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(石家庄)《精装项目“低成本、高品质”管控—成本+工程+招采+设计完美策划案及标杆地产案例解析》

 
上课时间: 2019年5月25-26日
 



上课地点: 石家庄                      课程价格: 4800元/人
授课师资:文老师          点击查看讲师介绍>>
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  【课程背景】
 
  政策背景:2016、2017年中国多个省份与城市出台政策,自2018开始,全国各地都作出规定住宅项目将不再以毛坯出售,均以成品房或全装修销售。
 
  现实困境:精装修项目远比毛坯房开发更复杂,对房企的统筹协调管理能力提出了更高的要求,如何实现“低成本+高品质“一直是各房企对精装工程的追求和挑战。
 
  【课程特点】
 
  权威分享:精装修工程是参与分包最多、涉及材料最全、工序流程最复杂、成本比重较大、品质要求最高但质量投诉最多的单体工程,对营销和产品口碑有重大影响。古语有云“凡事预则立,不预则废”,精装工程必须进行详细的前置策划和统筹管理,否则很容易出现“现场管理乱套,工序流程冲突,成本浪费严重,品质质量不高的后果。本课程正是以此为切入点。
 
  案例剖析:邀请最具实战经验的专家亲临授课,将行业最新最前沿的管理模式、广泛应用的方法和实操策略进行讲解,并分享万科、保利及龙湖及碧桂园等一线案例。
 
  实战演练:结合所授知识和方法,举一反三进行思考,通过讲师与学员问答,学员间互动对案例在本企业应用存在的疑问,疑难和阻力、顾虑现场解决。
 
  个性咨询:结合房企尤其是中小房企特点,有针对性的提出和回答个性问题,享受专家现场问答互动。
 
  【课程收益】
 
  破解:将标杆地产精装全流程的策划按不同四个不同模块拆解讲授,不同模块之间又紧密相连。
 
  指导:通过对各个环节前置策划的内容、步骤和案例的讲解剖析,使学员能够从实操、落地角度对精装修前置策划进行自我总结,并能够按步骤、系统化完成管理策划,实现低成本+高品质。
 
  获取:标杆企业的精装工程管理流程、制度和作业指导、工艺做法及成品保护标准文件资料等。
 
  借鉴:不同房企和学员针对精装前置管理课程的学习,结合本企业特点有针对性的获得可在企业落地的解决方案。
 
  【课程对象】
 
  1、房地产企业董事长、总经理、项目总经理等公司决策层领导;
 
  2、房地产企业设计总监、成本总监、工程总监、招采总监、总工程师等主要核心管理人员;
 
  3、房地产企业从事管理的规划设计、工程管理、招标采购、造价成本、合约结算、财务、运营等部门骨干精英。
 
  【金牌讲师】
 
  文老师:
 
  国家一级注册建造师&一级注册造价工程师
 
  高级工程师
 
  MRICS 皇家特许测量师
 
  工商管理硕士MBA
 
  曾任万科集团资深高管
 
  曾任万达集团高管及万达学院高级讲师
 
  曾任碧桂园某区域高管
 
  逾16年建筑行业及地产行业经验
 
  具备海外项目管理经验
 
  现任某大型地产公司集团高管
 
  现已服务的企业(部分)
 
  招商蛇口地产股份,阳光100、 融信地产、越秀地产股份、深圳地铁股份、百荣地产、印力集团(上海)、江苏圆融地产集团、凯德置地、印力商业地产集团、北京中铁、江苏中南建设集团、新昌中国地产集团、金辉地产、华新(南京)置业、明发集团等
 
  【课程大纲】
 
  开篇一:如何看待和理解目前地产行业大变局?!
 
  从一个会议开始:《装修标准联合评估及策划会》
 
  设计、营销、成本采购、工程四大部门联合作战,PK+合作:
 
  成本部:成本测算+寻找性价比高的产品+提升可实施度
 
  工程部:工艺优化+图纸深化+样板施工
 
  设计部:产品整合+设计把控+保证效果
 
  营销部:满足客户需求+PK竞品
 
  案例:保利地产北方公司精装项目策划会
 
  壹:工程策划篇:
 
  1、批量精装修项目工程管理策划-质量
 
  短期是质量问题,长期是忠诚度问题,最终是品牌溢价问题
 
  样板引路四项基本原则
 
  质量三交底:
 
  A)工艺做法
 
  万科工艺做法,含成品保护和验收标准
 
  瓷砖分类,倒角做法及铺贴
 
  B)成品保护
 
  《成品保护标准》及违约处罚规定
 
  分项工程保护要点一览
 
  违约处罚规定
 
  各分项工程成品保护标准
 
  解决方案一:合同中违约扣款
 
  解决方案二:支付手段
 
  C)交付标准
 
  据瑞捷咨询管理统计,成品保护不到位造成的交付缺陷比例为40%;干的好不一定交付的好
 
  一户一验+可视化质量管理
 
  2、批量精装修项目工程管理策划-进度
 
  工程进度精细化管理
 
  《周计划》量化到户
 
  关键节点图表法表述
 
  流水节拍调整
 
  周按户考核,建立滞留金制度
 
  3、批量精装修项目工程管理策划-界面划分
 
  理清工程界面解析,画地为牢,有所为有所不为,解决“只分工,不闭环”
 
