第一部分：土地开发流程与一、二级开发
（一）土地生命周期；
（二）土地开发的几个环节
1、城市进入性；
2、区域开发商业模式设计。
3、定位与规划；
4、区域运作策略与土地营销；
5、区域增值。
（三）一、二级开发的差异性。
（四）土地开发的法律问题；
1、国家对土地开发的法律规定；
2、地方政府对土地一级开发中的相关法律问题；
3、相关规定带来的操作问题。

第二部分：一级开发的模式与案例
（一）全程运营模式及要点解析；
案例研究：亚龙湾一级开发浅析；
（二）主导整合模式解析及操作要点与成功要素；
案例研究：海南清水湾一级开发浅析；
（三）一级主导开发模式及操作要点与成功要素；
案例研究：天津泰达城一级开发浅析；
（四）一二级联动开发模式操作要点与成功要素；
案例研究：南京吉山产业园一级开发浅析；
（五）公建代建开发模式及操作要点与成功要素；
案例研究：阜阳一级开发浅析；

第三部分：国内一、二级土地了联动开发成功案例分析
案例（一）：金融街惠州金海湾项目----陌生区域一、二级开发捆绑案例。
1、发展历程讲解
2、发展定位与规划调整；
3、合作方式；
4、排他性土地控制策略；
5、土地获取方式；
6、启动策略；
7、城市设施建设与区域土地开发。

案例（二）：扬州广陵新城开发----典型三线城市一级开发；
1、发展历程讲解；
2、定位思考与功能确定；
3、历史文化名城与区域开发的价值结合；
4、一级开发中的政企合作；
5、一、二级开发联动实现措施。
6、一级价值兑现实现流程。
案例（三）：青岛即墨南山嶺海（8000水城）----大都市边沿一级开发；
1、发展历程讲解
2、开发企业介入机会与土地获取条件；
3、定位与规划调整策略（及效果分析）；
4、公共设施（会展中心、五星级酒店等）开发与在一级开发中的作用；
5、二级市场价值定义一级土地价值的开发策略；
6、一级开发控制二级土地的措施；
7、二级开发与公共设施开发的互动性分析。
8、政府对一级开发的支持。

第四部分：一级开发、一二级联动问题解析（结合案例）
（一）土地流转方式。
1、土地性质；
2、土地指标；
3、土地流转进程安排；
4、土地流转中的成本概算。
（二）资金流转方式
1、合作投资方式；
2、投资概算；
3、投资计划（年度、季度）；
4、投资与收益关系概算（年度、季度）；
5、资金监控方式。
（三）合作方式（合作协议中明确）。
1、合作方的权利；
2、合作方的责任（各方干什么）；
3、合作决策机制。
4、土地增值收益分成方式与核算机制。

第五部分：基于一二级联动开发的企业商业模式模拟分析
（一）项目情况（城市/区位/用地指标等）
（二）项目利益相关者目标要求分析（政府/企业/市场消费者/投资者等）
（三）项目商业模式简析（相关利益者的关系）
1、项目平台价值分析
土地升值价值；
市场二级开发价值
2、规划的多维度分析：
多目标实现分析；
开发空间或资源的平衡性分析；
市场目标价实现分析及企业投入或整合资源能力分析
3、项目风险控制点分析：
拆迁分析；
规划变更分析；融资渠道及成本分析；
政府信约束分析（政府领导变更/供地指标计划/拆迁进度控制/供地价格变更等）
4、基于项目规划定位的目标实施策略：
举例旅游地产：重点旅游设施选择与运营，一级土地和二级地产与旅游的配合开发（节奏/规模/质量）；关键品牌资源的整合开发（酒店/高尔夫等）/经济分析
5、商业模式构建：
企业：主体开发权/规划控制权/开发控地权（指标供应/土地上市价格/优先取地/开发时间和空间顺序和进度）和利益分成（分成比例/资金流转方式和时间节点效率/）；
政府责任（审批和办证等/主导拆迁/外围基础设施建设/区域价值营销等）
第六部分：一、二级开发联动开发实现方式（土地控制方式）
（一）合作协议控制
（二）规划控制——控制要点、城市案例启示。

（三）关键设施控——制控制要点、城市案例启示。
（四）流程控制——控制要点、城市案例启示。
（五）其他控制方式

第七部分：土地一级、一二开发联动风险与控制及

案例分析
（一）投入成本风险；
1、拆迁成本的不可控；政府成本的不可控（管理成本的不可控）；
2、关键设施的假设成本不可控；开发周期的不可控。

（二）规划实现的风险。
1、商业不可实现；产业不可实现；
2、公共设施不可实现；规划导致经济不可实现。

（三）进程不可实现风险；
1、政府换届导致的剔出风险；
2、土地出让实现风险

（四）增值收益分成实现风险。
1、土地财务管理制度；制度导致的企业财务风险；
2、产业基金资金流转；设立政府企业设施投资资金流转；
3、分块取地转让（合作）资金流转；成功案例一级开发分成收益财务实现流程。

第八部分：问题解答与交流