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(郑州)《房地产全周期拿地决策、投资开发逻辑与土地效益精算法实战推演》

 
上课时间: 2020年10月23-24日
 



上课地点: 郑州                      课程价格: 4800元/人
授课师资:李老师、刘老师          点击查看讲师介绍>>
课程人气次         收藏此课程               该课程可以做企业内训
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  【课程背景】
 
  房地产行业进入“白银时代”,竞争日趋激烈,钱、地、人等要素资源已经不再是困扰或制约企业发展的关键因素。因为市场竞争激烈,按照常规操盘策略,利润低微,甚至很难有利润,所以,房企拿不拿地?怎样有效、有方法、精准拿地?如何提高项目开发高效运营决策机制?各物业(商业、住宅、写字楼)操作核心逻辑是什么? 已经成为我们必须要面对的问题。
 
  如何挖掘企业专业能力快速精准评判土地的真正价值,在市场竞争中获取优质的土地资源,做到土地效益最优化,已成为新时期房地产开发企业迫切解决的问题。
 
  影响土地效益的要素很多,但是大量的案例证明,土地投资决策、方案规划设计阶段由于传统经验,很大程度限制土地盈利的空间以及盈利的潜力。当前遇到的一个最大的挑战是,土地决策、规划设计时期,依靠人力不能穷尽产品所有组合,非常容易感性决策和决策摇摆,导致错误决策、推进速度慢,周期长,严重影响土地盈利空间。
 
  【课程收益】
 
  1、掌握精准拿地技巧方法、分享标杆房企拿地模式、规避拿地风险。
 
  2、提高项目开发高效运营决策机制。
 
  3、掌握各物业(商业、住宅、写字楼)操作核心逻辑。
 
  4、理性决策训练,各种方案利润的比较以数据为依据,培养理性的量化思维习惯。
 
  5、通盘思维训练,学会各决策因素对利润的影响:产品、售价、成本,财务。
 
  6、专业协同训练,学会各专业要素协调,寻找项目利润最优方案。
 
  7、飞行员模拟仓,通过AI人工智能软件模拟学习,快速积累实战经验。
 
  【课程对象】
 
  1、房地产企业董事长、总裁、副总、战略/投资/财务/策划/设计/营销/成本/运营/等职能部门总经理、总监、经理等中高层核心骨干,分公司总经理、项目总经理、副总经理等。
 
  2、适合训练项目管理干部的利润意识、理性决策、通盘思维、专业协同、模拟训练。
 
  【金牌讲师】
 
  讲师一:李老师
 
  现任世界500强地产集团副总经理、投资总,北大光华管理学院、清华大学成都分院、西南交大商业地产总裁研修班客座讲师。擅长多类型产品前期研策及后期营销操作,能有效把控项目操作节点及技术要点,以后期实际操作指导前期拿地决策、产品规划设计等,以地产操作线条为授课题纲,通过对于项目各个节点:拿地决策、定位研判、运营模式、产品操作、营销思维创新等内容进行解析。服务企业包括:万科、银泰、天润、珠江、富力、卓达、中粮、金地、中南、鼎峰、深业、华润、华侨城等。
 
  讲师二:刘老师
 
  曾任协信控股副总兼集团成本招采总,华夏幸福基业商业地产集团招采总监兼任成本总监、中国金茂(前方兴地产)集团总部、华润置地招采中心负责人。对房地产企业成本招采制度体系建设、集采体系建设、招采 ERP 及供方管理 ERP 系统 IT 定制化开 发、搭建招标采购管理系统、供方管理系统、供方履约评估系统、供方前期考察系统、供方满意度系统等有深入研究及独到见解和实际解决方案。曾负责参与的成本管理及招标采购全过程管理项目:橡树湾、公元九里、郑州华润中心二期、四期 综合体、凤凰城,翡翠城等多个项目。
 
  【课程大纲】
 
  第一部分:房地产全生命周期视角的拿地决策与投资开发逻辑
 
  第一章:项目投资决策「拿地决策」
 
  全生命周期开发的狭义定义:从拿地、定位、设计、施工、销售、交房一系列动作的组合
 
  全生命周期开发的广义
 
  城市综合体四种开发模式论证
 
  ?  均衡发展模式、商业主导模式、办公主导模式、居住主导模式
 
  典型房企拿地模式及战略模式
 
  拿地模式的启示1:解决了别人的问题,别人自然就会解决了你的问题!
 
  拿地模式的启示2:我们往往不重视的资源,也许是别人需要的!
 
  7、 拿地模式的启示3:时间换空间切忌用商业主题去勾地!
 
