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(长春)房地产行业各环节涉税难点疑点问题全方位解剖与鉴证高级研修班

 
上课时间: 10月19-20日
 



上课地点: 长春
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  【课程背景】


  随着近年来房地产行业的迅猛发展,房地产开发经营也越来越趋向多极化发展的倾向,从征地到融资,从开发到销售,从开发模式到经营理念都呈现出前所未有的纷繁、复杂的局面。随着行业的不断兴盛,展现在人们面前的问题就越来越多,这些问题的存在,在不同程度上给房地产行业的经营带来了不可避免的负面影响。


  近两年楼市调控风暴愈演愈烈;2013年房地产行业再次被总局稽查局列为重点稽查行业范围,随着国家对房地产企业一系列调控政策的实施,限购、限贷、限价、加息,尤其是国家税务总局大批针对房地产行业出台的税收政策,房地产行业面临巨大的税收风险,企业如果对相应的财税政策缺乏深入理解,很可能会造成应对不当,就会使自身陷入空前严重的税务危机之中。


  本次培训重点在于帮助大家解决在税收方面长期困扰大家的难点、疑点问题,让大家对房地产行业税收政策有一个比较全面的暂新的了解与认识,以更好的去适应税务机关的日常征管和税务稽查工作的需要。


  本次讲座将引用大量“法律条款、经典案例”进行分析讲解,适用于所有从事房地产开发经营的企业高管和一线工作人员,特别是企业的财务、税收主管人员。参训后,有关人员对房地产行业税收的认识一定会有一个质的飞跃。


  【学员对象】


  各房地产企业领导、主管财务工作人员和税务师、会计师事务所人员。


  【王牌导师】


  杨老师:我国资深税务官员,从事税务稽查工作二十余年,多次参与全国税收大要案稽查工作,有着丰富的稽查工作经验。同时,多年来,杨老师长期工作在税务稽查、所得税等工作岗位,具有十分丰富的税务稽查实战经验和政策研究理论基础,长期在北京、上海、成都、重庆、东三省等全国数十个城市授课,课程涵盖房地产投融资、商业模式、税务稽查、土地增值税清算、企业所得税汇算清缴以及税收筹划等各方面,讲授由浅入深、生动活泼、内容准确、分析透彻、简明扼要、操作实用;授课风格生动诙谐、风趣幽默。


  【课程大纲】


  第一节:征地环节存在的问题


  一、土地使用权出让与转让的区别


  1、出让和转让的概念


  2、出让与转让的年限


  3、出让与转让的方式


  二、取得土地的入账成本


  1、以出让方式取得土地:


  ⑴ 土地成本的组成


  ⑵ 以产权调换方式取得土地的入账成本


  ⑶ 拆迁补偿费入帐凭证问题


  2、以接受投资方式取得土地:


  ⑴ 土地成本的组成


  ⑵ 接受土地、房屋投资入账票据问题


  3、以转让方式取得土地<不是通过招拍挂取得>:


  ⑴ 以购买的方式取得


  ⑵ 以接受土地投资方式,分出固定数量的资金<按销售的百分比>


  ⑶ 以接受土地投资方式,分出固定数量的房屋<分得固定数量房屋>


  ⑷ 以接受土地投资方式,既支付部分现金投资,又分出固定数量的房屋


  4、以股权转让方式取得土地<实际为转让>:


  ⑴ 接受土地投资,再进行股权收购


  ⑵ 以股权转让形式取得土地的涉税问题


  ⑶ 向对方投资,拥有被投资单位股权


  三、国有土地使用权收储问题


  1、收储是否属于土地使用权转让


  2、土地收储支出是否属于营业性支出


  3、相关税收规定


  四、政府返还税款、补贴收入问题


  1、返还税款、补贴收入属于什么性质的收入


  2、相关税收规定


  第二节:融资环节存在的问题


  一、统借统还借款费用的处理


  1、统借统还的概念


  2、相关税收规定:


  ⑴ 企业所得税问题


  ⑵ 营业税问题


  二、关联方借款费用的处理


  1、关联方的概念


  2、关联方借款费用税收规定:


  ⑴ 关联方利息扣除规定


  ⑵ 关联企业利息计算方法


  ⑶ 关联方间无偿借款的涉税风险


  三、向个人借款费用的处理


  1、民间借贷的相关法律规定


  2、非金融企业借贷的税收规定:


