观点：2012年1季度房地产深度调整

　　刘元春：2012年的一季度的房地产市场会出现深度调整

　　(中国人民大学经济学院副院长 )

　　按照目前的各类指标来判断，2012年一季度房地产出现一个深度调整是可以预期的。为什么这么说？因为我们首先比较一下目前房地产的资金链状况，我们会发现，在四季度它处于一个加速恶化的状况，同时根据这种供销的关系，我们会看到，目前它的存货在急剧上涨，虽然一线城市，二线城市，三四线城市，有区域上的差异，但是由于资金链的进一步恶化，房地产整体供销关系的全面逆转，再加上政策的持续打压，2012年出现全面的调整可以预期。至于价格回到合理的位置，从目前政府的意愿来看是肯定的，因为这是一个重要的民生性、宏观性的一个战略性任务，中央政府已经下了决心。

　　马光远：2012年上半年是价格的实质回归 下半年是心理的合理回归

　　关于房地产，我们还是得看政策，如果政策坚持不动摇，那么整个下行的态势，从目前来看基本上已经形成。明年的整个房地产走势，应该是分上半场和下半场：上半场指的是上半年，上半年即使欧债危机出现重大恶化，影响我们实体经济的稳定，即使政策出现适度的微调，整个房地产下行的态势是否改变？目前基本上整个房地产处于一个下行的周期中；第二个是下半场，下半场指的是什么呢？就是大家对整个房地产未来心态的一个认识。我们老是谈合理价位，那么什么叫合理价位？究竟是价格因素还是心理因素？首先今年的停涨，到明年上半年的下降通道以后，大家对整个房地产价格的认识会有一个理性的回归，也就是说房地产究竟值多少钱，买一个房子究竟值不值得用50年、70年甚至100年的全部收入去买，完成一个心理周期的调整以后，无论对开发商，地方政府以及购房者，从心理上完成一个理性的回归，这种理性回归对于未来的整个房地产的健康来说，比价格的调整可能更要重要。

　　明年上半年可能是价格的实质回归，下半年是心理的合理回归，这个合理回归完成以后，就会达成一个共识，未来我们肯定还离不开房地产，房地产要继续发展，但是房地产的发展不等于房价的发展，所以老是有人问我说，什么叫合理价位？我说你根本不用着急，当市场当心理达到合理预期的时候，这个价位出现的那种交易的活跃就是合理价位。

　　刘元春：房产税对于遏制目前的炒房趋向非常重要

　　(中国人民大学经济学院副院长 )

　　毫无疑问，目前来讲整个房地产政策的调控，它有一个短期目标，中期目标和中长期目标。从短期目标来讲，去泡沫肯是很重要的，价格的回落是一个当务之急，但是在中期来讲，扩供给很重要，达成供求相对的平衡。制度建设非常重要，要避免上几轮所出现的报复性的价格上涨，同时避免房地产资产化的投机性趋向。加强制度建设是非常重要的，房产税是我们制度建设中间的非常重要的一环，虽然它可能不能够起到一个根本性的作用，但是它对于遏制目前的炒房趋向是非常重要的。

　　马光远：未来整个房地产调控是用制度来替代政策

　　房地产调控如果从98年开始算，我们已经调控了13年了。13年以来，在整个房地产市场经历这么多轮的调控以后，大家逐渐在心理，在制度，包括在对房屋价格的认识层面逐渐的出现了很大的一个分化。但是从政策的短期效应来讲，短期的政策对整个房价的影响比较大，但是从长期来讲，从一个产业的来讲，制度比政策要重要。所以房产税事实上是我们用制度来替代政策的一个转折点，也就是说未来整个房地产调控是用制度来替代政策。9月份，温家宝总理在《求是》杂志里谈到房地产调控的时候，特别强调我们目前要抓住房地产房价下调的关键时期，出台治标性的举措，这个治标性的举措就是制度性的举措，房产税是整个制度建设的一部分。

　　对于未来来讲，房地产对于我们城市化还在进行中的发展中国家而言，它的发展还处在一个黄金期。我经常强调，如果整个房价合理，整个制度建设比较完备，房地产最少应该还有20年的黄金期。但是由于制度不完备，导致房价出现了畸形的暴涨，这种暴涨不仅仅可能会影响宏观经济的稳定，更可能会葬送了房地产产业。如果一年两年都出现20%，30%，甚至一倍的暴涨，那么这个产业本身是没有活路的，所以未来整个房地产调控会出现一个思路上的完全转变，就是用制度来代替政策，来求得一个产业长期的稳定健康的发展，而不仅仅是一个房价的回归。所以这对于房地产来讲不仅仅不是一个说打压房地产的举措，而是房地产未来健康发展的一个制度保障。

