
4.当前行业发展面临的三大问题与六点建议
5.房地产业微观大局---成本要领先

6.成本管理根本之道---全过程精细化

.房地产作业过程与成本形成
1.成本管理之道—建立目标责任成本管理体系
2.房地产企业成本控制链
3.成本管理方面容易存在的三大误区、三个混淆
4.成本管理管什么?--进行全成本精细化管理
5.成本如何控制?--全过程目标成本管理体系

6.成本管理是房地产企业未来的生命线

第二章 房地产目标成本与责任成本、动态成本体系深度解析

一.房地产目标成本与责任成本、动态成本体系解析

1.目标成本的定义及构成

2.房地产开发成本科目归集与分解要求

3.关于制定成本目标的一般做法

4.目标成本制定的要求

5.目标成本谁来制定?如何制定?

6.目标成本分解为责任成本的要求

7.目标成本分解为责任成本的目的——落实问责制

8.目标成本分解为责任成本的方法

.责任成本的落实监控、反馈评估及考核

1.成本目标实现的方法

2.责任成本的具体落实

3.责任成本落实的关键节点和对应措施

4.成本形成阶段——设计阶段的成本控制

(1)方案优化 (2)限额设计 (3)图纸会审与交底

5.成本确定阶段——招标、签约阶段的成本控制

(1)承包方式   (2)评标原则

(3)材料设备供货方式:甲供?认质认价?乙方全包?

(4)材料设备样板:样板、品牌是否齐全

(5)付款方式:预付款、进度款支付的频率与额度

(6)合同会签中商务条款把关

(7)在评标过程中,将招标结果与责任目标成本比较分析,为定标作参考。

6.成本实现阶段——施工阶段的成本控制

(1)建立成本变更预警制度(2)加强现场签证的管理

(3)按月审结   (4)成本统计反馈、动态监控

(5)目标的考核:召开成本月度会与KPI挂钩

.动态成本的实时跟踪监控

1.动态成本的构成与控制

2.控制手段:动态成本信息周报模板表、动态成本信息月报模板表、成本调度会汇报PPT模板、竣工成本报告标准模板 

.无效成本的控制

.责任成本评估与绩效考核

.建立并运行成本管理体系

第三章 房地产成本全程控制暨拿地、前期、规划设计、预算、合同、招投标、工程实施、销售、物业

.土地获取阶段成本控制

1.土地开发成本的组成   2.如何控制土地成本

.几类土地拓展要慎之又慎

三.房地产前期与规划设计阶段成本控制

1.图解房地产开发项目前期发展环节成本控制措施

2.前期策划和设计阶段(项目策划、方案设计、初步设计、 施工图设计)影响整个房地产项目投资成本在80%以上。

3.项目论证阶段成本控制要点

4.项目拓展论证阶段的成本控制重点在于控制土地成本5.设计阶段的主要经济指标:

  容积率、建筑占地面积、单方钢筋含量、单方砼含量、  窗地比、建筑周长面积比

6.方案设计阶段、初步设计阶段成本控制要点

7.设计机构选择与规划设计阶段投资控制策略

8.结构钢含量、景观造价、样板区造价等控制重点

9.方案规划、规划报批及扩初设计等控制重点

10.基桩、施工图、装修方案、功能设计等控制重点

.预算、合同、签约与工程实施阶段成本控制

6.采购的重要性:采购既服务于质量、成本、设计、进度,采购又引导了质量、成本、设计、进度。

7.万科采购模式:集中采购、单项目采购

8.采购管理概要流程

9.材料及设备采购环节的成本控制

.工程预决算环节成本控制要点

1.工程预决算环节的成本控制难点

2.监控信息这些信息的来源

.营销推广与物业环节的成本管理

1.销售环节的成本按比例控制

1.项目实施阶段成本管控

2.工程实施阶段成本管理核心要素:进度、质量、风险

3.工程实施阶段成本管控重点

(1)如何优化施工方案

(2)工程招标和签订合同时的风险防范

(3)合同变更( 包括:经济签证、设计变更、技术洽商)所产生的合同金额变化及时对目标成本进行调整。

4.所有延迟、返工和风险终将成为成本

.房地产投标采购环节的成本管理

1.建立统一的采购、招标制度

2.项目工程和主要部件,以集中和集团采购、招标为主

3.建立产品标准化体系,优化产品结构,加大单品采购规模,尽量实现部品的通用化。

4.标杆企业采购模式---解读万科采购模式

5.采购带来收益--- 采购是企业成本控制的首要环节,

采购环节节约1%,企业利润将增加5%-10%。

2.销售涉及的部门比较多,所以各部门乃至总经理都需要分工负责这部分的控制职能。

3.销售环节的一些操作会对入住和物业管理产生重要的影响,所以这个环节的成本控制也必须有长线考虑。

.物业管理成本控制要点

1.房地产公司在物业管理方面支出费用的来源

2.客户服务中心担负着这一环节的主要控制工作

3.物业管理成本的控制原则

.各部门职责与相互协作:投资部、设计部、研发部、工程部、财务部、成本部、采购部、营销部、物业部

第四章 房地产工程成本精细化控制的系统方法和实用工具操作实务

.工程成本管理实务操作

1.工程合同管理操作【违约和解案例】

(1)房地产合同精细化管理框架

(2)房地产合同策划起草审查管理

(3)工程合同对成本的跟踪与控制

2.价款支付管理操作【超付和解案例】

(1)价款支付实务   (2)工程进度款支付

(3)开发商如何加强工程预付款控制

3.工程结算管理操作【结算实战案例】

(1)国家计价规范对于办理竣工结算的相关规定

(2)国家计价规范对与工程结算争议处理的相关规定

(3)标杆房企工程结算管理节点、流程、程序集指引

(4)工程结算的重要事项

4.工程计价模式选择实战分析

(1)费率招标、定额计价模式解算招术

(2)清单招标、图纸包干的优缺点及结算招术

5.项目施工阶段工程成本关键环节精细化管理:

