北京商品房价格这回看来要“真摔”了

　　商品房一周降价近3000 二手房签约创3年新低

　　北京房地产交易管理网近日发布统计数据显示，8月份北京新房住宅签约套数为5261套，二手房住宅签约套数为7782套，合计签约1.3万套，环比下降26.4%，创下3年以来的新低。“金九银十”本应是北京房地产行业最热闹的时节，如今却在限购、限贷、限价等房产调控政策之下持续低迷，引发了公众对房价下行的预期。面对房产销量下降库存猛增的现实，房价是否已经松动、拐点是否为时不远，房价是“真摔”了吗？针对以上这些公众关心的问题，本报记者采访了有关专家。

　　房价最高降了一半多

　　北京房地产交易管理网数据显示，上周普通商品住宅成交均价为20776元/平方米，环比之前一周23730元/平方米的成交均价，缩水2954元，下降幅度达12.4%。一周之内降价近3000元！

　　记者走访几家房地产中介后发现，一般二手房现在成交的房子都是在标价的基础上下调5万至8万左右，有的甚至会降到20万元左右。“我爱我家”西大望路店的销售人员告诉记者，其实这也并不是个例，当前四环以内乃至二环、三环的部分商圈都存在不同程度降价出售的情况。

　　与此同时，新开盘的拟售价格也在缩水。以北京市最先带动楼市跌价风潮的通州区域为例，地王级项目润枫领尚，2009年原本拟售均价定在2.5万元/平方米，其最高售价甚至接近3万元/平方米；但9月7日记者致电了解，该项目最低定价已改为1.3万元/平方米。北京房山、大兴等地，销售停滞、降价促销的现象也在逐渐增多，如北京万科率先在房山区域开启了分期首付这一绝迹多年的销售模式。

　　北京中原市场研究总监张大伟分析，购房者信心下降、库存压力加大等原因都导致成交价格开始出现“跳水”，而且这一现象还将继续加大，尤其是通州、大兴、房山等区域的房子，最高下调幅度可能要超过10%。

　　供求关系是房价下跌主因

　　“市场预期发生了变化，价格快速上涨的势头被有效地遏制住了。”中国房地产学会副会长、北京大学教授陈国强认为，北京前8个月，一手二手房和去年相比，下滑的比重非常高。随着楼市调控的深入，开发贷款、购房贷款均收紧，整个楼市资金链呈现紧张趋势。而目前楼市库存量正在加大，将给开发商造成较大的压力，因此通过促销手段加速推盘，以价换量，也是促使房价下跌的原因。

　　但中国房地产及住宅研究会副会长顾云昌提醒，房地产的房价是各地的供求关系决定的，供应量和需求量的变化造成了房价的这种变化。

　　虽然北京新建住宅库存套数已突破11万套，顾云昌仍认为北京房地产市场供求关系依然很紧张，而且目前买卖双方处于相互博弈状态，一方面卖方不希望降价，因为他们的资金压力还没到非降不可的地步，买方则自然希望价格回落。

　　顾云昌认为，目前北京市二手房市场已经出现价格松动，而二手房价格的松动可能会影响一手房价格，但是会有个过程。

　　同时，陈国强也建议，在制度创新上做一些创新，把一些比较充沛的社会资金，引导进入到房地产的供应环节，增加房地产开发的来源，有助于增加未来市场的供应，也可以更有效地化解长期存在的供求矛盾。

　　房价松动时间窗口会提前

　　虽然交易量持续下降，出于对市场传统的“金九银十”的预期，很多开发商仍对9月、10月抱有很大的希望，而且加快了推盘的速度。9月份，开发商在北京有近40个楼盘推出，差不多是8月份的3倍多。

　　但业内人士并不看好，普遍认为，对房地产企业而言，回笼资金的难度会进一步加大，整体降价促销的动力也会更强烈，这个“金九银十”恐将化为泡影。

　　中原地产北京顾问副总经理殷则表示，市场还将不断地陷入僵持和胶着状态，一旦成交持续冷清，加上周边楼盘的持续走低，那么在今年年底，“坐不住”的开发商必须采用降价促量或者变相降低房价的方式来缓解资金链紧张的难题。如果在促销中扮演“假摔”角色，恐怕不是明智之举，开发商要想赢得客户，还得靠价格诚意。

　　陈国强也表示，限购范围扩大、力度加强会强化降价预期，价格出现松动的时间窗口将会提前。陈国强强调，当前稳定政策预期，是稳定房价非常重要的一个方面。调控的决心不动摇，调整力度不放松，对未来市场的走向会有影响。

　　顾云昌预计，北京房价稳中有降是有望实现的。他表示，北京的房价实际上是两种房源组成的，一种是商品房，另一种是保障房。现在，北京保障房的规模很大。两者加在一起，保障房比商品房便宜得多，所以随着保障房的增多，北京房价自然会有所下降。 （中国房地产培训第一门户网）