【课程背景】

　　与时俱进，是房地产企业税务规划的生命线

　　2012年楼市调控风暴愈演愈烈，房地产税收征管、评估、稽查和清算正逐步升级。今年以来，国家税务总局相继发布了一系列涉及房地产行业税收管理的配套、补充政策文件和相关解释，并在税企博弈中不断调整。年终岁尾，企业所得税汇算清缴的大幕已经拉开，房地产业年度所得税汇算清缴和土地增值税清算工作面临一些新的疑难问题引起了企业的高度关注。企业的税收风险管控点在哪里？如何对涉税关键问题进行有效处理和正确评价？如何界定和处理不同税务事项的风险？如何进行未雨绸缪，做好相关的业务规划划工作？这些都是摆在我们财务人员面前的现实“考题”！

　　值此，本次会议将集中解决房地产企业所得税汇算、土地增值税清算的重要关键问题，所得税与营业税、土地增值税、地方税等其它税种的协调，以及涉税风险管控三大问题。

　　我中心特邀著名税务实战专家肖宏伟，帮助您全面地梳理房地产企业汇算清缴的业务流程与财税处理，并对如何化解税收风险做针对性分析。目标是根据企业面临的现行税收法律环境、结合企业经营管理的运作全过程，运用科学的税收筹划规律和技术，教授税务实际操作者如何利用税收规划和协调方法手段，最大化地降低企业运营各阶段的税务成本。

　　本课程针对如何用正确的方法,解决房地产业涉税争议的焦点问题进行讲解，并对日常中的疑难问题详细解惑，帮助企业正确协调会计和税收的差异，掌握对内对外涉税争议协调解决技巧，规避和防范财务、税收风险。针对性强，注重实务操作和实效，是房地产企业不容错过的课程，机会难得！

　　【课程对象】

　　各房地产企业领导、主管财务工作人员和税务师、会计师事务所人员。

　　【主讲专家】

　　肖宏伟：中国注册税务师、税务稽查资深官员、国家税务总局所得税专家库成员、国际税收研究会理事，税务干部业务培训兼职教师。被学员誉为：“税界奇才、实战大师”。擅长用税收策略解决特有的企业管理问题，在多年的税收稽查、税政业务实践中，特别是对房地产业的税收策略及涉税风险防范有非常深入的研究。多年来应邀在全国各省市做税收实操专场讲座。肖老师以亲身经历的稽查与审理的案例，真实、生动地阐述税收政策的应用及应对策略；以十六年的税收征管、稽查经验，解说容易引起税企业争议税收问题的来龙去脉；以一个税务工作者的角度，探讨企业财务人员在应对税务征管和稽查工作中如何避免、防范和化解企业税务风险。授课以实务见长，案例精深且新颖独到，操作性强,其讲解案例丰富，深入浅出，紧贴企业实际，侧重为企业解决实际问题，是我国税收实战派讲师的代表。

