房地产企业如何控制成本

　　房地产公司成本控制基本上可分为土地成本、前期费用、工程成本、营销成本、管理费用和财务费用六大部分。其中，土地成本和工程成本所占比较比重较大，合计可达70%-80%，土地成本因政府控制价格使得压缩空间较小。因此，工程成本控制及财务成本是房地产企业成本控制的关键所在，而且是动态博弈的控制。本文对于房地产企业如何控制成本相关问题进行分析，从工程成本和财务成本两方面进行探讨。

　　一、 房地产企业成本控制存在的问题

　　1.1 工程成本方面

　　经过九十年代至今的不断改革，我国现阶段的造价管理模式正沿着现代化的方向发展。从总体上说，目前我国造价管理模式是工程建设全过程的管理，但在实际操作中又存在着一些问题。主要有以下几点：(1)我国现阶段的工程造价管理以办理工程结算价为目的，只注重在施工过程中的造价控制，忽视工程开工前投资决策阶段对造价的控制。(2)工程造价管理以被动的按照设计图纸编制概预算和计算工程造价为主，忽视了在设计阶段用工程造价管理影响设计，优化设计有效的控制造价。(3) 工程造价管理的各阶段相互脱节。投资估算、设计概算、施工图预算、合同价、结算价、决算价，这六个阶段的造价分别由建设单位及其主管单位、设计单位、施工企业各自管理，没有建立前者控制后者，后者影响前者的有效的工程造价管理体系。(4)我国目前的工程造价管理资料收集整理制度不完善。(5) 在市场经济中，由于市场机制的作用和多方面的影响，工程造价的运动变化更快、更复杂。(6) 成本管理意识上的误区，没有真正实现“全员、全过程、全要素”和全方位的360度成本管理。(7)成本管理方式比较落后，忽视成本目标，强调经验数据造成决策不当。(8)目前的房地产公司难以在短时间内借助于工程量清单和消耗量定额，编制适合本公司的企业定额充分的指导、监督和评价。

　　1.2 财务成本方面

　　(1) 大多数房产企业比较重视施工阶段的工程造价成本控制，而不重视财务成本的控制，不把其列入整个项目成本控制的一环。房地产企业应选择合适融资结构，确定项目的债务承受能力和风险，设计出切实可行的融资方案。(2)房地产行业财务成本发生的周期比较长，要经历施工准备、工程施工、竣工验收、回访保修等多个阶段，而融资成本产生持续的时间会更长。(3) 房地产行业是资金密集型行业，资金发生额度比较大，企业负责人往往习惯于资金的大进大出，不注意平时费用成本的节约。

　　当然在控制费用成本的同时还要注意开源。实例证明，搞好变更签证的索赔工作，深化经营管理工作，也是降低成本增加企业经济效益的有效途径。在成本的过程控制中，要定期对成本收入与支出进行对比分析，以便从中探索成本节超的原因，纠正对降低项目施工成本的不利因素，提高项目施工成本的降低率。

　　二、解决对策分析

　　2.1 工程成本控制方法

　　工程造价成本控制的基本原理是以工程量清单计价和企业定额为基础的全过程控制方法。要以设计阶段为重点，在优化建设方案、设计方案的基础上，在建设程序的各个阶段采用一定的方法和措施把工程造价的发生控制在合理的范围和核定的造价限额内。

　　工程成本控制贯穿于项目建设全过程，这一点是毫无疑问的，但是进行全过程控制还必须突出重点，根据国内统计资料表明，设计阶段对投资的影响度为75％-95％，而在施工阶段通过技术革新等手段，对工程造价的影响只有5％-10％，很显然，控制工程造价的关键是在设计阶段。

　　设计方案选定、结构的优化、新材料的采用是影响工程造价的重要因素，同时设计决定了工程量的大小，也决定了资源的消耗量。设计的质量、设计的深度也决定了工程造价的可靠程度。设计阶段既是控制工程造价最有效的阶段，也是最难以控制的阶段，设计阶段工程造价控制内容主要包括设计方案优化、设计概算、修正概算、施工图预算、工程价款调整。

　　长期以来，在传统定额计价模式下，工程施工阶段一直是开发商进行造价确定与控制的重点。在工程量清单计价模式下，该阶段仍然对工程项目的最终造价产生重要的影响。工程施工阶段造价控制的主要内容为：落实清单中各项工程的实施情况，做好设计变更及工程签证的确认，以便合理的调整工程数量及合同单价，同时要处理好承包商提出的各项索赔。

　　2014年易迪房地产商学院课程计划已全面出炉，回复您的邮箱，稍后我们的工作人员会发送给您。

　　工程项目成本的发生涉及到项目的整个施工周期，从施工准备开始，经施工过程至竣工移交后的保质期结束。在整个过程中分阶段进行目标成本、实际成本的实际对比，对各阶段目标成本完成情况进行差异分析，提出改进建议，使实际成本接近或控制在目标成本之下。

