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(郑州)《2020房企科学拿地决策逻辑、项目投资风险关键点识别、投资测算方法及法务风险规避》

 
上课时间: 2020年5月23-24日
 



上课地点: 郑州                      课程价格: 5800元/人
授课师资:张老师          点击查看讲师介绍>>
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  【课程对象】
 
  1、总经理、副总等具有战略规划与投资运营决策力的决策层;
 
  2、投资拓展部门人员、财务、成本、法务、资金等条线管理者以及拿地相关的部门人员。
 
  【金牌导师】
 
  张老师:
 
  现任某TOP10房企华南大区投资总,曾就职于深圳万科地产、卓越集团投资总。在深圳从事投资工作至今,签约项目二十余个,项目种类涉及收并购、城市更新、招拍挂等。签约项目总面积三百万余平方米,总货值超千亿,完整跟进多个收并购及城市更新项目全流程,拥有丰富的投资经验。
 
  【课程大纲】
 
  第一部分 房地产投资实务与拿地决策
 
  一、拿地决策
 
  1、典型房企投资策略:
 
  (1)私企:
 
  案例:碧桂园的投资区域、打法、456和789铁线要求
 
  案例:融创的投资区域,收并购鼻祖
 
  案例:万科的投资区域,最授权的管理机制
 
  (2)国企:
 
  案例:招商蛇口
 
  2、土地价值判断
 
  (1)拿地方法:把握好天时、地利、人和
 
  (2)拿地技巧:看城市、看区域、看项目、看收益
 
  (3)项目研判的四个维度:土地、效益、市场、风险
 
  二、投资交易模式
 
  1、交易类型:一手项目、二手项目
 
  2、交易模式特点及难点:
 
  (1)特点
 
  (2)难点
 
  (3)招拍挂交易方式简析
 
  (4)收并购交易方式简析
 
  (5)城市更新交易方式简析
 
  三、地产投资的流程
 
  1、地产投资流程:招拍挂、收并购、旧改
 
  2、土地信息的收集:信息的来源与种类
 
  3、土地信息初判:重要性维度与可行性维度
 
  4、经济可行性研判:财务测算涵盖内容、输出结果、评价指标、投资标准
 
  5、可行性研究报告
 
  6、商务谈判及交易方案:合作意向书、合作协议
 
  7、投资达成
 
  8、投资达成后事项
 
  四、地产投资未来的趋势与机遇把握
 
  1、行业进一步集中化,中小企业面临要“规模“还是要”差异化“的抉择
 
  2、投资的趋势进入后碧桂园/恒大时代
 
  3、未来投资布局明确:聚焦城市群、找准增长点、深耕优势区域
 
  第二部分:房地产投资测算
 
  【问题1、2、3、4】
 
  一、投资测算的经济可行性研判
 
  1、财务测算的基本逻辑:模拟一条项目开发运营的现金流,定量的论证项目的经济可行性,以帮助投资者决策
 
  2、财务测算的前提输入条件:设计规划指标、销售计划、运营计划、土地成本、建安成本、三费、三税、经营物业假设、融资方案
 
  3、财务测算的输出结果:核心评价指标、现金流量图、敏感性分析
 
  4、生成可行性研究报告
 
  二、财务测算模块解析
 
  1、招拍挂项目测算
 
  (1)城市板块深化研究:如何充分认知市场
 
  (2)测算视角下的产品最优化:怎样提高货值?
 
  (3)测算视角下的成本最优化:怎样降低成本?
 
  2、收并购项目测算
 
  (1)溢价的处理:直接处理、间接处理
 
  (2)税务的特殊处理
 
  (3)不同交易架构对测算的影响
 
  第三部分:投资相关法律实务
 
  一、在建工程转让
 
  1、法律特点及适用情况:交易前提、交易特点、适用情况
 
  2、法律风险及防范措施
 
  3、在建工程转让的特殊情况:未达到25%投资额的处理方案
 
  二、股权类合作开发
 
  1、法律特点及优劣势
 
  2、法律风险:土地风险、股权风险、债务风险
 
  3、法律风险防范
 
  (1)股权收购之买新不买旧
 
  (2)股权收购之收购还是增资
 
  (3)收购前法律财务尽职调查,合同设置相应条款
 
  4、股权收购的特殊情况
 
  (1)土地尚未落实
 
  (2)拟收购的股权未实际出资
 
  (3)已质押的股权能否转让
 
  (4)拟交易的股权存在其他权利瑕疵(如已转让第三人但未办理工商变更,股权代持)
 
