【课程背景】
随着城市化进程,土地开发重心从城市中心向城市郊区转移,从一线城市、省会城市等重点中心城市向三四线城市、区域中心城市转移。由于城市郊区、三四线城市与一二线城市、省会(中心)城市在基础设施、产业结构方面存在较大差异,这些区域的土地开发大多是成片区域开发,其中最重要环节的就是前期的土地一级开发。而企业参与一级开发的重要目标之一就是一二级开发联动。
世联研究认为:随着城市化的进展,特别是城市化与城镇化相结合的发展道路的确立,以及三四线城市财政限制,企业参与土地一级开发的机会将越来越多。
【课程收益】
1.系统介绍土地开发模式及一级开发流程
2.一级开发应明确的核心问题及一二级联动开发中的土地风险与控制
3.学习土地一级开发与一二级联动开发成功案例解析
【王牌导师】
杨老师:
南京大学经济学硕士;某上市集团战略顾问事业部总经理;区域开发与旅游地产资深专家 ;深圳市旧城改造与重建专家组成员;长沙市先导区、重庆 两江新区等城市专家顾问;清华大学、南京大学、西南交通大学等高校房地产总裁班讲座教授;11年城市咨询与房地产相关经验,专注亍城市发展与房地产新领域。先后参与海南长流新区、长沙新河三角洲、北京第二机场、重庆两江新区、丽江古镇、苏州工业园、固安工业园等大型开发项目;先后为万科、鲁能、金地、华侨城、中粮、首创、港中旅等知名企业 提供顾问服务;并先后参与《新城模式》、《旅游地产》、《产业园模式》、《都市休闲》、《楼宇经济》等著作出版。
【课程大纲】
第一部分:土地开发流程与一、二级开发
(一)土地生命周期;
(二)土地开发的几个环节
1、城市进入性;
2、区域开发商业模式设计。
3、定位与规划;
4、区域运作策略与土地营销;
5、区域增值。
(三)一、二级开发的差异性。
(四)土地开发的法律问题;
1、国家对土地开发的法律规定;
2、地方政府对土地一级开发中的相关法律问题;
3、相关规定带来的操作问题。
第二部分:一级开发的模式与案例
(一)全程运营模式及要点解析;
案例研究:亚龙湾一级开发浅析;
(二)主导整合模式解析及操作要点与成功要素;
案例研究:海南清水湾一级开发浅析;
(三)一级主导开发模式及操作要点与成功要素;
案例研究:天津泰达城一级开发浅析;
(四)一二级联动开发模式操作要点与成功要素;
案例研究:南京吉山产业园一级开发浅析;
(五)公建代建开发模式及操作要点与成功要素;
案例研究:阜阳一级开发浅析;
第三部分:国内一、二级土地了联动开发成功案例分析
案例(一):金融街惠州金海湾项目----陌生区域一、二级开发捆绑案例。
1、发展历程讲解
2、发展定位与规划调整;
3、合作方式;
4、排他性土地控制策略;
5、土地获取方式;
6、启动策略;
7、城市设施建设与区域土地开发。
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案例(二):扬州广陵新城开发----典型三线城市一级开发;
1、发展历程讲解;
2、定位思考与功能确定;
3、历史文化名城与区域开发的价值结合;
4、一级开发中的政企合作;
5、一、二级开发联动实现措施。
6、一级价值兑现实现流程。
案例(三):青岛即墨南山嶺海(8000水城)----大都市边沿一级开发;
1、发展历程讲解
2、开发企业介入机会与土地获取条件;
3、定位与规划调整策略(及效果分析);
4、公共设施(会展中心、五星级酒店等)开发与在一级开发中的作用;
5、二级市场价值定义一级土地价值的开发策略;
6、一级开发控制二级土地的措施;
7、二级开发与公共设施开发的互动性分析。
8、政府对一级开发的支持。
第四部分:一级开发、一二级联动问题解析(结合案例)
(一)土地流转方式。
1、土地性质;
2、土地指标;
3、土地流转进程安排;
4、土地流转中的成本概算。
(二)资金流转方式
1、合作投资方式;
2、投资概算;
3、投资计划(年度、季度);
4、投资与收益关系概算(年度、季度);
5、资金监控方式。
(三)合作方式(合作协议中明确)。
1、合作方的权利;
2、合作方的责任(各方干什么);
3、合作决策机制。
4、土地增值收益分成方式与核算机制。
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第五部分:基于一二级联动开发的企业商业模式模拟分析
(一)项目情况(城市/区位/用地指标等)
(二)项目利益相关者目标要求分析(政府/企业/市场消费者/投资者等)
(三)项目商业模式简析(相关利益者的关系)
1、项目平台价值分析
土地升值价值;
市场二级开发价值
2、规划的多维度分析:
多目标实现分析;
开发空间或资源的平衡性分析;
市场目标价实现分析及企业投入或整合资源能力分析
3、项目风险控制点分析:
拆迁分析;
规划变更分析;融资渠道及成本分析;
政府信约束分析(政府领导变更/供地指标计划/拆迁进度控制/供地价格变更等)
4、基于项目规划定位的目标实施策略:
举例旅游地产:重点旅游设施选择与运营,一级土地和二级地产与旅游的配合开发(节奏/规模/质量);关键品牌资源的整合开发(酒店/高尔夫等)/经济分析
5、商业模式构建:
企业:主体开发权/规划控制权/开发控地权(指标供应/土地上市价格/优先取地/开发时间和空间顺序和进度)和利益分成(分成比例/资金流转方式和时间节点效率/);
政府责任(审批和办证等/主导拆迁/外围基础设施建设/区域价值营销等)
第六部分:一、二级开发联动开发实现方式(土地控制方式)
(一)合作协议控制
(二)规划控制——控制要点、城市案例启示。
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(三)关键设施控——制控制要点、城市案例启示。
(四)流程控制——控制要点、城市案例启示。
(五)其他控制方式
第七部分:土地一级、一二开发联动风险与控制及
案例分析
(一)投入成本风险;
1、拆迁成本的不可控;政府成本的不可控(管理成本的不可控);
2、关键设施的假设成本不可控;开发周期的不可控。
(二)规划实现的风险。
1、商业不可实现;产业不可实现;
2、公共设施不可实现;规划导致经济不可实现。
(三)进程不可实现风险;
1、政府换届导致的剔出风险;
2、土地出让实现风险
(四)增值收益分成实现风险。
1、土地财务管理制度;制度导致的企业财务风险;
2、产业基金资金流转;设立政府企业设施投资资金流转;
3、分块取地转让(合作)资金流转;成功案例一级开发分成收益财务实现流程。
第八部分:问题解答与交流
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【课程说明】
【主办机构】中国房地产培训中心 中国房训网
【时间地点】2014年4月26-27日 青岛(具体地点开班前一周统一发《报到通知》另行通知,详情请咨询会务组)
【培训费用】人民币3880元/人(含讲师费、场地费、茶歇、资料费等)会务组提供酒店代订服务,如需住宿请在报名回执单中说明,会务组统一安排,费用自理。
【报名咨询】 全国免费咨询热线:400-6789-925 QQ:2442760608 E-mail:fangxunwang@qq.com
[注:本课题亦可作为企业内训,请需要的企业电话联系: 400-6789-925]
【最新房地产培训课程安排】
最新房地产培训课程安排:http://www.hfsup.cn/training/pxdt/index.html
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