　　1.控制采购成本利用科学的决策分析方法，合理决定经济订货量或经济批量、决定采购项目、选择供应单位、决定采购时间；进一步推进集中采购制，建立原材料、辅料、低值易耗品、办公用品、对外服务的统一采购平台，实现价格、供应商等资源共享；推进直供制，逐步取消中间供应商；建立采购责任制，强化采购人员、审价人员的责任意识；整顿辅料、零星物资采购价格，采购价格要在前一次采购销售价格的基础上逐步下降；探索建立采购奖罚制度，奖罚要与领导、个人挂钩；加强技术攻关力量，降低采购成本。

　　2.编制目标责任成本和目标责任预算。工程中标后开工之前，造价编制与管理人员应指导项目部确定工程的目标责任成本，项目部应根据目标责任成本编制控制计划。根据本工程的合同承诺、工程所处环境、人材机的配备及市场趋势分别控制定出材料费、机械费、人工费及数量比较大的材料单价控制表，并制定出各分部分项工程的责任预算。项目部以各分部分项工程的实物量为基础，按照部门、施工队和班组的分工进行分解，形成各部门、施工队和班组的责任成本，为以后的成本控制作好准备。项目经理对各工长签订以考核工期、质量、安全、成本为主要指标的分项工程承包合同，各工长将承包指标以施工任务书形式落实到施工队组，各施工队组以定额为依据，对施工小组逐日下达施工任务。

　　3.最高决策层从思想层面上充分认知决策成本，决策的成本，直接影响着执行的成本。在条件允许的情况下，适当增加决策成本、增大决策过程多环节的投入，谨慎决策，将各方面的可能问题与困难纳入利弊得失的分析，同时自觉运用管理科学中一切科学的决策方法，可以更加科学合理地决策。

　　4.加强质量管理，控制质量成本。质量成本是指项目为保证和提高产品质量而支出的一切费用，以及未达到质量标准而产生一切损失费用之和。质量成本包括以下主要方面：控制成本和故障成本。工程质量越高，故障成本就越低。

　　5.坚持现场管理标准化，堵塞浪费漏洞。现场平面布置管理和现场安全生产管理，稍有不慎，就会造成浪费和损失。

　　6.正确处理安全、质量、进度、成本的关系，四者是相辅相成的。

　　2.2 财务成本控制方法

　　财务成本中最主要的是指资金成本，所谓资金成本是企业为筹集和使用资金而付出的代价，资金成本是一个重要的经济范畴，它是在商品经济社会中由于资金所有与资金使用权相分离所产生的。资金成本是企业财务管理中的一个重要概念，国际上将其列为一项“财务标准”。企业都希望以最小的资金成本获取所需的资金数额，分析资金成本有助于企业选择筹资方案，确定筹资结构以及最大限度的提高筹资效益。在市场环境中，多方面因素的综合作用决定着企业资金成本的高低，其中主要因素有：总体经济环境、证券市场条件、企业内部的经营和融资状况、项目融资规模。

　　(1) 总体经济环境。总体经济环境决定了整个经济中资本的供给和需求，以及预期通货膨胀的水平。总体经济环境变化的影响，反映在无风险报酬率上。显然，如果整个社会经济中的资金需求和供给发生变化，或者通货膨胀水平发生变化，投资者也会相应改变其所要求的收益率。具体的说，如果货币需求增加，而供给没有相应增加，投资人便会提高其投资收益率，企业的资金成本就会上升；反之，则会降低其要求的投资收益率，使资金成本下降。如果预期通货膨胀水平上升，货币购买力下降，投资者也会提出更高的收益率来补偿预期的投资损失，导致企业资金成本上升。

　　(2) 证券市场条件。证券市场条件影响证券投资的风险，证券市场条件包括证券的市场流动难易程度和价格波动程序。如果某种证券的市场流动性不好，投资者想买进或卖出证券相对困难，变现风险加大，要求的收益率就会提高。或者虽然存在对某证券的需求，但其价格波动较大．投资的风险大，要求的收益率也会提高。

　　(3)企业内部的经营和融资状况。主要是指经营风险和财务风险的大小。经营风险是企业投资决策的结果，表现在资产收益率的变动上。财务风险是企业筹资决策的结果，表现在普通股收益率的变动上．如果企业的经营风险和财务风险大，投资者便会有较高的投资收益率要求。

　　(4)融资规模。企业的融资规模大，资金成本较高。比如：企业发行的证券金额很大，资金筹集量和资金占用费都会上升，而且证券发行规模的增大还会降低其发行价格，由此也会增加企业的资金成本。

　　(5)房地产公司财务成本管理方面加强资金管理，增加资金控制的计划性。集中资金管理，减少资金沉淀收集国家税收政策信息，进行税收筹划，争取合理的低税务成本也是非常必要的。

　　总结：工程成本的控制重点在于设计阶段，应采取限额设计和设计优化等手段在设计阶段，做到工程成本的有效控制。使得在工程施工过程中，追求总成本最低，而不是分部分项工程最低。着实做到工程成本的有效动态控制。财务成本受总体经济环境、证券市场条件、企业内部的经营和融资状况及项目融资规模等因素的影响。应根据项目需求资金的实际情况确定融资方案，资金不足或资金过剩都是不可取的，应适当维持一定比例的自有资金，确定比较恰当的融资规模，争取把财务成本降低到最低。