【课程背景】

　　房地产行业的纳税风险始终居高不下。一方面，与房地产开发业务相关的税收政策较为复杂，不仅艰涩难懂，而且冲突不断，另一方面，鉴于房地产开发业务在组织收入上的支柱地位，税务机关予以高度关注，在重点税务稽查名单上，房地产开发业务一直榜上有名。

　　那么，面对涉税风险居高不下的局面，我们的房地产开发企业该如何采取有效措施防控涉税风险，避免不必要的损失呢？这当然需要我们的企业提升自身的税收业务能力。抓住每一次税制改革，包括此次“营改增”的机会，实施纳税管理的战略转型。为此，我司特举办“房地产全程开发业务疑难问题解析与风险控制”培训班，以典型案例分析为基础，解读税收政策，发现涉税风险，探讨应对策略，实施有效纳税筹划。

　　【学员对象】

　　房地产企业领导、主管财务工作人员和成本合约部及税务、会计事务所等人员。

　　【王牌导师】

　　胡老师：法律硕士、注册税务师、经济师；现供职于某省地方税务局；中国税网特约专家；中国纳税答疑网答疑专家；中国纳税筹划师授课专家、中国税务咨询师考试指导专家、税务会计师考试指导老师，个人所得税专家库成员，在业界享有“财税百事通”称号。在《财政研究》、《经济研究参考》、《经济学消息报》、《中国税务》、《经济法论丛》、《涉外税务》、《财会通讯》、《财会研究》、《税务与经济》等报刊发表财税论文百余篇，有多篇文章被中国人民大学报刊复印资料全文转载；出版有《新纳税申报表填报》、《个人所得税法解读》、《企业所得税汇算清缴手册》、《纳税评估模型与案例》等著作。先后在北京、上海、厦门、广州、南京、郑州、沈阳、济南等40多个城市举办过房地产财税专题讲座与培训。讲授由浅入深、内容准确、分析透彻、操作实用；授课风格生动诙谐、风趣幽默，深受各地学员喜爱。

