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限价对抗限购 限购令二三线城市遇阻

  9月11日,浙江省衢州市成为中国第46个宣布限购的城市,也是继台州市之后唯一跟进限购政策的二、三线城市。


  从2010年4月北京市最先启用限购手段至今,质疑者甚多,“不如回到计划经济发房票好了”,但拥护者认为,限购就像给发烧病人的一剂退烧药,有其副作用,但无疑是必须的。一年半来,限购初显成效,不少城市渐渐看见了房价回调的曙光:成交量急剧萎缩,而这一“杀伤性武器”也被国务院要求在今年上半年房价上涨过快的二、三线城市中推广。


  只是,响应者寥寥无几,大家选择了集体沉默。


  投资外溢


  “排队买房”的一幕再度上演。


  9月17日,紧挨上海的江苏省昆山市花桥镇,一处新楼开盘。陈劲松起了个大早,顾不上早饭,便从上海市区开车直奔售楼处。尽管赶到时才过9点,他排在50多号。


  “上海限购后,单位同事三番五次说起在昆山买房,有几个已出手多次。”老陈是沪上一家房产中介的客户经理,这是他第一次下决心在昆山置业,打动其的是这样一则消息:上海正在研究6条轨道交通线路,连接江浙地区的6个中小城市,包括,昆山、太仓、吴江、启东等。


  其实,上海嘉定—江苏昆山的轨交规划已经获批,即,上海轨交11号线延伸段。去年10月,该线路破土动工,目前延伸至昆山花桥镇,计划明年底通车。


  “轨交房”的头衔赚足噱头,不少人比老陈更心急。据售楼处工作人员介绍,1号购房者两天前就来了,吃、住都在大厅里,更有甚者要求一次性多拿几个号。


  早到者拥有优先选房的权利,而且,若能出示3万元的存款凭证,可以享受8.8折的优惠。老陈算过,折合后,这一楼盘的单价不足8000元。


  “市区1套等于昆山3套。”老陈认为,昆山是上海的卫星城,依托沪上的经济辐射,未来,房价升值空间很大。“地铁开通后,肯定有一波行情。”


  陈劲松是为数不少的投资客之一。有业内人士披露,整个昆山楼市中,外地人买房占比3/4,投资的比例较大。


  “一线城市被限购后,投资投机者的购买重心外移,涌向二、三线城市,从而推动这些地区的房价上涨。”复旦大学房地产研究中心主任尹伯成认为,上海、无锡、苏州等地的限购令成就了昆山的房价。


  据统计,2009年9月,昆山商品房均价比较平稳,为5782元/平方米,1年半后,2010年底,这一数值升至7500元/平方米,涨幅近三成,而今,该地区住宅均价为9744元/平方米,较2010年底再涨三成,但仅用了半年多时间。


  “受周边核心城市限购政策的影响,部分二、三线城市承接了溢出的投资或自主需求。”7月25日,中原集团研究中心发布了一份针对15个省50个未限购城市的楼市调研报告,其中指出,共有21个二、三线城市受到了“挤出效应”的影响。比如,福建厦门市被限购后,投资需求转向泉州市;而北京有了限购令后,河北廊坊、燕郊等地的楼市被进一步催热。


  于是,8月17日,江苏省住建厅相关负责人证实,住建部已于7月底向各省、市、自治区房地产主管部门下发通知,要求各地对照70个大中城市房价指数等“五条标准”,先行自查,再拟定需要纳入限购范围的二、三线城市名单。


  限购变形


  8月下旬,消息频传,昆山或将限购。因为,中原集团研究中心的上述调查指出,未实行限购而房价较高的二、三线城市中,前三强为:珠海、台州和昆山。


  于是,戏剧性的一幕上演了。据统计,8月第一周,全市住宅成交量下跌7%,第二周,再跌10.6%,第三周,昆山在或将限购的名单中露脸后,实现成交625套,较前一周猛涨28.6%,紧接着,第四周继续冲高,增幅高达24%。


  当全国多地预计“金九银十”完败时,昆山楼市提前大火一把,只是,传说中的限购令“只听楼梯响,不见人下来”。反倒是浙江的台州、衢州两市抢在了前面,不过,对比第一批限购令,两地的政策已经变形。


  8月25日,台州市下发《关于进一步落实房地产市场调控的通知》,对在市区已有2套及以上住房的市域范围内家庭、已有1套及以上住房的市域外家庭、不能提供自购房之日起2年内在本市累计缴纳1年以上个人所得税或社会保险缴纳证明的市域外家庭,暂停其在市区内购买新建商品住房。


