30余次调控房价，房地产仍存在发展新机遇

　　在3月21日在深圳举办的“市场设计中国机会”经济论坛上，当天谈论的经济话题上，有近半都涉及到房地产行业。然而，中国在经历过发展的黄金十年之后，未来将面临怎样的机遇？房地产行业在越调越涨中又如何回归合理？楼市又究竟存在多大的泡沫？

　　未来十年将是房地产金融机会

　　对于现在的房地产市场，人们总是有许多的猜想，事实上，房地产市场结构早已发生着变化，表现在供需、政策、融资等方面，以前，在供需上商品房占主导，而现在除了商品房外，还有各种保障房相继供给刚需客；这几年来，政策调控也在发生着变化。

　　而更为明显的是在地产融资上，以前房地产的资金来源相对单一，房地产企业的自有资金，开发资金大部份来自银行，建设资金大部份来自施工企业，预售资金来自购房者。但随着市场与政策的变化，银行大幅收紧贷款，垫资的建筑公司对项目表现谨慎，预售也要达到一定的条件，这些变化大大压缩了房地产企业的运作空间，对房地产企业的资金来源形成一种很大的压力，此时房地产市场的资本结构开始出现根本性的变化。事实上，近年来许多房企的资金更不是很灵活。

　　在论坛上，金地集团资本总监李泽星先生认为，未来十年房地产行业仍然处在重要的机遇期，新型城镇化所带来的人居、消费、投资等需求，将有望成为行业长期稳定发展的推动力，各种因素为市场注入新的活力。

　　随着消费内需持续扩大，国内的商业也将蓬勃发展，而目前中国国内人均商业面积相比发达国家还有很大的增长空间，这构成了商业地产发展的良好基础，此外也可以预见未来居民企业可支配收入将获得持续增长，国内金融市场制度改革和设计还将进一步深化，同时地产行业链条发展向上下游延伸也成为重要的趋势。

　　此前，以土地为中心，未来将以金融为中心，开发商也将由投资开发一体向专业投资商、专业建筑商分化发展，所以类似私募股权基金等多层次、多类型的投资需求和机会也将大幅度增长，地产行业竞争格局不断分化并整合集中，这是一个趋势，也是房地产金融的巨大机会。

　　专家众论中国楼市政策——调控需谨慎

　　中国房地产市场经过30余次的调控，而却一直未走出越调越涨的怪圈，而近期出台的新政“国五条”再次成为人们关注的热点，这一政策让近期的房产市场再次疯狂起来，因一则交易个税将按20%征收使得二手房成交猛增，同时，为了能买房、能降低成本，离婚率也大幅上升。

　　周林：出台政策应多方沟通取建

　　对此，上海交通大学安泰经济与管理学院院长周林表示，房价不断上升的确是我们要面对的问题，很难说是否存在泡沫，目前的房价确实比较高，楼市政策国五条的本意是好的，要控制房价快速上涨，更也不要因为地产调控带来大的经济波动；我们很多措施出台比较草率，现在国五条的细则还没有出来，希望中国政府决策人要愿意听有研究的经济学家或专家的意见，和参与者、民众、相关利益者也要有充分的沟通。

　　高全建：调整房价前政府应定好位 加大廉租房解决新生住房问题

　　对于调房价，华顿经济研究院副院长高全建认为，房地产市场的价格调整有两点非常重要，一是政府的定位，应清楚是想挣钱还是想调房价？房地产应该是两个市场，政府主导的市场是解决弱势群体以及工薪阶层的住房，当他们对住房条件不满意时可以去买更好的房子，那时才是商品化市场，房价调整上政府定位要清楚，主要应该靠税收，而不是靠政策。

　　第二是价格为什么这么高？房地产市场有没有泡沫？有泡沫，中国房地产市场有刚性需求，按照中国1%-2%的城市化进程速度，每年至少有两千万农村人口到城市，他们要买房，这个需求是刚性的。此外，中国购房群体趋年轻化，中国人大学毕业后结婚就买房子，而国外前期靠租房，到四、五十岁以后才考虑买房子；所以应多建廉租房，解决大学生就业和新进城市的人的住房问题，因为经济适用房建多了以后又变成城市新一轮贫民窟，在管理上会带来巨大的问题，包括在新加坡，这个问题也是极其谨慎的。

　　李战洪：调控主体应最大化 不应只是购房者和开发商

　　金科地产集团股份有限公司副总裁李战洪认为，调控之所以存在问题是中央政府要收税和费；地方政府要收土地的钱；银行要增加利息而从中获得巨大的利益；开发商是企业，是载体，希望开发后获取高额利润，实现企业的利润最大化；购房者买房一是解决居住，二是在居住过程中实现投资，在这个过程中，各个利益方都有不同的需求。

　　但我国的楼市调控政策，针对的都是购房者和开发商，降房价的政策中没有降政策的税费，没有降银行的利息，也没有针对地方政府的土地展开政策，而是对消费者进行调控，因此越调消费者的负担越重，不但买房的门槛提高，而且还要对存量物业收房产税；

　　所以舆论趋向是你越说房贵我就越加你的税，看你还说不说房贵，你再说房贵，我就收你的税，税费、银行利息、土地财政我都不出政策，仅在这一块我就能获得巨大的利益，所以市场设计也有一个原则，它追求的是多赢，而且是系统性利益至上，不是追求单个的利益，所以我们政策的问题出在追求单个利益。