  界面划分的4大误区
 
  第一步“界面划分操作指导
 
  案例对比:
 
  万科地产标准化装修招标体系
 
  第二步:落地执行有依据
 
  4、批量精装修项目工程管理策划-风险
 
  案例:坚持良心工程与良心成本-隐蔽工程
 
  批量精装修项目工程管理策划-风险
 
  批量施工过程风险控制
 
  批量施工前的风险管理
 
  批量施工中的风险管理
 
  售后服务阶段的风险管理
 
  5、批量精装修项目工程管理策划-交付评估验收
 
  标杆地产精装项目评估周期
 
  万科集团交付验收体系:
 
  《万科精装修交付验收标准表》
 
  《万科精装修交付验收标准图例及标准》
 
  建立完善检查机制
 
  交付快速维修服务
 
  质保期内,快速维修有响应
 
  案例:标杆地产案例
 
  案例:《万科工程管理成套体系文件》
 
  独家赏析:“那些大佬们的办公室:王石(原办公室+新办公室)、郁亮、王健林、任志强、刘强东。。。”(独家50P照片+视频)
 
  贰:成本策划篇
 
  1、为什么要做精装成本策划?
 
  问:仅有售价作为输入条件的情况下,定价产品如下的精装工程成本投入多少合适?你的答案,不是公司制度标准。
 
  2、构建“精细化精装修限额管控体系”
 
  精装修属于效果类工程:限额设计,不预则废
 
  1)设计管控与成本优化综述
 
  成本问题已成顽疾,成本管控都有哪三大挑战以及如何有效合理应对。
 
  2)、深入解析:优化设计与限额设计
 
  案例:盘点分析标杆房企《限额设计标准》:双限管控
 
  a)专题研究:双限管控体系搭建:限额设计+限额成本
 
  b)什么叫“效果类工程”,其成本如何进行限额管控
 
  c)效果类工程“二次限额”管控措施
 
  d)二次限额如何让限额管控真正落地!
 
  案例:龙湖地产效果类工程限额管控精彩案例
 
  3、精装修成本优化
 
  成本优化介入时机与方式
 
  案例:标杆地产精装修住宅测算模板及其应用
 
  案例解析:解决方案  标准清单法
 
  石材替换
 
  案例:电梯门套石材替换
 
  4、精装修工程“无效”成本的“有效”控制
 
  关于损耗
 
  加工损耗:落后加工机具切割。要求使用先进设备
 
  设计损耗:结构与建筑与装修间没有良好策划协调,产生边角料。
 
  案例:XX项目卫生间空间布置设计
 
  运输及施工损耗:运输过程;现场加工或施工不当
 
  案例:XX项目景观石材工程设计成本优化案例
 
  5、石材供应商报价原则与模式解密
 
  独家案例:揭秘石材及相关价格的组成计价模式
 
  案例:XX项目景观石材工程设计成本优化案例
 
  6、精装修供应商成本招采应对创新策略
 
  1)地产企业价值核心与项目管理三角形
 
  2)效果类工程如何避免低价中标、影响工程品质质量
 
  什么是效果类工程?
 
  3)新模式如何应用及其带来的价值导向
 
  课堂互动案例案例:精装修工程的兼顾低成本和高品质的成本招标解决方案
 
  以项目全局观角度看待成本优化之一:当品质提升VS成本超支,要鱼还是熊掌!?
 
  案例:万科某项目设计品质与成本造价矛盾解决
 
  4)快速压缩精装修供应商报价:成本招采创新案例--挖掘供应商价格底线模式
 
  7、不同品牌酒店目标成本参考指标(万达酒店建设):
 
  设计费用
 
  地上装修费用
 
  地下装修费用
 
  厨房、洗衣房等专项设备
 
  弱电
 
  其他建设工程支出
 
  开办费
 
  8、围绕售楼处和样板间,成本部不但可以省钱,还可赚钱!
 
  1)借鸡下蛋,合作共赢
 
  案例:万科物业的增值服务
 
  案例:售楼处及样板间案例
 
  9、合约管理角度:
 
  先礼后兵,费用约定清晰避免后续签证争议索赔(见附件一)
 
  脚手架搭建及移位费用如何约定?
 
  交叉施工及施工降效如何处理?
 
  装修界面管理及工序交接如何界定?
 
  成品保护费如何规定?
 
