【课程序言】
我国房地产发展正在进入一个新的时代,不再是单一的土地金融和二级开发,而对其产业招商引资、商业运营、教育体育等方向有了更多的要求。各企业在投资模式、运营体系、成本控制、设计创新等方面都有一定的趋同性,投资专业如何提升行业认知,提高拿地成功率,将成为员工自身甚至地产企业生存和发展的重要要求。
企业如何做好正确的拿地决策?分享标杆房企拿地模式,掌握土地价值判断的方法,熟练运用项目最优规划、以及简洁实用的项目可行性方案的操作
我国房地产发展正在进入一个新的时代,不再是单一的土地金融和二级开发,而对其产业招商引资、商业运营、教育体育等方向有了更多的要求。
本课程主要围绕投资拓展的道、术与具体执行等维度展开,从投资拓展趋势、价值研判体系、拿地模式、并购流程及使用收并购的实操工具,结合众多经典案例,全面解析房地产投资拓展,增强地产投资管理者的投资管理和实操能力,帮助企业从投资拓展方面,打造强有力的市场竞争优势。
【课程收益】
1、企业如何做好正确的拿地决策?分享标杆房企拿地模式,掌握土地价值判断的方法,熟练运用项目最优规划、以及简洁实用的项目可行性方案的操作
2、地产投资的全过程解析及风险防范
3、各种拿地模式和渠道的风险有哪些?如何规避?
4、不同交易模式的项目投资测算工具、方法以及可行性研究
5、不同交易模式的相关法律实务解析及防范。
【课程对象】
1、房地产开发企业总经理、投资副总、片区总经理、项目总、设计副总、营销副总等具有战略规划与投资运营决策力的决策层;
2、投资拓展部门人员、财务、成本、法务、资金、前期、策划、设计、营销等条线管理者以及拿地相关的部门人员。
【金牌讲师】
张老师:资深房地产实战派投资专家
工作经历:
2020.09 - 至今 TOP20 房企华东区域投资副总经理
2019.05-2020.08 华润置地华南大区·产业地产投资总监负责华南区域内投资,包括广东、广西、福建、海南。主要操作产业勾地、工改工类项目。
2016.03-2019.05 卓越集团(深圳)房地产有限公司·投资总监负责大湾区范围内投资,涵盖招拍挂、收并购、城市更新等。2016年签约6个,2017年签约11个,2018年签约3个。成功签约:深圳坂田、深圳观澜、深圳龙岗、珠海拱北、深圳宝安、深圳沙井、深圳横岗、惠州博罗、中山港口、中山南头、珠海唐家湾、中山东区等项目。
2010.07-2016.03 深圳市万科房地产有限公司·项目发展部深圳范围内投资,成功签约:前海、红树湾、龙华、布吉、观澜等项目。
教育学历:
中山大学·岭南学院硕士研究生·房地产经营与管理专业
上海财经大学学士(双专业)·房地产经营与管理/经贸英语专业
【课程内容】
第一部分 房地产投资实务与拿地决策
一、拿地决策
1、典型房企拿地模式及战略模式
(1)万科:股权合作代表
(2)招商:招拍挂/勾地
(3)华润:招拍挂/旧改
(4)卓越:城市更新
(5)绿城:代建
二、投资交易模式
1、交易类型:一级市场、二级市场
2、定义介绍:招拍挂、一级土地开发、勾地、城市更新、收并购、代建
2、交易模式特点及难点:
(1)招拍挂交易方式简析
(2)收并购交易方式简析、优劣势、难点
(3)城市更新交易方式简析
三、地产投资的流程
1、地产投资流程:招拍挂、收并购、旧改
2、土地信息的收集:信息的来源与种类
3、土地信息初判:重要性维度与可行性维度
4、经济可行性研判:财务测算涵盖内容、输出结果、评价指标、投资标准、专业报告
5、可行性研究报告
6、商务谈判及交易方案:合作意向书、合作协议
7、投资达成
8、投资达成后事项
第二部分:房地产投资测算
【问题1、2、3、4、5】
一、投资测算的经济可行性研判
1、财务测算的基本逻辑:模拟一条项目开发运营的现金流,定量的论证项目的经济可行性,以帮助投资者决策
2、财务测算的前提输入条件:
(1)设计规划指标
(2)销售计划
(3)运营计划
(4)土地成本
(5)建安成本:全成本构成、影响成本的主要因素(容积率、停车效率、场地条件、红线外投入、车位、装配式建筑、财务费用)
(6)三费:管理费用、营销费用、财务费用
(7)三税:增值税、土增税、所得税
(8)经营物业假设
(9)融资方案
3、财务测算的输出结果:核心评价指标、现金流量图、敏感性分析
4、生成可行性研究报告
二、财务测算模块解析
1、招拍挂项目测算
(1)城市板块深化研究:如何充分认知市场
(2)测算视角下的产品最优化:怎样提高货值?
