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(杭州)房地产开发企业成本会计核算及税收风险分析

 
上课时间: 10月19-20日
 



上课地点: 杭州
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  【课程背景】


  房地产投资项目具有资金投入大,建设周期长,成本核算环节多,投资风险高等特点。这就更需要我们财务人员精打细算,规避风险,力求以最少的成本耗费获取最大的经济利益。房地产开发企业的成本核算工作是一项复杂的会计核算工作,这是由房地产项目的特性所决定的。提高开发项目的成本核算质量,是房地产开发企业的当务之急。如何进行成本核算显得尤为重要……。


  同时,对房地产开发企业其他税种的特殊业务处理进行分析,化解2013年税务稽查工作重点检查项目之风险。


  【学员对象】


  各房地产企业领导、主管财务工作人员和成本合约部及税务、会计事务所等人员。


  【王牌导师】


  李老师:中国注册税务师、中国注册会计师;东北大学经济学博士,工程学硕士,某省地税官员,扬州税务专修学院客座教授,注册会计师考试命题人之一,众多大型房地产企业纳税顾问。多次代表国家税务总局查办各类案件,具有良好的税收法律素养:多次主持税务听证案件,三次代表税务机关应诉并胜诉。知晓企业稽查后法律救济措施的运用。擅长讲授注册会计师考前培训,房地产开发及建筑安装行业财税培训,税收政策解析、税法与会计差异分析等课程。其授课以实用性著称,授课态度求真务实、案例源于实战、祥实精巧、并因此受到参加培训的财税人员的好评。


  【课程大纲】


  第一部分:房地产开发成本会计核算


  一、房地产项目成本核算三大原则


  1、成本划分三项原则


  2、成本归集原则(制造成本法与完全成本法对比分析)


  3、成本扣除原则:计税成本中的无票成本与预提成本


  二、房地产土地的取得及成本分析


  1、以招、拍、挂方式取得土地成本的确定


  2、以分立方式取得土地成本的确定


  3、以购买股权方式取得土地成本的确定


  4、以合并方式取得土地成本的确定


  5、以拆迁安置方式取得土地成本的确定


  6、以划拨方式取得土地成本的确定


  7、以接受投资方式取得土地成本的确定


  8、以置换方式取得土地成本的确定


  9、以合作建房方式取得土地成本的确定


  10、以路换地方式取得土地成本的确定


  三、房地产开发项目建设阶段的成本核算


  1、四种成本分配方法的运用


  ⑴ 占地面积法


  ⑵ 建筑面积法


  ⑶ 直接成本法


  ⑷ 预算造价法


  2、基础设施、公共配套成本在项目分期开发建设中的预提与分摊方法


  3、商业地产与普通住宅的成本分拆技巧


  ⑴ 成本核算与总体规划相结合:合理安排成本结构,细腻实施成本核算


  ⑵ 兼顾汇算清缴与土地增值税清算的双重成本分拆技巧


  ⑶ 地下室及车库成本的分拆技巧


  ⑷ 商业地产、普通住宅、地下室、车库成本分拆典型案例


  4、房地产项目成本核算与分拆的账务指引


  ⑴ 房地产项目成本分拆会计处理技巧


  ①前期工程费的税务处理


  ② 建筑成本的税务处理,甲供材有什么风险?税务机关是怎样检查虚开建筑发票的?


  ③ 基础设施建设费的税务处理


  ④ 公共配套设施费的税务处理


  ⑤ 开发间接费用的税务处理


  ⑵ 房地产项目成本核算账务指引


  四、房地产企业期间费用的处理原则与操作技巧


  1、期间配比原则的运用技巧


  2、费用限额扣除的操作技巧


  ⑴ 浮动利率在什么情况下才可以税前扣除?


  ⑵ 集团公司统一贷款,所属企业申请使用属于关联企业之间的借款吗?


  ⑶ 关联企业之间不需要归还利息的借款需要纳税调整吗?


  ⑷ 向银行借款时作为利息外费用的顾问费是否能够税前列支?土地增值税可以加计扣除吗?


  ⑸ 个人股东以资产抵押形式由个人向银行贷款,所贷款项交由企业使用,应支付的利息由企业全额付给银行,企业这样的利息可以税前扣除吗?


  3、费用转化处理技巧:期间费用与开发间接费的转化技巧


  第二部分:房地产企业项目成本核算操作实务


  一、房地产业成本项目构成及成本规划


  1、房地产业成本项目构成


  2、如何合理确定成本对象?


  3、土地闲置成本的处理技巧


  4、房地产成本费用计划与控制


  二、房地产成本核算操作实务


  1、开发产品会计成本与计税成本的差异


  2、土地开发成本的核算程序


  3、配套设施开发成本的会计处理技巧


  4、预提费用的会计处理技巧


  5、开发间接费用的会计处理技巧


  6、成本对象报废或毁损的处理


  三、房地产成本规划及税前扣除的节税要点


  1、成本扣除的政策与基本要求


  2、成本扣除的策略与操作实务


  3、设备选择甲购还是乙购?


  4、材料选择甲供还是乙供?


  5、项目成本核算方法与节税技巧


  6、土地转让与开发中的纳税技巧


  第三部分:现场与学员互动交流,解答学员财税疑难问题。


  【课程说明】


  【主办机构】中国房地产培训中心   中国房训网


  【时间地点】2013年10月19-20日   杭州◇皇冠大酒店


  【培训费用】人民币2680元/人(含讲师费、场地费、茶歇、资料费等)会务组提供酒店代订服务,如需住宿请在报名回执单中说明,会务组统一安排,费用自理。


  【报名咨询】 全国免费咨询热线:400-6789-925     QQ:2442760608    E-mail:fangxunwang@qq.com


  [注:本课题亦可作为企业内训,请需要的企业电话联系: 400-6789-925]


  【最新房地产培训课程安排】


  最新房地产培训课程安排:http://www.hfsup.cn/training/pxdt/index.html


  【2013年房地产培训计划】


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