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“两会”后楼市走向

  今年"两会"期间,温总理重申房地产调控不能放松,房价远远未到合理价位,继续明确政策调控不放松,"调控政策不放松"将成为2012年楼市主流基调。

  "两会"后,东莞楼市如何面对各种各样可能出现的微调控?东莞房价回归至多少才是合理水平?开发商如何在今年楼市激烈的竞争当中突围而出?"两会"后东莞楼市向左走,向右走?联合房掌柜东莞站,邀请业内专家和开发商对两会楼市政策进行解读,共同探讨"两会"后东莞楼市未来走势。

  政策有何影响?

  问题:温总理重申房地产调控不能放松,并称房价远远未到合理价位,对东莞市场带来什么样的影响,是否会出台新的调控政策?

  车德锐:对市场是有影响的。目前的房价下降比较明显,近期成交量也出现了下滑, 加上近期出现了8.5折贷款利率,很多购房者都在期待并开始观望。

  周智彪:从近几年来看,调控的定调已经形成,就是加大力度减少楼市过多的投机,抑制房价上涨过快,防止房地产泡沫的出现。佛山前一阶段限购令放松出现"朝令夕改",江浙一带购房补贴紧急叫停,说明今年的调控力度会相应的增加一点,决心会更加的坚定。但是现有的政策是足够的,不会出台新的调控政策。

  "总理房价"可简单算?

  问题:有网友称,据东莞市统计局统计的去年东莞城市居民人均可支配收入,东莞的"总理房价"应为474156/90=5268.4元/㎡。这种算法对吗?

  周智彪:网友计算的"总理房价",是比较理想的价格。但按照目前的楼价来说,如果开发的成本已达到了5000元/平方米,还卖5000元/平方米是不可能的。房价是否合理,要根据成本和市场计算,还要有合理的利润,不是用一个公式就可以计算出来。

  车德锐:网友的计算有一些问题,6年可以买得起房屋,算的是夫妻两个人的可支配收入,而不是家庭的可支配收入,东莞许多家庭是几代同堂,有很多人的。按照提供的数据,我们大致推算东莞户籍家庭6年的收入是81万元,东莞本地人买房绝对没有太大的压力。

  多少钱才是合理房价?

  问题:东莞房价回调到多少钱才是合理房价?

  车德锐:价格是市场决定的。如果家庭月收入拿出35%按揭买房的话,不会影响到生活的质量,这就是很合理的价格水平。

  蒋纯华:什么样的价格才合理?你想卖多少套,如果你的价格可以实现速度和资金的要求,我认为这样的价格就是合理的。

  张敏华:我认为东莞的楼价七八千元/平方米是合理的。如果买一套100平方米的房屋,首付二、三十万元,如果两夫妻的收入达到1万元的话,100万元的房屋也完全供得起。

  降价会扩散至全市吗?

  问题:近期中信[简介 最新动态]等央企带头降价,东莞楼市"降"声不断,降价现象会扩散至全市吗?

  李兴旺:目前东莞市场上出现降价有几种情况:一是个别企业在某个阶段内,资金非常短缺,不遗余力地出货,导致市场价格下降。二是某些楼盘定价虚高,价格回归,三是某些楼盘产品存在缺陷或是生活配套缺陷,因此降价。

  李文:很多楼盘的价格在慢慢地往下调整,不排除一两个大公司出现价格调[最新消息 价格 户型 点评]整,其他楼盘跟风,降价是否扩散到全市,我认为不会,大家都会出台不同的价格策略,至于说价格是上升了还是下降了,都是根据市场来定的。

  刚需是户型主流?

  问题:开发商今年的开发计划当中,以刚需户型为主吗?刚性需求房源在今年楼市供应中占比多少?

  车德锐:今年是刚需产品比较好的机会,目前是刚性需求偏旺,供应偏紧,刚需房型的价格处于比较高的水平,这是由供需决定的。

  李兴旺:按照东莞的情况来说,100平方米以下的户型供应的比重是50%左右,今年会达到55%左右。

  从市场需求来说,目前刚需的比重达到了70%到80%,在政策的影响下,很多房企适时增加刚需的比重,如2+1和3+1的户型,今年会有比较大的供应和需求。

  大户型还卖得动吗?

  问题:大户型房屋的需求与销售情况如何?

  李文:非刚需的房屋并不是特别的好卖,因为改善型和享受型的物业群体相对会少一些。

  李兴旺: 我公司代理的楼盘,大户型而且是合拼的近期销售比较火爆。经历了去年到今年的市场压抑,大户型的需求会逐步得到释放,但是释放的幅度会比较小,我不认为大户型面临危机。

  车德锐:现在非刚需或者是大户型在140平方米以上的,占比仍比较大,尤其是城区特别明显。城区中大户型消化的压力是存在的,如何突围?其一是将大户型当做刚需产品销售,或者是当做改善产品,或者是刚需大户,第二是直接低价入市。

  房产税还有多远?

  问题:房产税对楼市的影响有多大?东莞离房产税还有多远?

  车德锐:这是新的税收,也是房地产宏观调控的一招,但目前还是比较宽松的。房产税从松到紧,从试点到全面推广,路还很长。大家不会认为是很重的"杀手锏",我认为的限购才是很重的杀手锏。

  李兴旺:房产税是为目前的二、三套房和限购政策退出做铺垫的。对于投资需求是有很大的影响,房产税是通过抑制投资来达到平抑房价的作用。

  开发商如何"自救"?

  问题:开发商在目前如何根据目前楼市状况调整开发策略和营销模式?

  黄河:谈到企业如何自救,有一点太"自危"了。开发商练好基本功,是非常重要的。在价格的制定方面要贴近市场,让市场真正的买家买得起房。

  车德锐:此时谈自救有一点过,但是需要调整开发策略、和营销模式。从产品策略来讲,推销的时候以贴近市场的需求为主,即使价格优惠一点,门槛降低一点也好,目前不怕降价,降价是顺应市场,顺势而为。

  张敏华:自救还要看开发商的开发路线和战略,如果某个企业开发了10个项目,真的卖不动了,就会采取其他的手段,例如找合作。此外,房企内部的自救,包括降价的策略等。

  
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