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(青岛)《2020年房地产投资实务、集体土地入市与规划修改、拿地决策、投资测算及法务风险规避》

 
上课时间: 2020年6月13-14日
 



上课地点: 青岛                      课程价格: 5800元/人
授课师资:于老师、张老师          点击查看讲师介绍>>
课程人气次         收藏此课程               该课程可以做企业内训
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  【课程收益】
 
  第一天:
 
  ·学习认识规划图件要素和使用方式
 
  ·掌握耕地、林地、基本农田等占用内容
 
  ·掌握公司操作流程与技巧
 
  ·掌握修改规划方法
 
  ·掌握建设项目布局方法
 
  ·掌握建设指标周转方法
 
  ·掌握新增指标争取方法
 
  ·掌握国土空间规划与项目开发结合要点
 
  ·掌握公司发展机遇要点
 
  ·识破项目风险
 
  ·全面详细了解集体土地如何入市
 
  ·了解最新土地政策
 
  第二天:
 
  1、企业如何做好正确的拿地决策?分享标杆房企拿地模式,掌握土地价值判断的方法,熟练运用项目最优规划、以及简洁实用的项目可行性方案的操作
 
  2、地产投资的全过程解析及风险防范
 
  3、各种拿地模式和渠道的风险有哪些?如何规避?
 
  4、不同交易模式的项目投资测算工具、方法以及可行性研究
 
  5、不同交易模式的相关法律实务解析及防范。
 
  【课程对象】
 
  1、城投公司、一级开发单位、城市更新企业、投资公司、房地产企业、产业地产开发企业、文旅康养、特色小镇企业、养老、企业法务、律师、文旅、康养、产业园相关开发企业与策划单位以及政府、金融机构、土地利用等相关单位
 
  2、总经理、副总等具有战略规划与投资运营决策力的决策层;
 
  3、投资拓展部门人员、财务、成本、法务、资金等条线管理者以及拿地相关的部门人员。
 
  【金牌导师】
 
  讲师01:于老师
 
  土地开发利用专家,曾任职于国内甲级规划院土地业务部负责人;任职于国内知名科技园区、科技新城建设集团;长期负责土地开发企业前沿土地政策咨询解读与培训、土地利用方式探索、土地日常管理等工作。
 
  长期负责土地开发企业项目用地规划修改问题,帮助土地开发企业争取新增建设指标,挖掘存量指标,确保项目尽快落位,合法合规。
 
  长期负责公司一二级开发联动、产业规划设计、运营、招商等业务。
 
  讲师02:张老师:
 
  现任某TOP10房企华南大区投资总,曾就职于深圳万科地产、卓越集团投资总。在深圳从事投资工作至今,签约项目二十余个,项目种类涉及收并购、城市更新、招拍挂等。签约项目总面积三百万余平方米,总货值超千亿,完整跟进多个收并购及城市更新项目全流程,拥有丰富的投资经验。
 
  【课程大纲】
 
  第一天:《建设指标争取、规划修改、集体土地入市操作流程及要点指引》
 
  一、梳理小镇开发拿地过程中涉及的土地问题
 
  1、如何争取新增指标,落位公司项目
 
  2、如何挖掘存量建设,抓住项目机遇
 
  3、如何参与规划设计,解决规划难题
 
  4、如何修改规划,解决棘手问题
 
  5、如何解读最新《土地管理法》,集体经营性建设用地入市
 
  第一讲:如何参与国土空间规划编制,保障小镇项目符合政府规划
 
  1、认识规划发展历程,了解机遇所在
 
  2、把握土规、城规、生态规之间的关系,深刻认识“多规合一”,更好对接政府
 
  3、农用地、建设用地、未利用地等地类介绍,掌握集体土地分类
 
  4、规划时间和审批程序内容把握,精准对接规划相关部门
 
  5、X县规划建设用地争取与指标周转案例
 
  第二讲:如何修改规划,解决当下小镇拿地难题
 
  1、规划修改政策分析
 
  2、规划修改管制区分析,哪些管制区可以修改规划
 
  3、规划修改用途区分析,哪些用途区可以修改规划
 
  4、规划修改地类分析,耕地、林地、园地是否可以修改规划?
 