  (5)收购国资股权,外资股权
 
  三、联营型合作开发
 
  1、法律特点
 
  2、法律风险及防范措施
 
  四、委托代建代管
 
  1、法律特点及适用情况:交易前提、交易特点、适用情况
 
  2、法律风险及防范措施:合作模式、风控措施
 
  五、投资法务尽职调查
 
  1、尽职调查:财务、法务尽调元素
 
  2、需发表意见及风险预估
 
  (1)基础信息调查
 
  (2)股权并购类法务风控
 
  (3)股权并购类税务风控
 
  (4)资产收购类法务风控
 
  (5)权益合作——代建&权益收购
 
  六、投资法务设计思路
 
  1、如何设置交易架构
 
  2、如何约定交易价款
 
  3、资金支付原则、节奏设计思路
 
  4、违约责任设计思路
 
  七、投资法务疑难杂症
 
  1、标的资产的自身瑕疵
 
  案例一:坂田项目(规划冲突)
 
  案例二:南山项目(拆迁不可控)
 
  案例三:惠州项目(土地无法移交)
 
  2、行政审批的风险
 
  案例四:龙岗项目(政策变化)
 
  3、或有负债出现的风险
 
  案例五:平湖项目(涉诉)
 
  4、土地成本及税务风险
 
  案例六:宝安项目(土地成本是否抵税)
 
  5、合作方风险
 
  案例七:资产包(优先购买权)
 
  案例八:惠州项目(合作方意愿)
 
  第四部分:房地产融资方式及策略
 
  一、中国房地产融资现状和前景
 
  1、穿透原则精准打击银行、信托渠道灰色地带
 
  2、当下房地产项目现存融资方式
 
  3、更多房企寻求合作,“大鱼吃小鱼”也愈演愈烈
 
  4、资产证券化开始快速发展
 
  5、融资分化指引地产未来方向
 
  二、房地产融资产品
 
  1、银行资金
 
  2、房地产信托资金
 
  3、房地产保险资金
 
  4、地方及国有金控平台
 
  5、房地产企业债券
 
  6、房地产公司上市
 
  7、房地产资产管理计划
 
  8、中小房企与房地产私募基金
 
  9、房地产资产证券化
 
  第五部分:产业地产投资
 
  一、产业勾地模式:案例
 
  1、自带产业模式
 
  2、先住后产模式
 
  3、借鸡生蛋模式
 
  4、资源合作模式
 
  二、勾地项目流程
 
  三、产业地产盈利模式
 
  案例:联东
 
  案例:天安
 
  【课程说明】
 
  【主办机构】中国房训网
 
  【时间地点】2020年5月23-24日  郑州(具体地点开班前一周统一发《报到通知》另行通知,详情请咨询会务组)
 
  【培训费用】5800元/人(含讲师费、场地费、讲义费、茶歇费等),会务组提供酒店代订服务,如需住宿请在报名回执单中说明,会务组统一安排,费用自理。
 
  【报名咨询】 全国免费咨询热线:400-6789-925     QQ:2442760608    E-mai:fangxunwang@qq.com   微信号:fangxunwang
 
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  【2020年6月份最新房地产培训课程】
 
  6月份最新房地产培训课程:http://www.hfsup.cn/training/pxdt/index.htm
 
  【2020年度房地产精品课程培训计划】
 
  2020年度房地产精品课程培训计划:http://www.hfsup.cn/dongtai/notic_7148.htm
 
  (含:商业地产、工程管理、设计管理、景观设计、营销策划、销售技巧、采购管理、运营管理、项目管理、成本管理、物业管理、财务管理、人力资源、客户关系、精装修、开发管理、法律法规、合作并购、土地拓展、融资模式、精装修、装配式建筑、长租公寓、住房租赁、文旅地产、养老地产、产业地产等)
  
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