【课程背景】
近年来,中国商业地产市场中大型购物中心约6000家,出现结构性饱和,中国商业地产市场供需严重失衡。商业地产资产证券化推出在即,流动性显现,并购交易频繁。“一个项目值多少钱?一个项目赚多少钱?”项目管理团队迫切需要学习资管思维、建立资管模式,以项目资产价值为目标,招商营运彼此赋能、双管齐下,实施专业招调和精细化营运。
【课程收益】
本课程站在资产管理的角度,从后置财务指标与前端业务指标联系,从资产估值方式拆解到一系列核心业务指标,结合数十个案例和详实数据,讲解7部分内容:底层逻辑、精准定位4步、NOI拆解+租赁决策文件、招商5大趋势+3大难点、招调-经营评审、精细化营运3套方法、经营扶持5种手段。
【课程对象】
1、招商运营部员工、涉足商业的房地产开发公司中高管;
2、商业管理公司、资产管理公司中高管和富有经验的一线骨干。
【金牌讲师】
杜老师:
拥有 26年商业经验(奢侈品/潮流百货从业经验19年,SHOPPING MALL从业经验7年),其中:10 年总经理经验、3 年区域总经理经验。杜老师是商业人才培养专家,已经培养出 8 位下属走上 SHOPPING MALL 总经理岗位、16位下属走上副总、总监岗位。
CCIM国际注册商业房地产投资师(发证机构:国际注册商业房地产投资师协会)
香港新鸿基、瑞安新天地、世茂集团、招商蛇口等标杆企业商业地产课程授课导师
职业经历:
1、2003-2006年,任高端百货-常州购物中心招商营运副总
3年时间完成DIOR、LANCOME、ESTTELAUDER、CHANEL等高化、POLO RALPH LAUREN、AQUASCUTUM、PAUL&SHARK、HUGO BOSS等服装和欧米茄、卡地亚等名表招商,为后期国际一线奢侈品牌陆续进驻打下坚实基础。
1、2007-2011年,任常州百货大楼总经理
将一家“年过半百”的老百货店一举打造成长三角地区闻名、全城年轻人购物首选的年轻潮流百货店,建面3万㎡,年销售6亿。
2、2011年3月到2016年2月,万达集团,历任广场总经理、区域公司总经理
负责全程筹建、运营了两家万达广场,商业总面积35万平方米。
其中新北万达广场达成按时、满铺开业。开业后,新北万达广场成为常州市人气最旺的时尚标杆购物中心,综合绩效始终位于万达三线城市前列;2014年租赁决策到期招调实现租金增长38.5%。
3、2016年3-10月 江苏九洲集团
负责九洲新世界广场的资产管理。8个月内,消灭12000㎡空铺,将出租率从76%提升至96%,带领广场迅速摆脱动荡,走出培育期,步入成长期。
【课程大纲】
一、底层逻辑
1、顾客-作为资产运营商,我们的顾客是谁?
2、产品-顾客向我们购买什么产品?
3、资产价值——估值、保值、增值如何计算?
4、资管模式-资产管理的逻辑?
5、组织职能-管理公司组织架构在开业前与开业后有什么不同?
6、角色定位-运营四大职能角色定位与责任界面?
7、成长轨迹-购物中心发展阶段和成长周期
二、精准定位四步
(一)、市场调研——关键四步
1、走访市场——解读市场供求数据【案例】
2、界定势力范围——区域、商圈、地点【案例】
3、获取情报——竞品4类情报【案例】
4、侦破关系
(二)、SWOT
1、SWOT——优势、劣势、机会、威胁如何准确找到?
2、通过SWOT分析得出四大策略——扬长、避短、转机、防范
(三)、定位梳理——8个关键词【案例】
(四)、SLOGON提炼【案例】
#本部分综合案例——在课程提供的市调信息基础上,准确找到某项目的SWOT,推导4大策略和项目定位、SLOGON
三、NOI拆解+租赁决策文件
(一)、NOI的2种分析逻辑
(二)、NOI拆解——3个核心业务指标
1、PRI——租赁决策文件【案例】
2、出租率
(1)商业品质与租金价格的平衡
(2)空置率
3、收租率
4、租赁收入模型
5、NOI拆解指标
(1)一级3个——财务分析
(2)二级6个——投资分析
(3)三级20个——资管分析
四、招商5大趋势+3大难点
(一)、招商5大趋势:
1、网红特质
2、极致性价比
3、国潮
4、内容爆品
5、首店旗舰店
(二)、招商3大难点
1、业态结构——凯德、大悦城、龙湖等55个购物中心业态结构调研报告
2、品牌落位——6匹配【案例】
3、租赁谈判
(1)先算后谈
(2)租赁谈判实战方法【案例】
A:价格锚点法
B:三赢谈判法
C:换位思考法
五、精细化营运3套方法
【作用:找到问题商户,以便及时预警,确保高出租率同时为招商争取时间;找到潜力涨租品牌,铺垫尽可能大的未来涨租空间】
(一)、一套大数据智慧运营系统
1、案例——万达、越秀
2、如何确保数据采集准确度?
(二)、一套掉铺预警机制【作用:找到问题商户,以便及时预警,确保高出租率】
1、盈利预警
(1)通用保本分析法【案例】
(2)零售品牌租售比法【案例】
(3)重投资品牌现金流分析法【案例】
2、客流预警
(三)、一套PDCA商户销售管理法
【作用:通过销售分析和经营辅导,减少掉铺、提升收租率;减轻招商压力,提高品牌存活率;增长销售,铺垫未来租金增长】
1、P——商场销售目标如何落实到商户?如何量身定制商户销售目标?【案例详解】
2、D——诊断、确认方案、行动计划
(1)销售问题诊断和业绩提升辅导【案例】
(2)预警商户经营分析会怎么开?【案例】
(3)品牌恳谈会怎么开?【案例】
3、C——过程检查
4、A——结果处置
六、经营扶持5种手段
1、 经营扶持品牌如何选定?
2、经营扶持五大类【案例】
(1)多经扶持如何做?
(2)媒体推广如何做?
(3)营销活动如何做?
(4)补贴礼品如何做?
(5)租金减免如何做?
【课程说明】
【主办机构】中国房训网
【时间地点】2022年9月24-25日 成都
【培训费用】4980元/人
【报名咨询】 全国免费咨询热线:400-6789-925 QQ:2442760608 E-mai:fangxunwang@qq.com 微信号:fangxunwang
[注:本课题亦可作为企业内训,请需要的企业电话联系: 400-6789-925]
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