　　【课程大纲】

　　第一节：土地取得环节的疑难问题

　　一、取得土地的入账凭证

　　1、出让方式取得土地的凭证要求

　　2、转让方式取得土地的凭证要求

　　3、接受投资方式取得土地的凭证规范

　　4、视同销售方式取得土地的凭证技巧

　　5、拆迁补偿费的入账凭证争议

　　二、土地取得成本与企业纳税

　　1、土地取得成本与契税计缴

　　2、土地取得成本与房产税征收

　　3、土地取得成本与土地增值税费用扣除

　　4、土地取得成本与企业所得税计算

　　三、取得土地时间与城镇土地使用税征缴

　　1、土地使用税的时间规定

　　2、土地使用税的筹划运用

　　四、土地返还款的税收规划

　　1、土地增值税处理规定

　　2、契税处理规定

　　3、房产税处理规定

　　4、企业所得税处理规定

　　第二节：筹融资环节的疑难问题

　　一、统借统还的税收处理规定

　　1、统借统还概念辨析

　　2、统借统还的税收政策解析

　　⑴ 统借统还营业税政策

　　⑵ 统借统还企业所得税政策

　　二、借款费用的税收处理

　　1、借款的方式与类型化

　　2、借款利息的营业税政策解析

　　⑴ 关联方无偿借款到底该不该征税

　　⑵ 开发施工企业预付款可不可以筹划

　　⑶ 借款与投资之间能不能进行转换

　　⑷ 企业向员工的借款到底该不该缴纳营业税

　　3、借款利息的土地增值税政策

　　⑴ 土地增值税借款利息扣除的政策规定

　　⑵ 借款利息计入开发费用的协调与处理

　　⑶ 借款利息的土地增值税筹划与运用

　　⑷ 土地增值税与企业所得税政策的差异比较

　　4、借款利息的企业所得税政策解析

　　⑴ 向金融机构借款利息支出的税前扣除

　　① 金融机构的范围界定

　　② 金融机构借款利息支出的范围

　　⑵ 向非关联方借款利息支出的税前扣除

　　⑶ 向关联方借款利息支出的税前扣除

　　① 关联方的判断与界定

　　② 关联方借款的判定

　　③ 关联方借款利息支出的内涵

　　④ 关联方借款利息支出扣除规定

　　⑤ 关联方借款利息支出扣除限额的计算

　　⑥ 关联方无偿借款的涉税风险与规避

　　⑦ 关联方借款利息支出税前扣除计算公式的修正

　　⑷ 向个人借款利息支出的税前扣除

　　① 向个人借款的扣除凭证要求

　　② 向个人借款及利息支出的分类扣除规定

　　③ 企业经常性向老板个人借款的风险

　　④ 企业向个人借款利息支出的税收筹划

　　⑸ 资本金未到位时借款利息支出的税前扣除

　　⑹ 资本金支出中超标借款利息支出的处理争议

　　① 借款利息支出的费用化与资本化

　　② 超标准发生的资本化的借款利息支出能否折旧与摊销？

　　5、其他税种对借款利息的政策规定

　　⑴ 印花税政策解析

　　⑵ 个人所得税政策解析：借款利息的个税；购房违约金

　　三、委托借款涉税政策解析

　　1、委托借款费用的性质

　　2、委托借款费用的涉税处理

　　第三节：房地产开发环节的疑难问题

　　一、材料与设备的营业税政策解析

　　1、材料与设备营业税政策规定

　　⑴ 营业税暂行条例及实施细则的规定

　　⑵ 对新政策的误解与辨析

　　2、材料与设备的区分

　　⑴ 材料与设备的必须性

　　⑵ 材料与设备的概念辨析

　　⑶ 区分材料与设备的政策依据

　　3、材料与设备的筹划与运用

　　⑴ 提供材料如何操作才能实现双赢

　　⑵ 房开企业提供设备就一定能够节税吗？

　　4、甲供材与甲供设备的票据处理

　　二、房地产开发成本及其分配

　　1、不同税种对开发成本的构成规定

　　⑴ 土地增值税对开发成本的构成规定

　　⑵ 企业所得税对开发成本构成的规定

　　2、房地产开发成本的分配

　　⑴ 开发成本在不同项目中的分配       ◇ 土地增值税对不同项目成本分摊的要求

　　⑵ 完工产品与在产品间的成本分配

　　⑶ 滚动开发中共同成本的分配方法

　　3、拆迁成本及其票据的处理

　　三、广告费与业务宣传费

　　1、计算依据

　　2、票据处理

　　3、筹划运用

　　四、合作建房与代理建房

　　1、合作建房的涉税政策解析

　　⑴ 合作建房的税法界定

　　⑵ 合作建房的营业税难点解析

　　⑶ 合作建房的土地增值税难点分析

　　⑷ 合作建房的企业所得税难点辨析

　　2、代理建房的涉税难点

　　⑴ 代理建房的法律标准与判断

　　⑵ 代理建房的营业税政策

　　⑶ 代理建房的土地增值税政策

　　⑷ 代理建房的企业所得税政策

　　第四节：房地产销售环节的疑难问题

　　一、销售收入的确认与计量

　　1、营业税规定

　　⑴ 销售收入的计量

　　⑵ 销售收入的时间界定

　　2、土地增值税规定

　　⑴ 销售收入的计量

　　⑵ 销售收入的确认时间

　　⑶ 土地增值税的预征

　　3、企业所得税规定

　　⑴ 企业所得税应税收入的确认

　　⑵ 预收款与企业所得税预缴

　　二、视同销售业务解析

　　1、视同销售概念辨析

　　2、视同销售的范围界定

　　⑴ 税法与会计实质重于开工原则的区别

　　⑵ 不同税种对视同销售的范围规定

　　3、视同销售的税收处理

　　⑴ 视同销售业务中收入额的确定

　　⑵ 视同销售业务的税收筹划与运用

　　三、房地产销售中赠品涉税处理

　　1、混合销售与兼营业务

　　⑴ 混合销售的类型

　　⑵ 混合销售与兼营业务的区别

　　2、赠品涉及的不同税种政策解析

　　⑴ 赠品涉税政策的误读

　　⑵ 赠品的营业税政策难点

　　⑶ 赠品的增值税政策难点

　　⑷ 赠品的土地增值税难点

　　⑸ 赠品的企业所得税难点

　　⑹ 赠品的个人所得税难点

　　3、赠品筹划策略与运用

　　4、房地产销售中的纳税地点

　　5、房地产销售中的纳税筹划

　　⑴ 项目转让与股权转让的综合比较与分析

　　⑵ 三步筹划法，实现转让项目的土地增值税规避

　　⑶ 房地产销售中的临界点筹划策略与综合运用

　　第五节：房地产租赁经营中的疑难问题

　　一、房地产租赁经营相关概念辨析

　　1、房地产租赁经营的类型与界定

　　⑴ 融资租赁与经营租赁

　　⑵ 不动产融资租赁是否有法律依据

　　2、房地产租赁经营中的税收政策

　　⑴ 土地增值税政策

　　⑵ 房产税政策

　　⑶ 土地使用税政策

　　⑷ 企业所得税政策

　　⑸ 印花税政策

　　3、房地产租赁经营中的纳税筹划及案例分析

　　第六节：专家现场开放时间与学员互动交流，解答学员疑难问题。

　　【课程说明】

　　【主办机构】中国房地产培训中心   中国房训网

　　【时间地点】2013年10月17-18日   北京◇陶然大厦

　　【培训费用】人民币2680元/人（含讲师费、场地费、茶歇、资料费等）会务组提供酒店代订服务，如需住宿请在报名回执单中说明，会务组统一安排，费用自理。

　　【报名咨询】 全国免费咨询热线：400-6789-925     QQ：2442760608    E-mail:fangxunwang@qq.com

　　[注：本课题亦可作为企业内训，请需要的企业电话联系: 400-6789-925]

　　【最新房地产培训课程安排】

　　最新房地产培训课程安排：http://www.hfsup.cn/training/pxdt/index.html

　　【2013年房地产培训计划】

　　2013年房地产培训计划下载（近700余门房地产专题课程，为您量身打造！）：http://www.hfsup.cn/dongtai/notic_2414.html

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