  5、规划修改费用、时间、要点分析
 
  第三讲:集体建设用地入市机遇分析及如何把握
 
  一、集体经营性建设用地入市政策及程序介绍
 
  1、集体经营性建设用地概念及地类介绍
 
  2、国家允许集体经营性建设用地入市的背景和原因
 
  3、集体经营性建设用地入市的相关政策要求
 
  4、集体经营性建设用地入市的前提要求和风险要点
 
  5、集体经营性建设用地入市方式介绍(就地入市、异地入市、调整入市)
 
  6、集体经营性建设用地入市主体
 
  7、集体经营性建设用地出让费用组成和后期费用分配
 
  8、集体经营性建设用地的获地模式,何种项目可以招拍挂,何种项目需要协议出让,特殊点要求
 
  9、各种取地模式下,集体经营性建设用地入市程序与操作流程
 
  10、其他融资要求、建设标准、销售、权力主体利益分配等相关要求
 
  二、集体经营性建设用地案例分析
 
  11、集体经营性建设用地入市案例分析
 
  12、国有土地与集体土地优劣势对比,分析拿国有土地与集体土地的区别与特点
 
  三、集体经营性建设用入市对房地产及小镇集团机遇和挑战
 
  13、集体经营性建设用地未来地位、价值和流通性分析
 
  14、集体经营性建设用地未来发展方向与趋势的预判及地产机会要点,对地产企业的影响以及机遇挑战。集体经营性建设用地未来的发展走势,供地方向、供地方式、供地数量、利用率、使用范围分析
 
  15、何种物业形态拿集体,何种物业形态拿国有,相关拿地分析与建议
 
  16、小镇项目获取集体土地的优势和契机、价值点在哪里?集体土地入市对小镇的契机
 
  17、特色小镇项目,未来是建议拿集体,或是国有,要点分析
 
  第二天:《房地产投资实务与拿地决策、投资测算及法务风险规避》
 
  第一部分 房地产投资实务与拿地决策
 
  一、拿地决策
 
  1、典型房企投资策略:
 
  (1)私企:
 
  案例:碧桂园的投资区域、打法、456和789铁线要求
 
  案例:融创的投资区域,收并购鼻祖
 
  案例:万科的投资区域,最授权的管理机制
 
  (2)国企:
 
  案例:招商蛇口
 
  2、土地价值判断
 
  (1)拿地方法:把握好天时、地利、人和
 
  (2)拿地技巧:看城市、看区域、看项目、看收益
 
  (3)项目研判的四个维度:土地、效益、市场、风险
 
  二、投资交易模式
 
  1、交易类型:一手项目、二手项目
 
  2、交易模式特点及难点:
 
  (1)特点
 
  (2)难点
 
  (3)招拍挂交易方式简析
 
  (4)收并购交易方式简析
 
  (5)城市更新交易方式简析
 
  三、地产投资的流程
 
  1、地产投资流程:招拍挂、收并购、旧改
 
  2、土地信息的收集:信息的来源与种类
 
  3、土地信息初判:重要性维度与可行性维度
 
  4、经济可行性研判:财务测算涵盖内容、输出结果、评价指标、投资标准
 
  5、可行性研究报告
 
  6、商务谈判及交易方案:合作意向书、合作协议
 
  7、投资达成
 
  8、投资达成后事项
 
  四、地产投资未来的趋势与机遇把握
 
  1、行业进一步集中化,中小企业面临要“规模“还是要”差异化“的抉择
 
  2、投资的趋势进入后碧桂园/恒大时代
 
  3、未来投资布局明确:聚焦城市群、找准增长点、深耕优势区域
 
  第二部分:房地产投资测算
 
  【问题1、2、3、4】
 
  一、投资测算的经济可行性研判
 
  1、财务测算的基本逻辑:模拟一条项目开发运营的现金流,定量的论证项目的经济可行性,以帮助投资者决策
 
  2、财务测算的前提输入条件:设计规划指标、销售计划、运营计划、土地成本、建安成本、三费、三税、经营物业假设、融资方案
 
  3、财务测算的输出结果:核心评价指标、现金流量图、敏感性分析
 
  4、生成可行性研究报告
 
  二、财务测算模块解析
 
  1、招拍挂项目测算
 
  (1)城市板块深化研究:如何充分认知市场
 
  (2)测算视角下的产品最优化:怎样提高货值?
 