  ⑴ 营业税规定


  ⑵ 土地增值税规定


  ⑶ 个人所得税规定


  ⑷ 税收征管法、发票管理办法规定


  四、委托借款费用的处理


  1、委托借款业务的性质


  2、委托借款应适用的税收法律


  五、不同会计主体借款费用的处理


  1、“转贷”业务的处理


  2、“直贷”业务的处理


  第三节:开发环节存在的问题


  一、开发用料的会计核算


  1、甲供材问题<甲供材是否允许直接计入开发成本>:


  ⑴ 甲供材到底应该以何种方式计入开发成本


  ⑵ 关于加工材问题,税务机关可能承担的违法嫌疑


  2、甲方提供的设备问题<如何区分甲供材和甲供设备>:


  ⑴ 区分甲供材与甲供设备的必要性


  ⑵ 建设部《建设工程计价设备材料划分标准》


  3、混合销售问题<如何区分外购材料与自产货物>:


  ⑴ 增值税、营业税法规关于混合销售的征税规定


  ⑵ 销售自产货物同时提供建筑业劳务的应如何计算缴纳税款


  ⑶ 涉及混合销售业务,应如何取得营业票据


  二、滚动开发共同成本的分配


  1、占地面积法


  2、建筑面积法


  3、直接成本法


  4、预算造价法


  三、开发公司收取的拆迁公司“拆迁承包费”的开票、入账问题


  1、收入的性质


  2、应开具的发票


  3、入账问题


  四、广告费、业务宣传费的计算与处理


  1、广告费、业务宣传费的计算依据


  2、广告费、业务宣传费的计算方法:


  ⑴ 方法一:以实现收入为计算依据


  ⑵ 方法二:以预售收入为计算依据


  ⑶ 方法三:以预售收入与实现收入之和为计算依据


  3、广告费、业务宣传费的填表方法


  4、广告费、业务宣传费的入账票据的合法性问题


  第四节:销售环节存在的问题


  一、买一赠一销售的税务处理问题<依据:国税函[2008]875号>


  1、买一赠一<组合销售>的概念


  2、按公允价值比例分配法确认买一赠一收入


  3、买一赠一与无偿赠与的区别


  二、销售地下附属设施征税问题


  1、产权归开发商所有的地下附属设施<相当于开发产品>


  2、产权归全体业主所有的地下附属设施<相当于公共配套设施>


  3、产权归国家所有的地下附属设施<相当于人防工程设施>


  三、销售小产权房征税问题


  1、小产权房的法律定性问题


  2、小产权房用地的法律定性问题


  3、小产权房的征税问题


  四、售后回购、售后回租征税问题


  1、售后回购、售后回租的概念


  2、售后回购、售后回租的征税问题


  第五节:征税环节存在的问题


  一、预售收入如何计算缴纳企业所得税


  1、预售收入计算缴纳企业所得税的税收规定


  2、预售收入企业所得税计算方法


  二、清算后销售或有偿转让房地产如何计算缴纳土地增值税


  1、清算后销售房屋成本的确认


  2、清算后销售房屋土地增值税税款的计算


  3、通过控制竣工时间推迟清算时间的到来


  三、房地产企业应如何计算缴纳城镇土地使用税


  1、开发用地缴纳土地使用税的起止时间


  2、开发用地土地使用税的计算方法:


  ⑴ 分月计算、按季缴纳


  ⑵ 停缴税款土地分割计算方法


  四、保障性住房税收优惠问题:契税、营业税、土地增值税、企业所得税、土地使用税、印花税


  五、跨地区经营企业所得计算与缴纳


  重点讲解:国税发[2008]28号关于“统一计算、分级管理、就地预缴、汇总清算、财政调库”的20字方针;《跨省市总分机构企业所得税分配及预算管理办法》(财预[2012]40号)就地预缴所得税的计算方法。


  第六节:专家现场开放时间,解答学员疑难问题。


  【课程说明】


  【主办机构】中国房地产培训中心   中国房训网


  【时间地点】2013年10月19-20日   长春◇圣豪酒店


  【培训费用】人民币2680元/人(含讲师费、场地费、茶歇、资料费等)会务组提供酒店代订服务,如需住宿请在报名回执单中说明,会务组统一安排,费用自理。


  【报名咨询】 全国免费咨询热线:400-6789-925     QQ:2442760608    E-mail:fangxunwang@qq.com


  [注:本课题亦可作为企业内训,请需要的企业电话联系: 400-6789-925]


  【最新房地产培训课程安排】


  最新房地产培训课程安排:http://www.hfsup.cn/training/pxdt/index.html


  【2013年房地产培训计划】


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