  痛点一:项目本体端、市场端、客户端的论证
 
  自身条件分析:锁定主动OR被动郊区化客户
 
  市场环境:不同阶段、不同视角
 
  ?   宏观市场评判、地产市场评判、竞争市场评判
 
  ?   案例:去化周期、供销比下降带来的土地市场变化
 
  住宅客户需求
 
  ?  住宅客户需求盘点工作的核心事项
 
  ?  某集团客户深访案例
 
  刚需客户职业敏感点
 
  自身条件、市场环境、客户需求匹配度深度分析
 
  ?  案例:烟台中粮大悦城
 
  痛点二:项目投资开发决策
 
  投资开发核心指标及流程
 
  ?  开发机会的比较选择:先算账,后决定怎么做
 
  ?  5986重点解读
 
  ?  当下主流开发商运营节奏
 
  ?  全生命周期视角下后评估指标内容
 
  城市地图:一个城市内选择选择布局区域的指导手册
 
  前期决策案例分享:DF案例
 
  ?  带着问题去思考:怎样有效、有方法、精准拿地?
 
  总结:在做前期决策过程中,出清周期、供销比(最能体现供需关系)两大核心数据务必高度重视,从而对未来市场进行判断。现阶段获取地块价格逐渐走高,整体市场呈现明显上扬趋势,初级的刚需产品逐渐被改善产品取代。除了自然资源极为强势的地块,高端路线慎行。目前多数地块均面临郊区化的窘境,但请注意,主动郊区化和被动郊区化是两个概念!“专家”的话慎听!
 
  第二章:项目开发逻辑「项目应该这么做」
 
  痛点一:项目开发逻辑
 
  商业开发逻辑:大悦城开发运营逻辑全面解读
 
  ?  案例:中粮大悦城VC中粮春风里
 
  写字楼开发逻辑:持有、销售、租售并举模式解读
 
  ?  案例:新保利
 
  3、住宅开发逻辑:万科的逻辑、星河湾的逻辑
 
  第三章:项目定位方法及内容
 
  痛点一:住宅定位方法
 
  项目定位方法:核心问题的梳理、SWOT分析
 
  定位是什么:不做第一、就做唯一!
 
  定位的几点忌讳:一言堂、猜想、经验主义、盲目跟风!
 
  ?? 核心问题1:本体与市场环境的矛盾:容量匹配度,案例:龙湖葡提海湾、价值匹配度分析、案例:西山壹号院
 
  ?   核心问题2:市场与客户需求的矛盾:星河湾的豪、龙湖的园林、万科的户型与物管、恒大的眼见为实
 
  ?   核心问题3:现实与未来的矛盾、案例:太原某项目
 
  ?   核心问题4:政府意愿与开发商掏钱的矛盾、案例:DF集团东莞开发区案例
 
  ?   核心问题5:外来和尚与本土情节的矛盾、案例:JD项目、WK项目
 
  ?   某项目住宅定位方法、案例分享:DS项目
 
  ?   某项目商业街区定位方法、案例分享:青岛DYC项目
 
  ?   带着问题去思考:怎样提高项目开发高效运营、决策机制?
 
  总结:通过城市地图做好拿地前准备工作,避免出现意向地块后,由于时间紧迫的问题出现盲目定位或被迫延期的现象,方向性论证工作提前进行。同时在取地之前,做好整体开发节点部署,各部门根据实际工作和行业水平确定作业时间,并有机进行组合,以狭义的“全生命周期”为视角进行运营开发。
 
  痛点二:住宅定位内容
 
  档次定位的主要因素:城市级别、地块条件、开发经验
 
  客户定位的主要因素:财富级别、客户地图
 
  产品定位的主要因素:根据档次定位,确定建筑形式及风格、车位配比、精装修、建造成本、开发策略等
 
  ?   商业、车位、储藏室销售策略
 
  ?   建筑形式确定四步法
 
  ?   户型定位:户型配比四步法
 
  ?   带着问题去思考:住宅定位核心内容到底是什么?
 
  总结:住宅定位的核心技术其实就是户型配比,但是多数户型配比均有缺失严谨的推导过程以及多方专业的论证。既定容积率的拆分及论证、建筑形式、车位、商业等都是项目定位的一部分,不仅仅是档次、客户、形象的描述。
 
