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(青岛)《大数据时代下土地价值研判、房地产项目测算及精准提升》

 
上课时间: 2019年5月25-26日
 



上课地点: 青岛                      课程价格: 4800元/人
授课师资:杨老师          点击查看讲师介绍>>
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  【课程背景】
 
  大数据、人工智能化时代,人们日常生活的各个领域都面临快速而深刻的变革。不可避免的,大数据与人工智能已走入房地产行业,迈出了变革性进步。一些用以记录客户购房时最看重的内容——项目区位及周边配套设施、房产位置及产品特性、单位面积与售价、物业收费及升值空间等等。这个数据有助于确定房产的预测价值,便于开发商对多种竞争要素、便利设施及产品建造标准等多可选项,进行成本效益分析,并用于指导前期土地获取、营销策划、产品规划、成本控制、投融资,后期的工程管理、盈利保障与物业服务。
 
  随着大数据时代下房地产行业之间的竞争日趋激烈,房地产企业越来越重视前期的土地获取,土地价值评估、项目的可行性分析以及拿地阶段项目测算方式与技巧,如何进行地块属性研究和精准测算并提升企业利润,越来越成为优秀房企开发前期工作的必备技能。
 
  本课程梳理、分析了数家标杆地产的成功案例,总结了多位职业经理人二十多年来的工作实践数据,对房地产投资拿地整个过程的土地价值进行解读、分析和研判,并对标杆企业的拿地前后的项目测算计算方式和技巧进行分析总结,让房地产行业的投资拓展、成本、财务和策划、规划人员对土地获得的整个过程有个全面的了解和掌握,以成功案例和失败教训为镜,以标杆企业为对标坐标,在大数据广泛应用的发展机遇和不断竞争与变革的形势下,根据自己企业的特点,有所为和有所不为,作出最优是抉择决策。
 
  【课程对象】
 
  房地产企业高管、企业投资部门负责人、投资经理、成本和财务经理、设计研发及工程经理等。
 
  【授课方式】
 
  操盘案例讲解、交流体验、标杆实例研讨、Q&A答疑及典型问题互动。
 
  【课程收益】
 
  1、了解房地产企业投资拿地的一般规律和黄金法则,提高定性分析及定量测算的技巧;
 
  2、顺应天时、地利、人和,了解投资拿地新法,掌握新项目拿地前后测算、精算的重点、难点和关键点,避免常规错误的发生;
 
  3、掌握土地价值判断的技术逻辑与计算方法,熟练运用项目最优规划、以及简洁实用的项目建议书和可研报告提高拿地方案的实操本领;
 
  4、领会并掌握标杆房地产企业拿地研判技巧和项目测算方法,结合自己公司特质,有效嫁接和合理借鉴。
 
  5、看地测评的方式及各种拿地模式和渠道的风险有哪些?如何规避和管控?
 
  6、培养和留住前期投资拓展和策划规划的核心人才,进而精准提升企业的开发利润。
 
  【金牌讲师】
 
  杨老师:
 
  国家注册建筑师,高级工程师,国内资深土地拓展运营专家,北大、清华等高校房地产MBA班特聘讲师。房地产土地拓展运营专家,房地产行业最受欢迎的讲师之一,有近20余年房地产行业实操管理经验。
 
  杨老师长期从事房地产一线开发管理工作,对房地产开发的各个业务链条均有涉足,特别是对房地产前期开发、建筑设计、成本管理等模块有深入的研究和系统的总结。能集思广益,善于整合资源并为企业提供可持续进步的技术管理正能量,擅长项目执行和监管方面的统筹协调工作,在一、二级开发实践中有突出的业绩。其先后担任亚东建设集团副总工程师,苏宁环球集团副总经理兼设计总监,九洲投资集团地产中心副总经理兼总建筑师等职位。并经常受邀为清华大学、北京大学、重庆大学和浙江大学等高校的房地产EMBA总裁班授课。
 
  【课程大纲】
 
  第一部分:土地估价方法与房地产估价方法一、宗地地价评估基本方法与预测
 
  1、收益还原法
 
  2、市场比较法
 
  3、成本逼近法
 
  4、剩余法
 
  5、基准地价系数修正法
 
  案例:大数据下的房屋与成交量的预测
 
  二、房地产评估基本方法
 
  1、市场比较法
 
  2、收益法
 
  3、成本法
 
  4、假设开发法
 
  5、基准地价修正法
 
  案例:基准地价修正法如何对土地和房产价值进行判断?
 
  第二部分:地块价值判断——项目建议书与可研报告的编制
 
  一、地块属性研究
 
  1、做好地块属性研究的三个问题?
 
  (一)如何看地?
 
  (二)项目地块的属性?
 
  (三)看问题的方法?
 
  2、如何拿地?
 
  (一)拿地的两种方式
 
  (二)看地拿地时要注意的几个问题:
 
  (三)拿地新法(天时地利人和)解析
 
  (四)土地获取黄金法则总体思维框架(定性)
 
  3、土地价值研判的意义及目的
 
  (一)地块研究到底是要研究什么?
 
