【课程背景】
金税四期已经上线、数电票稳步推行、数字人民币开始试点,以数治税大网已经撒开,大数据“画像”、稽核比对、预警评估将于企业如影随形,地产业财税风险裸露,税务局成为最懂你的人。
房地产企业开发周期长,成本费用核算复杂,涉税种类多,财税“灰色”地带多,税收风险大。
开发产品成本费用核算结转是地产企业重中之重,同样一个项目不同的成本对象划分、同样一个事项不同的会计处理、同样的一笔费用不同的结转方法税负差异巨大,如何进行恰当的成本核算结转,是地产财务人员基本功,也是降低税负和防范税收风险的必杀技。
核心问题必须“吃透”并重点关注,才是大数据稽查的应对之策;合理规划,税务优化是应对行业下行的财税良方。
【课程收益】
打牢基础 — 掌握开发产品成本费用核算结转等核心问题财税处理;
扎紧篱笆 — 理清涉税风险点并及时防范;
运筹画策 — 拓展思维、业务规划、优惠运用、降低税负;
双管齐下 —“讲故事”+重证据。
【课程对象】
各企业主管财税的总经理、财税总监、财务经理、财会人员,注册会计师、注册税务师和企业纳税经办人员。
【金牌讲师】
李老师:
注册会计师,注册税务师、资产评估师、全国管理咨询师;北京财 税研究院研究员;中央财经大学、北京国家会计学院、河北财经学院等院校特聘讲师;我司首席税务咨询师、著名实战派税务专家。现担任多家大中型房地产企业和税务、审计、评估等税务顾问工作。从事税务工作20余年,熟悉税收征管工作的实际情况,深谙企业的涉税需求,具有丰富税务实战经验,并操刀数十家上市公司及大型企业税收筹划。先后在上百个城市举办过财税专题讲座与培训,深受业内人士好评。在培训中擅长将税收政策的解读和具体税务实践结合,讲授由浅入深、内容准确、分析透彻、操作实用;授课风格生动诙谐、风趣幽默,深受学员好评,业内称为“实战大师、金牌讲师”。
【课程大纲】
第一节:地产业成本核算结转深度剖析及税务优化
一、开发产品制造成本法核算要点及财税风险把控
1.开发产品成本归集和分配方法
2.成本对象和期间费用
3.直接成本、间接成本和共同成本
4.已完工成本对象、在建成本对象和未建成本对象
5.已销开发产品、未销开发产品和固定资产
6.灵魂拷问:建房发生的所有支出均影响利润吗?影响应纳税所得额吗?
7.案例剖析:不懂成本费用,卖了自己还替别人数钱
8.计税成本核算一般程序 – 7大步骤
二、合理的划分成本对象 – 6种划分原则财税风险把控及实操技巧
1.成本对象、清算项目傻傻分不清楚
2.6种划分原则深度剖析
3.公共配套可以作为成本对象?每一栋楼是否都要作为一个成本对象?
4.混淆成本对象、混淆完工成本对象与未完工成本对象是成本稽查的重点
三、归集开发成本 – 6类成本科目、3类成本项目财税风险把控及处理技巧
1.土地征用费及拆迁补偿费核算的内容及审核要点
2.土地拍拍佣金土地增值税清算时可以计入土地成本扣除
3.土地使用税、土地闲置费可否计入开发成本?
4.销项税额抵减扣除的土地价款中是否包含市政配套费?
5.母公司拿地子公司运营涉税风险把控及规划策略
6.红线外支出是否可以计入地价款?
7.政府资金返还是否可以冲减地价款?
8.回迁房建造支出财税风险把控及处理技巧
9.前期工程费核算的内容及审核要点
10.建筑安装工程费核算的内容及审核要点
11.财务人员必须了解的建安成本指标
12.工程预决算在成本列支中的指导作用
13.基础和公共配套费核算的内容及审核要点
14.稽查设施和公共配套之争就是可售面积之争
15.红线外绿化等费用能进基础和配套吗?