  第二部分:“土地效益最大化精算法”实战沙盘推演
 
  第一部分:“土地效益精算法”行业背景
 
  房地产行业现状分析
 
  ?  房地产黄金时代、白银时代、青桐时代分析
 
  房地产行业规划决策标准与方法
 
  理性决策标准
 
  ?  城市美学优先
 
  ?  内部需求至上
 
  ?  开发效益更大
 
  常规决策方法与精算法对比
 
  ?  传统土地估价方法
 
  ?  传统强排:试错法
 
  ?  传统方案不能穷尽
 
  ?  传统方案的局限
 
  ?  最优解必定存在
 
  ?  土地效益精算法:有的放矢
 
  第二部分:土地效益精算法设计原理与实操
 
  土地效益精算法前置条件
 
  土地控制条件
 
  ?  名义土地技术指标
 
  ?  有效土地技术指标
 
  ?  有效规划面积计算方法
 
  ?  松紧系数
 
  ?  退线紧缩系数
 
  ?  土地的廓形系数
 
  栋型条件
 
  ?  栋型”的概念
 
  ?  栋型三指标
 
  ?  栋占地面积计算方法
 
  ?  栋建筑指标
 
  ?  栋型指标经验值
 
  ?  栋型的单位土地毛利润
 
  ?  栋按土地平均毛利润
 
  ?  栋单位土地毛利润
 
  ?  配比算前成本分类
 
  2、“土地效益精算法”科学依据:空间解析方法
 
  ?  简单的情形
 
  ?  仅有一个栋型容积率大于小区容积率
 
  ?  有两个栋型容积率大于小区容积率
 
  ?  建筑指标上限或下限
 
  3、“土地精算法”成本与售价
 
  ?  计算成本(考虑资金时间因素)
 
  ?  市调在售价≠市场认可价
 
  ?  市场信息量化因素
 
  ?  市场信息量化数据
 
  ?  配比算前成本分类
 
  4、“土地效益精算法”规划优指标规律
 
  ?  实例:万科未来城
 
  ?  同容、同密比较
 
  ?  优方案的栋型数
 
  ?  放弃容积率的条件
 
  5、“土地效益精算法”单体设计优化
 
  ?  低多层住宅中庭的经济性
 
  ?  单体优化之平面廓形
 
  ?  单体优化之立面剖面
 
  ?  联排单元数问题
 
  效益与单体组合布置
 
  高效益布置总图
 
  ?  小楼间距处理方法
 
  ?  增容方法
 
  ?  功能和楼高布置
 
  ?  案例分析:绍兴金地蘭悦
 
  栋型的配前比选
 
  ?  通用结论
 
  ?  等价结论
 
  ?  Excel 实用速算表
 
  7、“土地效益精算法”流程变革:工作组织与协调
 
  ?  工作流程
 
  ?  各部门提供信息
 
  ?  工作组织
 
  ?  各阶段各部门参与度
 
  第三部分:“土地效益精算法”应用
 
  土地精算法的用途
 
  2、 单次配比计算
 
  3、 配比计算在设计过程中的循环
 
  4、 配比计算用于设计过程利润监控
 
  第四部分:“土地效益精算法”人工智能计算辅助决策工具
 
  人工智能计算穷举排列法
 
  ?  建立人工智能数据模型
 
  ?  人工智能涉及算法
 
  ?  人工智能穷举排列算法实例
 
  土地效益精算法修正因素
 
  ?  考虑更多维度的建筑指标
 
  ?  场地方向的影响
 
  ?  日照因素的影响
 
  ?  裙楼形态影响
 
  ?  案例分析:无锡中建溪岸官邸
 
  联排面宽问题
 
  ?  案例分析:南京某住宅公寓
 
  扩展的各种问题
 
  第五部分:土地效益精算法的现状和展望
 
  土地效益精算法的现状
 
  土地效益精算法的展望
 
  第六部分:“土地效益精算法”具体项目案例沙盘演练
 
  案例1:如何在2小时内,测算出“拿地曲线”和可摘地价格,出具拿地方案、做投资决策?
 
  案例2:如何在半小时内,快速做出产品配比方案,并实现利润最大化?
 
  案例3:叠拼增加地下室夹层演练
 
  案例4:赠送中庭研讨演练
 
  案例5:首层做架空花园演练
 
  案例6:一栋中的单元数问题演练
 
  案例7:底商选择演练
 
  【课程说明】
 
  【主办机构】中国房训网
 
  【时间地点】2020年10月23-24日  郑州(具体地点开班前一周统一发《报到通知》另行通知,详情请咨询会务组)
 
  【培训费用】4800元/人(含讲师费、场地费、讲义费、茶歇费等),会务组提供酒店代订服务,如需住宿请在报名回执单中说明,会务组统一安排,费用自理。
 
  【报名咨询】 全国免费咨询热线:400-6789-925     QQ:2442760608    E-mai:fangxunwang@qq.com   微信号:fangxunwang
 
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  10月份最新房地产培训课程:http://www.hfsup.cn/training/pxdt/index.htm
 
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