  (二)地块的区位分析的三个基本层面(城市、区域、地段)
 
  (三)意义:①发现地块本身的优势和劣势所在,②明确地块的产品适宜性
 
  (四)目的:为项目的定位奠定重要依据
 
  4、XX标杆地产成功模式的借鉴
 
  (一)土地土地要素构成基础与分析
 
  (二)传统开发流程及以客户为导向的开发流程
 
  (三)七对眼睛是解决什么问题的?
 
  案例解析:项目拓展相关经验借鉴(产品、客户、土地之间的内在逻辑)
 
  5、土地储备结构与决策评判
 
  案例:XX新晋20强地产的三个“漏斗”决策依据与要点
 
  6、土地储备结构与优质低价土地的选择
 
  7、土地获取方式的常规与非常规操作方式
 
  8、房地产项目前期拿地投资决策
 
  (一)企业投资战略和惯性
 
  (二)如何选城市--城市评价标准和指标体系
 
  (三)企业自身产品定位—“有所为和不为”
 
  (四)有准备拿地 有选择布局
 
  (五)前期投资测算定位和风险控制
 
  案例:如何判读估价报告与实例点评
 
  二、竞争分析和土地评估
 
  1.土地市场分析
 
  2地块考察和分析
 
  考察报表:宗地社会条件调查表和自然条件调查表等
 
  3.区域市场分析
 
  4.竞争楼盘分析
 
  考察报表:市场调研任务书
 
  5.项目定位七步骤
 
  案例:地块现场考察的主要关注点
 
  6.项目获取需要关注的六大风险:
 
  调研报表:项目获取风险评估表
 
  案例分析:2019房地产项目尽职调查
 
  三、地块投资的决策核心:产品规划
 
  1.企业自身产品密切相关的产品规划模板设计
 
  2.投资(或研发)部门如何进行设计强排?
 
  3.如何通过产品规划实现项目销售总额、销售利润最大化?
 
  实操案例:xx收并购项目的最优化强排方法的介绍和实践
 
  四、地块投资的决策依据:财务分析
 
  1、项目建设计划和成本构成
 
  2、项目销售计划和收入估算
 
  3.房地产投资收益分析: 项目的静态投资和动态测算
 
  4.项目投资建议书
 
  5.简要实用的可行性报告的编制要求和问题点
 
  案例解析:XX项目的可行性报告的编制要点
 
  第三部分:房地产企业拿地实操技能
 
  思考一:项目利润是怎么计算出来的?
 
  思考二:需要哪些要素投入房地产开发和经营?
 
  思考三:什么样的房地产才能算好项目(投入/产出、付出/回报)
 
  思考四:如何掌握项目经济评价中测算要点及其在决策中的作用
 
  一、土地市场
 
  1、市场基本面分析
 
  2、竞争分析及延伸理解
 
  3.产品分析与常见拿地模式及案例
 
  1)、政府主导模式,成功案例:广东惠州xx科技小镇的选择与攻坚
 
  2)、企业主导模式,成功案例:A、碧桂园评价土地的两大核心工具,
 
  B、标杆地产xx项目拓展相关经验
 
  二、 房地产企业拿地方式
 
  1、国内地产企业通行的拿地方式五个模式十种方式:
 
  招拍挂介绍(二种方式)
 
  土地转让介绍(一种方式)
 
  股权转让介绍(四种方式)
 
  合作经营介绍(二种方式)
 
  委托代建介绍  (一种方式)
 
  2. 品牌房企的各种独门绝技及其拿地策略
 
  1)融创的收并购模式
 
  2)万科的模式
 
  3)碧桂园的模式
 
  4) 常见企业勾地技巧、门槛条件设置
 
  3.非招拍挂的三种最常见的拿地方式
 
  (1)、股权转让,万科大宗购并南都集团案例
 
  (2)、合伙成立项目公司
 
  (3)、以联合开发的名义
 
  4.其他拿地方式的局限性
 
  (4)、兼并或合并,中交并购绿城案例
 
  (5)、在建项目转让 ,南京xx小镇转让案例
 
  (6)、股权托管
 
  (7)、变更用地类型
 
  (8)、染指“插花规划”
 
  5.房地产并购实务及案例分析
 
  (1)、法规政策
 
  (2)、交易结构
 
  (3)、尽职调查
 
  (4)、交易文件
 
  讨论与点评:什么是适合企业自身拿地条件的最佳方式?
 