　　【课程简要】

　　前言：房地产企业2012年度所得税汇算关键问题提示

　　一：房地产行业2012年相关涉税新政策大盘点

　　1、营改增对房地产企业的影响深度分析。

　　2、妻税还是契税的最新争议：利用财税[2011]82号文件避税的新动向

　　3、国家税务总局“以解读为原则、不解读为例外”如何正确理解税收文件的解读？

　　4、如何理解和利用《税收个案批复工作规程（试行）》？

　　5、房地产企业所得税预缴政策的变化-2011年64号公告的实际应用

　　6、房企向国外支付设计费等付汇业务，应凭什么发票入账，是否代扣外国企业所得税？

　　二：房地产不同促销手段的纳税争议化解

　　1、代垫首付以及免契税、免物业费的收入确认争议问题处理。

　　2、售后回购、售后回租，税务风险逐个数-为何此销售策略不能善终？

　　3、购房赠车、购房送空调、买房送装修营业税、增值税、所得税的最新解释。

　　4、真按揭银行款未到帐以及假按揭涉税风险解决之道。

　　5、地产企业支付的赔偿金、违约金为何不用缴纳个人所得税？

　　三：房地产企业借款涉税风险和最佳处理方法

　　1、近期稽查为何频频对房地产企业应收利息调整补税？

　　2、企业之间资金拆借如何把握利息支出限度？

　　3、母子公司之间利息支出如何规避税务风险？

　　4、老板借给公司钱和公司借给老板钱有什么法律风险？

　　5、如何用正确的方法，规避利息收入与支出的涉税风险？

　　6、企业向谁借款风险最小？

　　四：甲方供材料的争议处理

　　1、为何税务机关会要求甲方缴纳甲供材的营业税？

　　2、甲供材自建论是否可解决甲方供材料的发票和税收征管问题？

　　3、甲供材料会计处理问题，如何与税收协调？

　　4、甲供材料发票如何开具？甲供材的税款如何承担？

　　5、甲方供材料发票，计算所得税和土地增值税是否可以扣除？如何化解？

　　6、甲方供材料合同如何签订，税务风险最低？

　　五：车库、车位、地下停车场、售楼部、样板房税收争议如何化解？

　　1、税务机关为何对地下车库、售楼部产权归属界定问题关注？

　　2、销售、出租车库、车位、地下车库税收风险有哪些？

　　3、开具发票销售和出租地下停车位，如何防范税收风险？

　　4、车库、车位、地下停车场、售楼部争议如何进行税务沟通 ？

　　5、房地产开发企业将车库或者停车位转让，其收入是否计入房地产转让收入？土地

　　增值税如何清算？

　　6、利用不同对象做售楼部、样板房，其房产税、所得税、土地增值税争议如何解决？

　　六：政府返还土地出让金和返还税收的处理

　　1、政府返还会计处理是计收入还是冲成本？

　　2、政府返还的企业所得税如何处理是最佳选择？

　　3、政府返还的土地增值税是冲开发成本还是做营业外收入处理？

　　4、政府返还税收风险有哪些？可能被认定不征税收入吗？

　　七：房地产企业收入确认政策最新发展变化关键问题及风险点分析

　　1、2012年度企业所得税汇算清缴申报表的变化：

　　2、未签合同的定金、会员费、诚意金收入预缴所得税吗？参与汇算清缴吗？

　　3、所得税、营业税、土地增值税视同销售正确处理

　　4、企业销售未完工开发产品取得的收入，能否扣除期间费用、营业税？争议如何处理？

　　5、视同销售价格如何确定最有利？

　　八、房地产企业成本、费用的扣除最新政策变化分析

　　1、房地产企业业务招待费疑难问题实战大解析

　　2、房地产企业广告费业务宣传费支出帐务处理应注意的风险问题

　　3、房企如何利用收取或支付违约金，解决生产经营难题？违约金的不扣缴个人所得税的依据的哪些？

　　4、税收政策中收付实现制理解的误区-租金、利息支出税务处理的争议问题如何应对？

　　5、地产企业支付各种补偿款容易产生哪些涉税争议问题？

　　6、建安成本高于平均造价，如何提供合理的正当理由？

　　九：土地增值税清算全过程关键风险点及正确处理方法

　　1、土地增值税清算如何确认特殊事项的销售收入争议处理

　　2、如何把握申请土地增值税清算的时间点？

　　3、普通住宅的负增值能否抵减商业用房的正增值？

　　4、成本分摊利用占地面积法？建筑面积法？其它方法？

　　5、房地产企业的开发费用扣除的风险点有哪些？

　　6、如何合理利用土地增值税的减免税规定？

　　7、开发多个项目，多个清算单位，借款利息支出如何分摊？

　　8、房地产企业缴纳的土地的使用税应计入开发成本，还是计入开发费用？

　　9、公共设施的成本费用在清算时应如何处理？

　　10、甲方供材料和设备，不允许做为扣除项目金额，如何应对？

　　11、土地增值税清算审核的要点有哪些？稽查最关注的问题是什么？

　　十：拆迁改造下房地产开发企业涉税焦点问题

　　1、拆迁补偿的各种形式利弊取舍

　　2、拆迁补偿营业税、所得税、土地增值税处理

　　3、拆迁补偿应取得的票据问题

　　4、利用拆迁降低税负的有效途径---拆迁补偿的各种形式利弊取舍

　　十一：房地产业务处理各税种认定差异及协调

　　1、房地产企业城镇土地使用税的争议处理

　　2、以购买股权方式取得土地的税收风险分析

　　3、取得土地使用权环节涉及税种.

　　4、当前企业出租房屋税务争议最佳解决方法

　　5、房地产最彪悍的文件--安置军转干部税收优惠政策大解析

　　十二、房地产企业取得发票注意问题及稽查风险评估

　　◇、税务稽查的一个核心词就是“发票”！所有的稽查工作都是围绕发票展开的。

　　1、发票管理办法及实施细则深度解析：虚开普通发票的罪与罚及风险规避方法

　　2、税务稽查认定的假发票主要形式，如何认定真假发票？

　　3、税务稽查中大额无发票如何处理？

　　4、税务机关如何检查假发票实战分析

　　5、房地产企业与时俱进的稽查应对策略。

　　【课程说明】

　　【主办机构】中国房地产培训中心   房训网

　　【时间地点】2012年12月8-9日   郑州

　　【培训费用】人民币2680元/人（包含资料、培训、场地、讲师费。住宿及餐费不包，请学员自理！）

　　【报名咨询】 胡老师    手机：18226611748（24小时）  QQ：2442760608

　　【最新房地产培训课程安排】

　　最新房地产培训课程安排：http://www.hfsup.cn/training/pxdt/index.html

　　【2012年房地产培训计划】

　　2012年房地产培训计划安排（近500余门房地产专题课程，为您量身打造！）

　　（含：商业地产、营销策划、运营管理、投融资管理、项目策划、规划设计、项目管理、采购管理、成本管理、工程管理、营销策略、客户服务、财务筹划、物业管理、人力资源、中介经纪、旅游地产、养生养老地产、标杆专题、楼盘考察、房产MBA、房地产策划师等）