(1)工程施工合同、预付款、计量、价款调整

(2)工程进度款支付、变更、现场签证、索赔管理

.工程成本控制工具实务操作

1.价款调整控制工具操作要领 【价款调整案例】

(1)价格指数法 

(2)造价信息调整法

(3)价款调整重点内容

2.工程变更控制工具操作要领 【变更实战案例】

(1) 变更主要因素与流程(2)开发商对变更控制策略

(3)变更签发原则与方法(4) 变更价款计算与确定

3.现场签证控制工具操作要领【签证管理探讨】

4.施工索赔控制工具操作要领【避免索赔实战案例】

(1)主要内容与计算方法(2)开发商应对策略

(3)承包商索赔策略    (4)反驳承包商索赔策略

.房地产开发项目工程成本失控的原因分析

第五章 房地产项目“12个里程碑”及“42个关键节点”暨万科、龙湖、中海等标杆房企成本实战案例分享

.房地产成本“12个里程碑”及“42个关键节点”

1.里程碑:国土证取得  【5个关键节点】

2.里程碑:项目定位完成【4个关键节点】

3.里程碑:规划方案通过【13个关键点】

4.里程碑:开工【里程碑、关键节点】

5.里程碑:项目贷款到位【3个关键节点】

6.里程碑:达到预售条件【关键节点:获得预售许可证(形象进度条件各地不同)】

7.里程碑:开盘【关键节点正式开盘销售(蓄客、资料)】

8.里程碑:销售合同额完成50% 【3个关键节点】

9.里程碑:销售合同额完成75%【关键节点同上】

10.里程碑:主体封顶【4个关键节点】

11.里程碑:竣工验收(一房一验)【4个关键节点】

12.里程碑:交房(物业承接验收、移交)【2个关键点】

.各部门职责分解:投资部、设计部、工程部、财务部、成本部、采购部、营销部、客服部、物业部

.万科全过程成本精细化管理剖析【万科案例】

1.万科全过程成本管控关键点

2万科前期发展环节成本控制措施

3.万科规划设计环节成本控制措施

4.项目工程施工环节成本控制的要点

5.项目招投标、材料设备采购环节成本控制要点

6.工程预决算环节的成本控制要点

7.开发项目期间费用成本控制要点

8.开发项目销售与物业管理成本控制要点

.龙湖地产细节式成本管理体系解析:【龙湖案例】

1.龙湖的成本管理与传统成本管理的区别

2.龙湖成本管理的特征

3.投资策划及置地阶段成本管理操作

4.项目启动阶段与方案设计阶段成本实务操作

5.初步设计及施工图设计阶段的成本实务操作

6.工程实施阶段成本管理与竣工确认

7.龙湖全过程实战案例深度解析【全面成本】

.中海成本控制体系的建立与实施【中海案例】

 
  【楼盘考察】
 
  项目一:万科长阳天地 普通住宅 公寓 板楼 塔楼 多层 小高层
 
  【项目简介】 万科长阳天地,以花园式低密度生态办公为主题,1.8容积率,30%以上的绿化率,多元百变空间,满足业主置业多重需求。咫尺北京水岸小清河生态景观带、万米滨河森林公园,及北京绿色建筑公园,浓郁鲜氧的低密悦活气息,悦享健康好心情。
 
  项目二:中央城 综合体 品牌地产 投资地产 塔楼 小高层 高层
 
  【项目简介】长阳半岛中央城是由泰禾、万科、东亚三大品牌开发商强强联手、共同打造的城市公园建筑群。项目兼具国际风情商业步行街、商务办公、公园广场等多种业态。由新加坡CPG设计公司设计规划,主推灵动小户型。
 
  项目三:中粮万科 FUNMIX半岛广场 甲级标准写字楼
 
  【项目简介】中粮万科FUNMIX半岛广场由中粮、万科两大品牌地产联袂开发。半岛购物中心、半岛写字楼、半岛VMO、半岛商业街、半岛步行街五部分共同构成京西创意产业集群,集时尚商街、购物中心、生态景观办公之大成,必将革新京西创意产业格局。
 
  【课程说明】
 
  【主办机构】中国房地产培训中心   中国房训网
 
  【时间地点】2014年9月20-22日   北京(具体地点开班前一周统一发《报到通知》另行通知,详情请咨询会务组)
 
  【培训费用】人民币3680元/人(含学习费、场地费、资料费、茶歇),会务组提供酒店代订服务,如需住宿请在报名回执单中说明,会务组统一安排,费用自理。
 
  【报名咨询】 全国免费咨询热线:400-6789-925     QQ:2442760608    E-mail:fangxunwang@qq.com   微信号:fangxunwang
 
  [注:本课题亦可作为企业内训,请需要的企业电话联系: 400-6789-925]
 
  【9月份最新房地产培训课程】
 
  9月份最新房地产培训课程:http://www.hfsup.cn/training/pxdt/index.html
 
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