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(郑州)《一级开发与一、二级开发联动模式与案例研究》

 
上课时间: 4月12-13日
 



上课地点: 郑州
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  【课程背景】


  核心提示:随着城市化进程,土地开发重心:


  1)从城市中心向城市郊区转移;


  2)从一线、省会城市向三四线城市、区域中心城市转移;


  3)从纯土地获取向附带拆迁、功能置换、基础设施及公共设施建设等方式转变;


  4)从纯房地产开发向附带产业、商业、旅游等综合开发转变。


  由于城市郊区、三四线城市与一二线城市、省会(中心)城市在基础设施、产业结构方面存在较大差异,土地成片开发最重要环节就是前期的土地一级开发。而企业参与一级开发的目标之一就是一二级开发联动。


  所以:随着城市化进展,特别是城市化与城镇化相结合的发展道路的确立,以及三四线城市财政限制,企业参与土地一级开发的机会将越来越多。


  【课程收益】


  1、土地一级开发基础、一二级开发联动模式与案例分析;


  2、土地一级开发操作中的核心问题(土地流转、资金流转与合作机制)分析及解决途径分享;


  3、大规模土地开发中拆迁、功能置换、土地指标等关键问题处理分析;


  4、土地一级开发中产业、商业、公建等处理路径,及其与土地价值关系分析;


  5、一级开发政企合作模式、政企合作协议拟定与操作案例分析;


  6、一级开发成本构成、风险与风险控制模式设计…


  【学员对象】


  1、房地产企业董事长、总经理、开发总监


  2、房地产投资总监及其他高管:一二级土地开拓人员


  3、房地产开发企业总部及分公司开发运营部门


  【王牌导师】


  杨老师:


  南京大学经济学硕士;某上市集团战略顾问事业部总经理;区域开发与旅游地产资深专家 ;深圳市旧城改造与重建专家组成员;长沙市先导区、重庆 两江新区等城市专家顾问;清华大学、南京大学、西南交通大学等高校房地产总裁班讲座教授


  12年城市咨询与房地产相关经验,专注亍城市发展与房地产新领域。先后参与海南长流新区、长沙新河三角洲、北京第二机场、重庆两江新区、丽江古镇、苏州工业园、固安工业园等大型开发项目;先后为万科、鲁能、金地、华侨城、中粮、首创、港中旅等知名企业 提供顾问服务;并先后参与《新城模式》、《旅游地产》、《产业园模式》、《都市休闲》、《楼宇经济》等著作出版。


  【课程大纲】


  第一部分:土地与土地开发基础


  Part 01:土地开发流程与一、二级开发:


  1、土地生命周期;


  2、土地开发的几个环节


  城市进入性;


  区域开发商业模式设计。


  定位与规划;


  区域运作策略与土地营销;


  区域增值。


  3、一、二级开发的差异性。


  4、土地开发的法律问题;


  国家对土地开发的法律规定;


  地方政府对土地一级开发中的相关法律问题;


  相关规定带来的操作问题。


  第二部分:一级开发的模式与案例


  Part 02:一级开发模式分析


  1、全程运营模式


  模式解析;


  全程运营模式的要点;


  案例研究:亚龙湾一级开发浅析;


  2、主导整合模式:


  模式解析;


  操作要点与成功要素;


  案例研究:海南清水湾一级开发浅析;


  3、一级主导开发模式:


  模式解析;


  操作要点与成功要素;


  案例研究:天津泰达城一级开发浅析;


  4、一二级联动开发模式:


  模式解析;


  操作要点与成功要素;


  案例研究:南京吉山产业园一级开发浅析;


  5、公建代建开发模式:


  模式解析;


  操作要点与成功要素;


  案例研究:阜阳一级开发浅析;


  Part 03:国内一、二级土地联动开发成功案例分析:


  1、成功案例标准;


  2、案例01:金融街惠州金海湾项目----陌生区域一、二级开发捆绑案例。


  发展历程讲解


  发展定位与规划调整;


  合作方式;


  排他性土地控制策略;


  土地获取方式;


  启动策略;


  城市设施建设与区域土地开发。


  3、案例02:扬州广陵新城开发----典型三线城市一级开发;


  发展历程讲解;


  定位思考与功能确定;


  历史文化名城与区域开发的价值结合;


  一级开发中的政企合作;


  一、二级开发联动实现措施。


  一级价值兑现实现流程。


  4、案例03:青岛即墨 南山嶺海(8000水城)----大都市边沿一级开发;


  发展历程讲解


  开发企业介入机会与土地获取条件;


  定位与规划调整策略(及效果分析);


  公共设施(会展中心、五星级酒店等)开发与在一级开发中的作用;


  二级市场价值定义一级土地价值的开发策略;


  一级开发控制二级土地的措施;


  二级开发与公共设施开发的互动性分析。


  政府对一级开发的支持。


  第三部分:一级开发、一二级联动问题解析


  Part 04:(结合案例)企业参与一级开发应明确的核心问题


  1、土地流转方式。


  土地性质、土地指标;


  土地流转进程安排;


  土地流转中的成本概算。


  2、资金流转方式


  合作投资方式;


  投资概算;


  投资计划(年度、季度);


  投资与收益关系概算(年度、季度);


  资金监控方式。


  3、合作方式(合作协议中明确)。


  合作方的权利;


  合作方的责任(各方干什么);