  三、房地产项目测算的基本知识(测算意义、思路、假设 )
 
  1、测算意义(测算必要性/测算作用/测算精度要求)
 
  2、测算思路(融资计划/成本/收入/税收/利润等)
 
  3、测算假设(模拟开发进程/财务评价)
 
  四、项目投资
 
  1、投资成本费用
 
  ①土地费用(土地征收拆迁费/土地出让地价款/土地转让费/土地租用费/土地投资折价)
 
  ②前期工程费
 
  ③房屋开发费用(建安工程费、基础设施建设费、公共配套设施建设费)
 
  ④期间费用(管理费用、销售费用、财务费用)
 
  ⑤开发期间税费
 
  ⑥其他费用
 
  ⑦不可预见费等
 
  小结:开发建设费用投资估算表
 
  2、项目收入:项目收入的关键要素(收入估算/开发方案/租售方案及价格)
 
  ①开发计划
 
  ②销售计划:某项目案例
 
  ③价格估算:市场比较法/成本法及某案例:价格估算及预测表
 
  ④租售收入及某项目案例
 
  ⑤税费估算与税费表
 
  ⑥税费估算:土地增值税与“营改增”后的房地产行业具体规定及注意事项
 
  3、项目利润
 
  ①利润的基本概念:
 
  资金价值/现金流量(经营、投资、筹资活动)/现金量与利润的关系/经济评价指标等
 
  ②核心指标:内部收益率(财务内部收益率的计算)/销售净利率/财务净现值/投资回收期
 
  ③参考指标:
 
  (一)地价支付贴现比及xx城市花园项目案例
 
  (二)启动资金获利倍数(三)销售毛利率(四)资金峰值比例
 
  (五)获利指数(现值指数)
 
  4、相关分析
 
  ①盈亏平衡分析(本、量、利分析)
 
  ②敏感性分析(步骤及案例)
 
  5、重点说明
 
  ①经济评价的常见误区
 
  ②经济评价报告步骤
 
  ③指标体系说明
 
  ④填报模版参考
 
  案例:XXXXX项目投资分析报告
 
  五、经济测算表格分析
 
  1、测算参数
 
  2、项目盈利预测
 
  3、现金流预测
 
  案例:XXXXX项目节点计划编制模板
 
  案例:xx产业地产拿地的财务成本分析
 
  第四部分:房地产企业各种实操拿地模式的风险
 
  1、 二级市场拿地方式实操及风险防范
 
  1)哪些情形必须进行招拍挂?招标、拍卖、挂牌三种方式适用范围?
 
  2)招拍挂形式出让土地使用权的利弊分析
 
  3)企业实力雄厚、准备充分却无法成功通过二级市场拿地?症结何在?
 
  4)“招拍挂”获取土地会踩到哪些“雷区”?
 
  5)如何避免“招拍挂”雷区?
 
  6)真实案例揭示哪些情形会导致“招拍挂”无效及其后果
 
  7)真实案例全程揭示通过“招拍挂”成功获取土地的操作规程及技巧
 
  2、 直接进行项目转让获取项目实操及风险防范
 
  1)“精心策划”的项目转让为什么到头来“竹篮打水一场空”?
 
  2)如何避免直接项目转让不至于因违反法律禁止性规定而无效
 
  3)如何看清直接项目转让的利弊不至于盲动
 
  4)如何合理合法降低项目转让过程中的税收成本
 
  5)真实案例全程展现直接进行项目转让获取土地实操及风险防范
 
  3、股权收购获取项目实操及风险防范
 
  1)收购不同性质企业股权取得房地产项目会遇到哪些法律障碍
 
  2)股权收购如何做好合理避税
 
  3)通过股权收购取得房地产项目的利弊分析
 
  4)通过股权收购取得房地产项目风险事前、事中如何防范,事后如何处理?
 
  5)真实案例全程展现股权收购取得房地产项目实操
 
  第五部分:如何展现和提升企业的“拿地能力”? 投资部门地位和使命
 
  1、房地产企业开发模式的分析
 
  2、房地产企业开发模式对投资拿地的影响
 
  3、如何提升企业的“拿地能力”?
 
  1)综合能力的积累
 
  2)合理的项目信息来源
 
  3)了解及研究政府规划动向
 
  4)品牌价值
 
  5)开发思路的引导性
 
  6)提高资金解决能力
 
  分析讨论:企业自身的开发模式是什么?对投资拿地有什么要求和避讳?
 
  4、房地产投资部门的龙头地位和工作使命
 
  1)地块投资在企业系统中的地位
 
  2)国内标杆房地产的投资管理方式和组织架构
 
  3)投资经理需要掌握的基本技能
 
  4)公司的目标和投资部的任务分解
 
  5)房企投资部门的年度目标是什么?实现目标的路径是什么?
 
  案例:若干实操收并购拿地分享与答疑互动
 
  【课程说明】
 
  【主办机构】中国房训网
 
  【时间地点】2019年5月25-26日  青岛(具体地点开班前一周统一发《报到通知》另行通知,详情请咨询会务组)
 
  【培训费用】4800元/人(含讲师费、场地费、讲义费、茶歇费等),会务组提供酒店代订服务,如需住宿请在报名回执单中说明,会务组统一安排,费用自理。
 
  【报名咨询】 全国免费咨询热线:400-6789-925     QQ:2442760608    E-mai:fangxunwang@qq.com   微信号:fangxunwang
 
  [注:本课题亦可作为企业内训,请需要的企业电话联系: 400-6789-925]
 
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  5月份最新房地产培训课程:http://www.hfsup.cn/training/pxdt/index.htm
 
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