一线房企到非限购城市抄底 或致房企分化

　　受限购政策约束，包括山东在内的全国楼市成交普遍滑落，但一线品牌进入山东楼市的步伐并未放慢：广东一线房企碧桂园已落地济南章丘，重庆龙湖也有望进驻长清，华润置地在济南的项目也紧锣密鼓地进行。业界认为，一线品牌的逆市加快二、三线城市非限购区域布局，其结果必然导致房地产行业向少数品牌聚合，二、三线城市的本土企业，生存空间将被极大压缩，甚至有被淘汰出局的可能。

　　后市预判 一线房企进军非限购区域

　　限购后，一线品牌大举进入青岛的现象并不明显，但并非没有，山东世联怡高青岛区域的调查人员称，青岛保利地产在青岛四方区竞得两块地，承诺配建经适房；青岛中海华业出资30亿，拿下李沧区9块住宅商服用地；此外，万科和绿城早在2010年就在青岛胶南运作项目。

　　相比青岛，一线房企在限购之后大举进驻济南及周边非限购区域的特征更为明显。

　　8月5日，章丘国土资源局公告显示，佛山碧桂园物业发展有限公司出资4.41亿元，拿下章丘两宗土地，面积分别为13.9982公顷和12.728公顷，按各自最大容积率计算，楼面地价折合750元/平方米。

　　其间，业界盛传，重庆龙湖有望进军长清，拟在崮云湖辖区内打造一个城市综合体。这一传言并非空穴来风，早在2010年6月，龙湖就与济南签下意向协议。此外，还有消息称，国内一线房企中，排名13的华润也已和济南相关方面达成了合作意向，准备参与济南的旧城改造。

　　在接受记者采访时，碧桂园营销总监关卓申首先强调，他们获取的章丘项目并不在限购城市之列。而且通过市场调研，碧桂园认为济南住宅市场供给与需求仍不配套，未来几年，特别是济南周边区域，住宅市场依旧有很大发展空间。采访中，关卓申称碧桂园目前只在北京、上海、广州、深圳等一线城市，暂时没有扩大项目的计划，而包括济南的章丘，武汉周边的一些县、区是他们重点考察对象。

　　济南楼市前十名“外来户”占6席

　　业内人士称，以济南为例，如果将龙湖和碧桂园统计在内，国内一线排名前十位的房企已有8家在济南落地，而且一线品牌房企已成为济南楼市的成交主体。

　　在7月克而瑞出具的2011年济南楼市上半年报中，成交金额前十名有6席为外地来济的一线品牌房企。其中，济南中海以30.35亿高居榜首，恒大济南以22.38亿、上海绿地以19.64亿分列二、三位。且前三位的成交额达72.37亿元，占前十名总成交额的52%。

　　前十名中，6家一线品牌房企的成交额更是占到成交额的69%，4家山东本土房企不仅普遍排名中后，总成交额仅占31%。数据还显示，排名第8的一家山东本土房企，上半年成交总额不到排名第一的济南中海的1/5。

　　山东中原的投资顾问总监薄夫利称，且不论统计数据，就算是普通市民，现在一说到房产项目，主要的谈论对象也都是中海、保利、恒大、绿地、绿城，紧凭这一点就能说明，一线品牌房企已成为济南楼市的成交主力，山东绝大部分本土企业已经被排斥在主流之外。

　　限购扩容加速布局二三线城市

　　薄夫利认为，在限购扩容、调控继续收紧的背景下，一线房企在山东逆市扩张存有深意：一线城市房价普遍已在高位运行，不仅竞争激烈，而且成众矢之的，继续在一线城市拓展项目，市场风险极大；而即便是限购扩容，二三线城市及其周边也不会完全覆盖，因此大范围布局二三线城市，不仅能分散市场风险，而且能从实力相对较弱的本土企业中，抢夺市场。

　　在调控之中，济南楼市的成交状况就是典型案例。山东世联怡高总经理朱江则称，限购与一线品牌房企向二三线城市扩张几乎同步进行，可以预料的是，随着限购范围的扩大，一线品牌在二三线市场腹地纵深延展的幅度会更大。朱江认为，“即便没有限购，随着房地产行业的自然发展，品牌企业布局二三线市场也是早晚的事情，但限购、限购扩容在客观加速这个过程，将品牌企业大范围布局提前了至少5年”。

　　一线品牌企业扩大二、三线城市布局，势必造成房企逐渐向少数品牌集中，市场也向寡头垄断演变，强大的一线品牌房企将更为强大，而二、三线城市弱小，本土房企将更为弱小。但房产企业的两极分化未来对于普通购房者并非利好，“房产企业过度集中，市场的垄断加剧，价格联盟更容易形成，普通购房者面临的不仅仅将是产品选择范围缩小，同时本来就弱小的市场议价权更将缩水至可以忽略不计”。（中国房地产培训第一门户网）