【课程背景】

　　银根持续收紧，业主持续观望，限购持续进行，房地产业路在何方？

　　2012年房地产、建筑行业又成为国家税务总局稽查指导项目，压力面前，只有迎难而上，谨慎拿地，转移阵地，推进促销，落袋为安，在危险中抓住机遇，度过严冬，在这一过程中税务规划是必不可少的一环，因为在税务稽查过程中，由于各自出发点不同，税务稽查要应收尽收，纳税人则能不交则不交，争议在所难免！

　　本课程从房地产开发公司开发三大流程即土地取得、开发建设、销售运营等出发，对房地产行业涉及的各个税种包括城镇土地使用税、房产税、契税、营业税、企业所得税、个人所得税及土地增值税清算实务等税企疑难争议点进行全面解剖，并对如何利用税收政策，包括总局与地方政策合理安排纳税事项提出指导意见，同时重点从税务稽查实战角度出发，了解税务稽查工作流程、企业权益维护、税企争议调和解决等操作层面技巧，不但懂的多，还要做的好，知已知彼，巧于应对，整个课程做到重实战，重实效，重实用，开启智慧，开拓思维，开辟钱途。

　　【课程对象】

　　各房地产企业领导、主管财务工作人员和税务师、会计师事务所人员。

　　【主讲专家】

　　王老师：经济师、中国注册税务师，税务稽查资深官员，历经征收、管理、税政、稽查、法规岗位,税局业务各岗位的历练，曾被评为国家税务总局稽查局优秀通讯员、入选国家税务总局稽查人才库成员，多家培训机构兼职讲师，先后为大中型企业、培训机构、税务局授课上百次，特别是对房地产业、建筑安装业的税收策略及涉税风险防范有非常深入的研究。对企业税收有着非常深入的研究和丰富的实践经验，擅长税务筹划、规避企业税收风险等企业疑难综合性问题的解决；具有丰富的稽查经验与熟练的业务技能。长期为税务稽查系统做查前培训及稽查中督导，精通税务机关稽查模式与方法，深谙税收政策，案例丰富，授课务求实战、实效、实用，解决纳税人实际问题,由于贴近实际,获得学员较高评价，在会计视野等会计税收网站发表课件百余篇,点击率超百万,得到全国广大纳税人与税务工作者的好评与盛誉。