16.开发间接费核算的内容及审核要点
17.开发间接费用和开发费用入账技巧及风险管控
18.土增与所得税成本列支标准的6大区别
19.营销设施费用核算技巧及税收风险把控
20.实际发生的开发成本涉税要点把控及处理技巧
21.4类预提费涉税要点把控及处理技巧
22.待摊费用涉税要点把控及处理技巧
四、分配共同成本 – 4+N种分配方法财税风险把控及实操技巧
1.成本核算分摊指导的原则
2.占地面积法财税处理要点及案例实操
3.一次性取得土地分期开发如何分配?有哪些技巧
4.土地成本 – 先横向再纵向
5.占地面积、投影面积、楼座面积、占地总面积、建筑用地面积,你能分的清吗?
6.裙楼土地成本的分摊(同一基础 + 各有独立基础)
7.独栋商铺可以按照占地面积法进行分摊吗?
8.地下非人防可售面积是否分摊土地成本?
9.房企一本土地证设立两个开发项目,如何分摊土地成本?
10.有产权的地下车位是否分摊土地成本?
11.房企转让地下车位土增税清算是否分摊地价
12.建筑面积法财税处理要点及案例实操
13.必须分清概念:可售面积、建筑面积、容积率
14.直接成本法财税处理要点及案例实操
15.预定造价法财税处理要点及案例实操
16.层高系数法 – 商住一体楼划分要点及案例实操
17.特别法 – 成本加成方法 + 实际合理方法 + 销售收入比例法 + 售价系数法
五、确定完工标准 – 三种标准财税风险把控及实操技巧
1.完工标准 – 会计核算和税收处理的分水岭
2.不可忽视的“3个无论”
3.完工标准实操处理技巧
4.思考:某小区有20栋楼由一个建筑公司建造,成本无法分开,10栋已经做了完工备案,10栋没有做完工备案,该小区是否完工?
六、单位工程成本确认财税风险把控及实操技巧
1.单位工程成本如何计算?
2.总成本确认财税差异处理及风险把控
3.可售面积确认财税要点把控
4.单位工程成本经典案例实操:
5.后期取得票据是否可以更改单位工程成本?
6.税务机关如何通过单位工程成本判断成本是否作假?
7.尾房销售中单位工程成本确认及处理技巧
七、销售成本核算财税风险把控及实操技巧
1.销售成本结转财税要点及处理技巧
2.成本结转中常见的舞弊手段
3.案例实操:成本结转的计算过程及账务处理
4.旧房销售成本核算及风险管控
八、后续成本的二次调整财税核算要点及实操技巧
思考:已经销售的开发产品应当负担的成本是否需要追溯调整?
第二节:收入核算确认深度剖析及税务优化
1.地产企业四类收入及财税风险管控
2.售房收入类型及财税要点把控
3.代收费用核算及3大税种涉税要点处理
4.视同销售各税种财税差异比对及风险管控
5.以房抵工程款财税核算要点及风险把控
6.房地产转让价格明显偏低的标准如何掌握?
7.精装房销售收入成本财税核算及风险管控
8.车库财税风险管控及误区处理
9.地产企业亏损向前弥补涉税要点把控及案例剖析
10.房屋代建涉税风险把控及规划策略
第三节:并购重组架构调整财税风险剖析及规划策略
1.并购重组是地产企业突破当前困境的出路指引
2.并购重组中的误区和陷阱
3.合理运用并购重组优惠政策降低税负
4.地产企业如何进行最优税负布局?
第四节:现场答疑,问题不带回家
【课程说明】
【主办机构】中国房训网
【时间地点】2024年1月18-19日 南京(具体地点开班前一周统一发《报到通知》另行通知,详情请咨询会务组)
【培训费用】3880元/人(含讲师费、场地费、讲义费、茶歇费等),会务组提供酒店代订服务,如需住宿请在报名回执单中说明,会务组统一安排,费用自理。
【报名咨询】 全国免费咨询热线:400-6789-925 QQ:2442760608 E-mai:fangxunwang@qq.com微信号:fangxunwang
[注:本课题亦可作为企业内训,请需要的企业电话联系: 400-6789-925]
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