叶檀：中国的房价收入比不真实

　　房地产有泡沫吗？按照租售比、房价收入比以及房地产总市值占GDP的比例，毫无疑问，中国房地产有泡沫。

　　温家宝总理在全国"两会"记者招待会指出，目前的房价与居民的收入不匹配。但是，中国住房价格泡沫挤到什么程度是合适的？必须建立中国自己的房价收入比与租售比的标准，用国外的标准或者用失真的数据人云亦云难免产生失误，甚至影响中国房地产改革大局。

　　目前比较流行的说法认为，房价收入比在3到6倍为合理区间。这一比例是上世纪90年代初世界银行专家在进行中国住房制度改革研究时，提出的一个世界银行认为"比较理想"的比例。

　　一些中国房地产研究机构认为，中国房价收入比应回到公认标准，比世界银行认可的理想状态更高一些。今年3月6日，上海易居房地产研究院发布报告指出，2011年，城镇居民房价收入比回落至7.50，接近6~7的合理区间。大型城市的房价收入比均明显偏高，排名前五位的深圳、杭州、北京、厦门、上海，2011年房价收入比分别达到15.60、14.10、12.94、12.48、12.40。原来房价收入比相对较低的重庆、沈阳等城市，也逐渐超过了全国（7.5）的总体水平。表面上看，房价收入比正在回归合理范围，但这一较为乐观的数据显然未能说服大众。

　　其他机构的推测要悲观得多。3月22日清华大学政治经济学研究中心、中国社科院社科文献出版社、河南财经政法大学联合发布的 《房地产买卖行为与房地产政策》调查研究结果推算，我国城镇房价收入比为12.07，一线城市房价收入比高达25.25。相比其他国际大城市，房价高到离谱，因为伦敦房价收入比仅为6.9，首尔为7.7，纽约为7.9。

　　房价收入比相差如此之远，说明在推算房价收入比的过程中缺乏统一的标准与真实的数据来源。按照此等数据，根本不可能定出客观的现实与务实的政策。

　　国际上通用的房价收入比的计算方式，是以住宅套价的中值，除以家庭年收入的中值，而后得出新建房、二手房、所有住宅房价收入比的中值。家庭年收入指全部家庭成员的年度税前收入，通常包括夫妇二人，家庭年收入同样取中值。选取的住宅是新建住房、旧有住宅等。数据通常比较准确，因为根据纳税情况可以获得较为真实的收入，而旧有住宅等不可能存在阴阳合同等数据造假情况。

　　按照北京统计信息网的数据，2011年北京城镇居民人均可支配收入为32903元，同比上升13.2%。另据链家地产市场研究部统计，2011年新建商品住宅市场成交均价为21585元/平方米。按照一家三口、户均购房100平方米计，房价收入比约为21.87，这是一个可怕的充满泡沫的数字。

　　北京房地产并未真正的市场化，属于非典型性市场，房价收入比不能做准，从土地用途看，豪华经适房、单位房仍然占据主导地位，官员与企业主灰色收入主要集中在北京的房地产市场上，人均可支配收入不能做准。也就是说，房价、收入等数据都值得怀疑。

　　相比而言，深圳房价在一段时间内较为理性，居民构成多以移民为主，市场色彩较浓。国家统计局深圳调查队公布了2011年深圳居民家庭人均可支配收入增长情况报告：居民家庭人均可支配收入36505元，以同比增长12.7%位居全国36个大中城市中首位。1月12日，深圳市市长许勤在深圳"两会"记者会上称，2011年1~12月深圳全市新建商品住房均价19469元/平方米，同比下降2.97%。按照户均3人，每户购房100平方米计，房价收入比为17.77，远远偏离了市场可以接受的正常值。

　　这可能仍然不是真实的数据。我国的收入统计中遗漏了灰色收入这部分，并且在年轻人购买房产的过程中，往往能够得到家族资助，导致我国购房中现金支付率居高不下。因此，如果我们计入另一家庭的支付能力，以户均5人计，深圳房价收入比为10.67左右，高于正常水平线，何况我们用的是可支配收入，而不是薪酬，因此偏离得不算太远。

　　研究金融的朋友发来短信，指出各国的主要指标不同。除了房价收入比外，还有首付对收入比的指标，以及每月支付负担对收入比，即每月实际支付购房金额对可支配收入，在英国较为适用，考虑到中国房贷利率随利率改变浮动，英国的办法对中国可能适用。以后专文另述。

　　我们可以得出的基本结论是，中国的房价收入比高于国际水准，确实存在泡沫，但泡沫不像数据所体现的那么大。对于中国房地产市场来说，最可怕的是一小部分高收入阶层有能力在房地产大举投资，推高房价收入比，并且由于缺乏房产税、真正的资本利得税等，导致房地产市场失控。普通购房者遭受高房价之害，社会因此郁积不满。