(3)测算视角下的成本最优化:怎样降低成本?
2、收并购项目测算
(1)交易对价的确定
(2)溢价的处理:直接处理、间接处理及【案例】
(3)税务的特殊处理:视同销售
(4)不同交易架构对测算的影响
3、城市更新项目的测算
(1)“6+3“方法论
(2)城市更新规划指标确定:
(3)城市更新项目拆迁成本确定
(4)城市更新项目补缴地价确定:
(5)城市更新项目收益的核心影响因素
三、开发税务问题
1、不同拿地模式应关注的税务问题
(1)一级市场:招拍挂/勾地,一二级联动,三旧改造
(2)二级市场:土地转让,股权收购,增资扩股,合作开发,土地作价入股,联营型,委托代建
2、收并购财税问题处理
(1)财税处理原则:降低税负、延迟缴纳
(2)合法合规合理
(3)其他特殊形式
四、投资测算实例操练
1、投资测算不同阶段:
(1)初判可研阶段
(2)详判定案阶段
(3)项目可研阶段
2、测算内容:主要科目解读:全成本科目、利润表及现金流量表
3、测算依据:专业板块专业报告
4、全成本解读:
5、投资阶段影响单方建造成本因素:容积率、停车效率、场地条件、红线外景观、车位售价、装配式技术、财务费用
6、投资测算实战演练
(1)第一步:项目定位
(2)第二步:户配及规划方案
(3)第三步:运营计划示例
(4)第四步:测算演练详解
(5)第五步:压力测算
7、投资测算练习:算土增税、算利润率、算地价、算最低售价
第三部分:投资相关法律实务
【问题6、7】
一、在建工程转让
1、法律特点及适用情况:交易前提、交易特点、适用情况
2、法律风险及防范措施
3、尽职调查关注点
4、在建工程转让的特殊情况:未达到25%投资额的处理方案
【案例】:青岛S项目
【案例】:大连H项目
二、股权类合作开发
1、法律特点及优劣势
2、法律风险:土地风险、股权风险、债务风险
3、尽职调查的关注点
4、法律风险防范主要原则:
(1)股权收购之买新不买旧
(2)股权收购之收购还是增资
(3)股权收购之直接收购还是间接收购
(4)收购前法律财务尽职调查,合同设置相应条款
5、股权收购的特殊情况
(1)土地尚未落实
(2)目标股权有瑕疵
(3)有前置审批要求:国资股权,外资股权
(4)特殊情况的股权收购:分立公司、股权退出、小股操盘
三、联营型合作开发
1、法律特点
2、法律风险及防范措施
【案例】:深圳地铁与万科合作项目
四、委托代建代管
1、法律特点及适用情况:交易前提、交易特点、适用情况
2、法律风险及防范措施:合作模式、风控措施
【案例】:温州项目
五、合作项目公司管理约定
1、控股和参股项目的主要协议
2、操盘方与参股方项目管理
3、合作协议中的主要约定内容
六、投资法务疑难杂症
1、标的资产的自身瑕疵
【案例1】:坂田项目(规划冲突)
【案例2】:南山项目(拆迁不可控)
【案例3】:惠州项目(土地无法移交)
2、行政审批的风险
【案例4】:龙岗项目(政策变化)
3、或有负债出现的风险
【案例5】:平湖项目(涉诉)
4、土地成本及税务风险
【案例6】:宝安项目(土地成本是否抵税)
5、合作方风险
【案例7】:资产包(优先购买权)
【案例8】:惠州项目(合作方意愿)
【课程说明】
【主办机构】中国房训网
【时间地点】2024年6月28-29日 青岛(具体地点开班前一周统一发《报到通知》另行通知,详情请咨询会务组)
【培训费用】4800元/人(含讲师费、场地费、讲义费、茶歇费等),会务组提供酒店代订服务,如需住宿请在报名回执单中说明,会务组统一安排,费用自理。
【报名咨询】 全国免费咨询热线:400-6789-925 QQ:2442760608 E-mai:fangxunwang@qq.com 微信号:fangxunwang
[注:本课题亦可作为企业内训,请需要的企业电话联系: 400-6789-925]
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