　　中央经济工作会议再次定调，坚持房地产调控不动摇，如何坚守不松劲？

　　张平(国家发改委主任)：明年要巩固和扩大房地产市场调控成果，继续严格执行抑制投机投资性需求的政策措施，鼓励支持中小户型中低价位的普通商品房建设，促进房地产市场健康发展。

　　刘元春：对信贷和房地产市场进行定向收紧的政策会持续

　　(中国人民大学经济学院副院长)

　　目前虽然房地产出现了一些局部的调整，我们看到一线城市的新开楼盘和二手房价格出现了明显的松动，但是一些三线城市和四线城市价格依然坚挺，销售量还在出现同比增长的一种态势，所以房地产市场的整体变化还没有出现，很多地方还在处于一种僵持的状态。在目前这个时点，如果没有持续性的收紧政策，我们可能会重蹈覆辙，要避免的话，持续的收紧应该是方向性的。这一次明确之后，应当说会对信贷，对房地产市场进行定向收紧的政策会持续，同时限购这样的一些政策和相关的一些税收政策还会连续，这样就会从根本上改变整个房地产行业的一种资金来源。

　　另外一方面，会改变民众对整个房地产的一个预期，使房地产销售的资金来源出现大幅度下滑，从而引起房地产价格的下滑，这个下滑就会达到调整的相应预期。

　　马光远：要把握实业 就要坚持房地产调控不动摇

　　事实上这一次中央经济工作会议里，关于房地产。我们看到的一个是坚持政策不动摇，让价格合理回归。另一个是关于保障房的描述，但事实上还有第三个方面的描述，要牢牢的把握做实体经济这个主题，也就是说让大家勤劳致富，靠实业来致富，这是房地产调控表决心的另一个方面。如果房地产仍然能像前两年那么暴涨，那么没有人去做实业，资源只会向房地产进行流动，所以要把握实业。要让资源和资金向实业进行流动，只有合理的坚持房地产调控不动摇，才能够对资金和资源有一个紧缩的效应。

　　事实上我们从中央经济工作会议通篇来看的话，明年对于如何要稳增长，其实房地产的下滑并不在考虑之列，我们要把内需作为一个战略基地；第二，以前的政府投资的一些重点项目要坚持；第三，要在战略新兴产业和服务方面要做出一些重大的突破；第四，特别强调要刺激民间投资的发展。我们事实上一直有很多选项，可以应对房地产的下滑的，所以我认为最起码在明年上半年，房地产整个政策放松的可能性概率基本上等于零，在这种情况下，如果说整个房地产开发商，整个地方政府，仍然抱着跟政策对抗的心态，仍然想到政策会松动，这个是非常不理智的。对于2012年的整个增长来讲，房地产下滑已经在政策的考虑范围内，这个风险政策有办法去进行消化。所以我觉得未来最大的心理调整并不在于老百姓怎么样买房子，而是开发商跟地方政府怎么样来应对，对政策怎么样进行正确的解读。

　　马光远：2012年的房地产是转变的一年

　　中国房地产市场化已经13年，但是住房制度的建设才刚刚开始，也就是说我们怎么样构建一个符合中国国情的正在处于城镇化过程的一个住房的体系，无论是商品房的体系还是保障房的体系，这个制度建设才刚刚开始，这个制度建设要取得成效，就只有一个前提，就是房地产调控绝对不能松动，包括保障房的建设，这次特别强调从融资，从管理运营到监管都要求进行完善。所以对于中国房地产来讲，2012年是一个转折点。以前是暴利的13年，未来可能会回归到一个正常的产业发展的常态里去，所以2012年房地产应该是转变的一年。

　　刘元春：保障房的供给很重要

       (中国人民大学经济学院副院长)

　　在降价的同时，我们对于住房体系要有一个通盘的考虑，第一个很重要的考虑就是要在供给上面做足文章，以往我们就是说单纯的降价，可能会使这个周期性的变化加大，降价之后带来的是投资的减少，投资的减少带来未来供给的进一步的减少，供给的进一步减少导致供需的缺口，然后导致报复性的反弹，所以保障房的供给是很重要的。我们降价的同时要理性思考，如何保证供给，要两条腿走路，第一条腿就是保障性住房的建设。