  为什么现场清理及完工清洁费只包含“一般清洁,不含石材结晶及深度开荒”
 
  室内空气污染测试到底如何要求?
 
  叁:招采策划篇:
 
  1、精装供应商遴选
 
  A)万科“间谍行动”
 
  1、目前我们的产品品质以及供应商资源在行业内处于什么水平;
 
  2、我们的付款方式(主要是付款比例)是否具备竞争优势,是否需要调整付款方式可以吸引行业优秀供应商;
 
  3、我们的部品标准与同行比较,是否需要调整标准降低建设成本;
 
  4、有哪些灵活的采购模式实现成本目标。
 
  B)特殊供方管理
 
  有政府背景或政府要员推荐的单位
 
  集团内部单位
 
  垄断行业单位
 
  设计部、成本部、工程部合作分工、各司其职;85项样板间主要材料选型、参考品牌、供货计划
 
  案例:万科地产精装项目精装全专业材料选型要求、参考品牌、供货计划、合约类型及供应商联系方式
 
  2、优秀供应商资源流失的魔咒:最低价中标,能留下好的供应商吗?
 
  真正好的资源无法实现“有竞争性的长期合作”,反而不时出现“没有竞争性的长期合作”或“有竞争性的短期交易” ;
 
  打破魔咒的黑马与鲶鱼
 
  案例:北京万科精装修供应商管理创新之“大标段+小标段”
 
  案例:精装总包-战略合作:招采创新案例-高效招标与快速定标的招标模式
 
  工程类招标痛点:
 
  效率性:招标清单编制时间长、评标报告;合同清单偏高偏低项多,存在不平衡报价
 
  合理性:超低价报价如何废标,如果评定为低于成本价
 
  3、识别和避免被挂靠
 
  现今建筑市场,尤以总包和精装单位挂靠最为严重,低价中标后层层转包,最终实施人是质次价低的分包老板。
 
  应对方案
 
  1)资格预审环节三大关注点
 
  2)现场考察环节四大关注点
 
  3)评标分析环节五大关注点
 
  标前谈判的困局及应对:
 
  公司要求精装单位招标条件是垫资到某一节点后付款,如何应对?
 
  现场踏勘后的书面确认
 
  希望引入品质更高的供方,但其价格不具备竞争力,如何应对?
 
  评标谈判困局及应对:
 
  投标人迟到,如何处理
 
  是否接受单个投标人降价以及如何处理?
 
  合同谈判
 
  偏离确认
 
  4、为什么项目公司必须发起精装招标立项,以及立项书如何编制
 
  案例:标杆地产精装招标立项书
 
  5、图纸及封样管理
 
  精装图纸管理办法
 
  装修封样管理
 
  封样流程
 
  封样送审与评审
 
  6、装修材料招采风险管理
 
  案例:入户门招采风险识别与管理
 
  7、招标模式创新:兼顾品质效果与成本
 
  什么是效果类工程?
 
  非合理偏低价单位如何处理?废标?中标?
 
  最低价单位的工程交付品质质量差,被工程、设计、项目总和集团甚至营销部会上批评,会下鄙视,成本招采怎么背上了工程品质质量差的黑锅?
 
  互动案例:效果类工程的成本招标解决方案
 
  肆:设计策划篇
 
  精装修设计所面临的痛点是:希望装修形成差异化,但是过去把差异化的点放在品牌上,结果差异化变得越来越同质化,最后大家其实都美哟差异化了。
 
  将一些不能用的空间通过精装修激活。
 
  将一些只能想象但无法言表的需求通过精装修具象化。
 
  将生活所有的细节都可以用装修实现剧本化。
 
  在你的项目价格和区位没有优势的情况下,让客户对项目唯一无法忘记和想要购买的就是你的装修设计细节---让客户感动的设计细节。
 
  案例:让 客 户 感 动 到 尖 叫 的“99 个 精 装 修 设 计 细 节“-
 
  入户
 
  玄关
 
  厨房
 
  卫生间
 
  阳台
 
  客餐厅
 
  卧室
 
  无障碍
 
  工艺
 
  案例:BGY某项目装修设计策划-8大贴心收纳升级
 
  案例:BGY某项目装修设计策划-6大贴心家居插件
 
  结束:现场讨论与互动答疑
 
  【课程说明】
 
  【主办机构】中国房训网
 
  【时间地点】2019年5月25-26日  石家庄(具体地点开班前一周统一发《报到通知》另行通知,详情请咨询会务组)
 
  【培训费用】4800元/人(含讲师费、场地费、讲义费、茶歇费等),会务组提供酒店代订服务,如需住宿请在报名回执单中说明,会务组统一安排,费用自理。
 
  【报名咨询】 全国免费咨询热线:400-6789-925     QQ:2442760608    E-mai:fangxunwang@qq.com   微信号:fangxunwang
 
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