  合作决策机制。


  土地增值收益分成方式与核算机制。


  Part05:基于一二级联动开发的企业商业模式 模拟分析


  1、项目情况(城市/区位/用地指标等)


  2、项目利益相关者目标要求分析(政府/企业/市场消费者/投资者等);


  3、土地一级开发中的产业、商业及公共建筑问题


  产业用地(含产业、物流、专业市场等)的处理方式及关键问题;


  商业用地(含商业用地、商务用地、综合体用地等)的处理方式及关键问题;


  其他用地(旅游用地等)的处理;


  公共设施的建设、运营特征;


  一级开发中公共设施处理建议。


  4、项目商业模式简析(相关利益者的关系)


  项目平台价值分析:


  土地升值价值;


  市场二级开发价值


  规划的多维度分析:


  多目标实现分析;


  开发空间或资源的平衡性分析;


  市场目标价实现分析及企业投入或整合资源能力分析


  项目风险控制点分析:


  拆迁分析;


  规划变更分析;融资渠道及成本分析;


  政府信约束分析(政府领导变更/供地指标计划/拆迁进度控制/供地价格变更等)


  基于项目规划定位的目标实施策略:


  举例旅游地产:重点旅游设施选择与运营,一级土地和二级地产与旅游的配合开发(节奏/规模/质量);关键品牌资源的整合开发(酒店/高尔夫等)/经济分析


  商业模式构建:


  企业:主体开发权/规划控制权/开发控地权(指标供应/土地上市价格/优先取地/开发时间和空间顺序和进度)和利益分成(分成比例/资金流转方式和时间节点效率/);政府责任(审批和办证等/主导拆迁/外围基础设施建设/区域价值营销等)


  第四部分:一级开发与一、二级联动中的成本、风险


  Part 06:一级开发中的成本构成


  1、总的成本构成


  2、各成本项的构成与比例关系;


  3、各成本项的影响因素;


  4、各成本项对一级开发总成本的影响。


  5、成本控制风险与关注因素。


  Part 07:(结合案例)土地一及开发与一、二联动开发中风险与控制


  1、一级开发收益来源及影响要素;


  2、影响一级开发收益因素:


  收益路径不清晰、成本控制不可控、政府诚信不可靠、市场实现不可行、投资节奏不合理…


  3、投入成本风险;


  拆迁成本的不可控;


  政府成本的不可控(管理成本的不可控);


  关键设施的假设成本不可控;


  开发周期的不可控。


  4、规划实现的风险。


  商业不可实现、产业不可实现、公共设施不可实现、规划导致经济不可实现。


  5、进程不可实现风险;


  政府换届导致的剔出风险;


  土地出让实现风险


  6、土地开发中的拆迁问题;


  拆迁难题(拆赔比、安置、赔付方式及土地置换);


  拆迁的成本、变化;


  拆迁风险及控制。


  7、增值收益分成实现风险


  土地财务管理制度;


  制度导致的企业财务风险;


  产业基金资金流转;


  设立政府企业设施投资资金流转;


  分块取地转让(合作)资金流转;


  成功案例一级开发分成收益财务实现流程。


  8、规避一级开发收益风险的模式设计探索。


  第五部分:一二级联动开发中土地控制方式


  Part 08:一、二级开发联动开发实现方式(土地控制方式)


  1、土地控制含义及控制方式


  2、合作协议控制


  3、规划控制


  控制要点、城市案例启示。


  4、关键设施控制


  控制要点、城市案例启示。


  5、流程控制


  控制要点、城市案例启示。


  6、其他控制方式


  第六部分:一级开发与一、二级开发中的政企合作模式


  Part 09:政企合作模式


  1、政企合作投资模式


  股份构成关系;


  出资方式与界定;


  企业垫资(代垫政府股本)返还方式与计息方式;


  股份与增值收益的关系…


  2、政府合作的管控模式


  管理架构设计;


  管理层人选界定;


  决策机制与流程;


  资金管理、投资决策机制与管理…


  3、政企合作中权、责、利界定。


  政府的权、责、利;


  投资企业的权、责、利;


  合作组织的权、责。


  Part 10:政企合作协议要点(结合案例)


  1、一级开发协议的主要内容与结构;


  2、结合案例(成功合作协议、失败合作协议)合作协议的关键点讲解:


  合作协议中关于“股份构成”的规定;


  合作协议中关于“土地指标”的规定;


  合作协议中关于“投资强度与节奏”的规定;


  合作协议中关于“公共设施投资与管理”的规定;


  合作协议中关于“投资方及其合作单位获取土地方式”的规定;


  合作协议中关于“经营性基础设施投资”的规定……


  第七部分:现场讨论与课程小结


  Part 11:课程小结与现场讨论(讨论时间约为2小时)


  【课程说明】


  【主办机构】中国房地产培训中心   中国房训网


  【时间地点】2014年4月12-13日   郑州(具体地点开班前一周统一发《报到通知》另行通知,详情请咨询会务组)


  【培训费用】人民币3980元/人(含讲师费、场地费、茶歇、资料费等)会务组提供酒店代订服务,如需住宿请在报名回执单中说明,会务组统一安排,费用自理。


  【报名咨询】 全国免费咨询热线:400-6789-925     QQ:2442760608    E-mail:fangxunwang@qq.com   微信号:fangxunwang


  [注:本课题亦可作为企业内训,请需要的企业电话联系: 400-6789-925]


  【最新房地产培训课程安排】


  最新房地产培训课程安排:http://www.hfsup.cn/training/pxdt/index.html


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