  (3)测算视角下的成本最优化:怎样降低成本?
 
  2、收并购项目测算
 
  (1)溢价的处理:直接处理、间接处理
 
  (2)税务的特殊处理
 
  (3)不同交易架构对测算的影响
 
  第三部分:投资相关法律实务
 
  一、在建工程转让
 
  1、法律特点及适用情况:交易前提、交易特点、适用情况
 
  2、法律风险及防范措施
 
  3、在建工程转让的特殊情况:未达到25%投资额的处理方案
 
  二、股权类合作开发
 
  1、法律特点及优劣势
 
  2、法律风险:土地风险、股权风险、债务风险
 
  3、法律风险防范
 
  (1)股权收购之买新不买旧
 
  (2)股权收购之收购还是增资
 
  (3)收购前法律财务尽职调查,合同设置相应条款
 
  4、股权收购的特殊情况
 
  (1)土地尚未落实
 
  (2)拟收购的股权未实际出资
 
  (3)已质押的股权能否转让
 
  (4)拟交易的股权存在其他权利瑕疵(如已转让第三人但未办理工商变更,股权代持)
 
  (5)收购国资股权,外资股权
 
  三、联营型合作开发
 
  1、法律特点
 
  2、法律风险及防范措施
 
  四、委托代建代管
 
  1、法律特点及适用情况:交易前提、交易特点、适用情况
 
  2、法律风险及防范措施:合作模式、风控措施
 
  五、投资法务尽职调查
 
  1、尽职调查:财务、法务尽调元素
 
  2、需发表意见及风险预估
 
  (1)基础信息调查
 
  (2)股权并购类法务风控
 
  (3)股权并购类税务风控
 
  (4)资产收购类法务风控
 
  (5)权益合作——代建&权益收购
 
  六、投资法务设计思路
 
  1、如何设置交易架构
 
  2、如何约定交易价款
 
  3、资金支付原则、节奏设计思路
 
  4、违约责任设计思路
 
  七、投资法务疑难杂症
 
  1、标的资产的自身瑕疵
 
  案例一:坂田项目(规划冲突)
 
  案例二:南山项目(拆迁不可控)
 
  案例三:惠州项目(土地无法移交)
 
  2、行政审批的风险
 
  案例四:龙岗项目(政策变化)
 
  3、或有负债出现的风险
 
  案例五:平湖项目(涉诉)
 
  4、土地成本及税务风险
 
  案例六:宝安项目(土地成本是否抵税)
 
  5、合作方风险
 
  案例七:资产包(优先购买权)
 
  案例八:惠州项目(合作方意愿)
 
  【课程说明】
 
  【主办机构】中国房训网
 
  【时间地点】2020年6月13-14日  青岛(具体地点开班前一周统一发《报到通知》另行通知,详情请咨询会务组)
 
  【培训费用】5800元/人(含讲师费、场地费、讲义费、茶歇费等),会务组提供酒店代订服务,如需住宿请在报名回执单中说明,会务组统一安排,费用自理。
 
  【报名咨询】 全国免费咨询热线:400-6789-925     QQ:2442760608    E-mai:fangxunwang@qq.com   微信号:fangxunwang
 
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  【2020年6月份最新房地产培训课程】
 
  6月份最新房地产培训课程:http://www.hfsup.cn/training/pxdt/index.htm
 
  【2020年度房地产精品课程培训计划】
 
  2020年度房地产精品课程培训计划:http://www.hfsup.cn/dongtai/notic_7148.htm
 
  (含:商业地产、工程管理、设计管理、景观设计、营销策划、销售技巧、采购管理、运营管理、项目管理、成本管理、物业管理、财务管理、人力资源、客户关系、精装修、开发管理、法律法规、合作并购、土地拓展、融资模式、精装修、装配式建筑、长租公寓、住房租赁、文旅地产、养老地产、产业地产等)
  
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