　　【课程简要】

　　第一节、取得土地环节

　　1、如何规避城镇土地使用税？推迟土地使用税纳税时间以及事后补救措施，城镇土地使用税停止缴纳时点解析！

　　2、减免土地出让金如何处理企业所得税与土地增值税？力争最大收益。

　　3、取得土地环节的契税问题？以房换房契税计税依据问题，为什么回迁房建造支出作为取得土地使用权支付的代价？土地属性的不同导致几种契税纳税结果。

　　4、取得的在建工程营业税如何处理？土地增值税如何确认原值，可以加计扣除吗？

　　5、拿地环节如何计缴印花税，哪些合同不应当贴花，而哪些合同要贴花，为什么？印花税是否可以责成扣缴？

　　6、股权投资取得的土地，土地增值税如何处理？政策的理解与现实的操作矛盾。

　　7、拆迁安置的土地增值税处理？220号文件视同销售收入处理的暇疵，拆迁安置过程中企业所得税与营业税的处理，各自的计税依据等。

　　第二节、房产开发环节

　　1、合作建房的理解，合作建房中各个税种的处理，计税依据的确定，澄清对合作建房的种种错误理解。出地方有转让土地使用权的行为，但是销售方有销售不动产的行为吗？

　　2、合作开发的理解，合作开发过程中土地增值税、企业所得税、营业税的处理，结合土地、房产、税收法律法规详细讲解，以及会计处理的技巧：

　　◇ 一方出地，一方出钱，出地方未变更土地行为；

　　◇ 一方出地，一方出钱，出地方将土地变更为出钱方所有；

　　◇ 一方要求分配开发产品、租赁开发产品、分配项目利润、分配固定收益的处理等。

　　3、土地增值税实际发生与实际支付的理解，哪些必须是实际支付，哪些可以不支付也允许扣除？

　　4、何谓代收费用，代收费用的合理筹划，营业税企业所得税土地增值税对于代收费用不同理解，合理利用代收费用进行税收筹划。

　　5、营销设施建造费的企业所得税与土地增值税区别，修理费设计费的区别处理。

　　6、地下人防设施、地下车库、地面车位的不同处理方式，各地对地下车库车位处理的政策汇总，上面一个文，下面千条线，哪一种是正确的理解呢？

　　7、土地增值税中开发间接费用与开发费用的联系与区别及正确运用，什么样的费用进开发成本，什么样的费用进期间费用？

　　8、取得发票的注意点，纳税人出现的真票假开、假票假开，假票真开，真票真开的问题，税务如何定性处理？特别是房地产企业发票滞后问题的特殊处理。

　　9、土地增值税是不是没有发票就不能扣除？如何理解发票形式与业务实质的关系？

　　10、土地增值税清算项目中扣除项目如何分摊，与企业所得税共同成本分摊方式有何异同？

　　11、境外劳务与境外股权转让、利息支付等营业税及预提企业所得税的处理。纳税地点的

　　辨别等。

　　12、土地增值税利息归集范围辨析，哪些利息可据实扣除，哪些利息可计算扣除，哪些利

　　息均不可以扣除？

　　13、关联方利息支付，关联方转让定价如何处理土地增值税和企业所得税，核定征收与调

　　整价格的区别与联系，如何处理在调整价格过程中的税企争议。

　　14、房地产企业资产损失的税务处理，报损的程序处理等。

　　第三节、房产销售环节

　　1、营业税和企业所得税纳税义务发生时间区别与联系，预收帐款与分期收款的区别与联系。2、销售佣金的税务处理，如何利用佣金政策合理避税等

　　3、销售环节中的营业税兼营与混合销售问题，买房送车，买房送装修等情况下的会计及

　　涉税处理。

　　4、先自用再出售的土地增值税与企业所得税处理的异同，有何利弊，如何巧妙利用。

　　5、分期开发中，由各期共同负担的配套设施成本如何处理，分期清算与汇总清算如何处理？

　　6、通知清算与应当清算两种行为的申报及评估稽查流程分析

　　7、代销方式与包销方式以及越基价分成方式税务处理。

　　8、售后回购与售后回租处理，税法与相关法律对此问题的解析，房地产企业存不存在融资性售后回购？

　　9、销售环节各项费用的企业所得税处理，如业务招待费、宣传费、劳动保护费、广告费等。

　　10、工资与应付福利费、工会经费、教育经费的税收特殊关注点

　　11、房地产企业个人所得税的节税筹划，比如差旅费津贴、年终一次性奖金、未分配利润转增资本、拖欠工资处理、发放礼品等。

　　12、房地产企业房产税政策，比如房屋有偿出租与无偿出租的解析及筹划利用等

　　第四节、税务稽查中对房地产行业检查的关注点与突破口

　　1、税务稽查工作流程，重点讲解证据取证

　　2、税务稽查中纳税人权益维护环节的利用

　　3、房地产稽查中税务局的突破易点与难点介绍

　　4、房地产税务稽查几个案例，不是所有的稽查处理决定都是正确的，纳税人很多是交了

　　冤枉税还蒙在鼓里。

　　第五节、学员互动交流、专家现场疑难解答

　　【课程说明】

　　【主办机构】中国房地产培训第一门户网   房训网   http://www.zgfdcpx.com

　　【时间地点】2012年02月18-19日   郑州

　　【培训费用】人民币2580元/人（包含资料、培训、场地、讲师费。住宿及餐费不包，请学员自理！）

　　【报名咨询】 胡老师    手机：18226611748（24小时）  QQ：1282678793

　　【最新房地产培训课程安排】

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　　【2012年房地产培训计划】

　　2012年房地产培训计划安排（近500余门房地产专题课程，为您量身打造！）

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