  9月11日,衢州市亦祭出“限购令”,与台州版最大的不同是,其对本地居民的第4套房“限购”。目前,所有已出台的46道限购令中,只有这一道宽限至第4套。


  台州人宋然在衢州一家房产公司工作5年,他认为,两座城市的做法可以概括为8个字:丢卒保车,以退为进。


  “去年9月,‘限购令’全国升级时,台州市场就担心遭受波及。而现在的政策,一方面使得当地政府免于调控不力的苛责,另一方面又保证了财政来源。”宋然说。


  目前,温岭楼市受调控影响很小。9月19日,市郊的大溪镇推出4幢178套房源,户型为140—170平方米,平均单价8599元。当天,839人参加摇号买房,相当于5个人抢1套房,而仅3小时后,178套房源只剩1套在售。


  至于衢州的限购令,宋然笑道,通常,普通家庭很少会想到买第3套,反倒是政策一出,大家猛然醒悟,原来还可以再买一套。


  “台州、衢州的限购令,形式主义大于实际意义。”上海鑫灵锐投资管理有限公司董事汤辉告诉记者,这些城市更重视财政收入和经济增长,所谓的限购有隔靴搔痒、应付了事之嫌。“在衢州,多少人会买第4套?屈指可数。既然如此,针对极少数人的限购有何意义?”


  “而且,类似的政策会让消费者,尤其是房地产业人士认为,这是一个不给力的调控,就如2004年、2005年的历次调控,开发商与国家之间的博弈总以后者的失败告终,那么这一次,到了一定时间,政策必将再度放宽。”汤辉说。


  “金九”即将结束,按照预期,20—30个二、三线城市应陆续推出“限购”措施,但至今,只有台州、衢州有所动作,并因此陷入争议。“原来盛传9月1日,现在又改成10月1日了。”陈劲松告诉记者,昆山的限购令延期了。那么,二、三线城市的限购令都将暂缓出台了吗?


  限价对抗限购


  河北省廊坊市香河县最先选择了一种新方法—行政限价,此前,广州增城、从化等地已有对单个楼盘实行限价的做法。


  6月中旬,香河县人民政府下发通知,要求限制本行政域内新建商品住房的预售、销售价格。其中,普通住房的销售均价控制在6500元/平方米以内,最高单价不得超过7500元/平方米,而高档商品住房的最高单价上限为11000元/平方米。


  据披露,香河县自2008年始,以“建设新农村”之名,通过“以租代征”等方式,大规模圈占耕地,而后经政府层层“包装”,改变土地用途,以高价“倒卖”给开发商。


  “香河县出台限价令,可能与目前爆出的违法圈地案件有关,当地政府意欲寻求一种‘平衡’。”中国社科院城市发展与研究中心主任牛凤瑞说。


  而牛凤瑞等学者认为,“全面限价”没必要全国展开时,7月21日,廊坊市推广了这一做法,对新建普通商品住房最高限价9000元/平方米,要求市中心平均单价不超过8200元,市郊不高于7100元。


  “限价的目的实为对抗限购。”尹中立分析道,目前,一线及少数二线城市实行限购后,效果非常好,成交量已有所下降,如果再坚持限购一至两年,房价必将出现一定幅度的调整。而这却是二、三线地方政府最不乐见的。“如果交易量没了,紧接着,房价就会下调,那么,地价就上不去。”


  “地方政府更关心的是如何保持市场交易量,最好还能发掘出其中的潜力。如果直接限制房价,那么,有资金实力者可以继续购买,而原本没实力的消费者说不定还能因此跨过购房门槛,同时,这又能实现宏观调控的基本要求。”温州大学房地产研究所所长石海均教授告诉记者,二、三线城市确实按照中央思路考虑过问题,只是,他们选择了一个风险最小、对本地区房地产市场打击最小的对策。


  “但从另一角度来说,整体限购的做法值得商榷。限购是一种行政手段,如果用于调控个别热点城市,比如,上海、北京、温州,这是可以的,但若对二、三线楼市‘限购’,这本来就有些勉强。”石海均说。


  “如果按照限购的思路,那么,我认为,应当是严格的全国性的限购,而不是先限购一部分城市,把投资投机势力赶到别处,再接着限购。尽管如此,我不认同限购的做法。房价涨得太高,那么,限购;反之,取消限购。表面上看,这说明政策具有灵活性,但实际上,不过是头痛医头脚痛医脚的做法,而且,从根本上违背了市场经济的运行规律。”


  尹中立告诉记者:“资金需要一个出路,不准它炒楼可以,但只赌不疏不可以。直到现在,投资客还不死心,他们仍在等待。而限购令作为行政性手段不可能五年十年地持续下去,如果这一政策退出时,投机需求依然旺盛,房价报复性反弹,那么,中国楼市,乃至中国经济都要开追悼会了。”

  
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