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(深圳)《土地一二级联动开发及政企合作模式实战解析》

 
上课时间: 2016年11月26日
 



上课地点: 深圳                      课程价格: 2180元/人
授课师资:杨老师          点击查看讲师介绍>>
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  【课程背景】
 
  新型城镇化之路,带来土地区域开发、一级开发机遇。新型城镇化过程中的城镇、城市郊区、三四线城市在基础设施、产业结构、人口集聚等方面基础薄弱,土地成片开发前期的土地一级开发将面临不少难题,也为企业带来新的历史机遇。企业参与一级开发能有利于实现一、二级开发联动,能更好地分享城镇化的发展成果。
 
  所以,随着城市化、城镇化相结合的发展道路的确立,以及三、四线城镇化发展重点城市的财力限制,企业参与土地一级开发的机会将很多。
 
  土地开发重心将从以下四个方面开始:从城市中心向城市郊区转移;从一线、省会城市向三四线城市、区域中心等城镇化重点城市转移;从纯土地获取向附带拆迁、功能置换、基础设施及公共设施建设等方式转变;从纯房地产开发向附带产业、商业、旅游等综合开发转变。
 
  【课程收益】
 
  1、区域开发、城镇化发展基础、机会;
 
  2、土地一级开发基础、一二级开发联动模式与案例分析;
 
  3、土地一级开发操作中的核心问题(土地流转、资金流转与合作机制)分析及解决途径分享;
 
  4、一级开发成本构成、资金运作与融资模式;
 
  5、大规模土地开发中拆迁、功能置换、土地指标等关键问题处理分析;
 
  6、土地一级开发中土地价值、增值方式与功能设立;
 
  7、一级开发退出、风险与风险控制模式设计…
 
  【金牌讲师】
 
  杨老师
 
  南京大学经济学硕士;清华大学、北京大学客座教授,原世联行高级合伙人、集团战略顾问总经理;区域开发、产业地产与旅游地产领域资深专家;十六年房地产、城市战略咨询经验,并先后为万科、中建、中铁、中航、鲁能、华夏幸福等企业培训,先后为天津滨海新区、重庆两江新区、丽江古镇、华侨城、苏州工业园等国内著名项目提供咨询服务;并先后参与《新城模式》、《旅游地产》、《产业园模式》、《都市休闲》、《楼宇经济》等著作出版。
 
  【课程对象】
 
  1、房地产开发公司董事长、总经理、前期/拓展副总、投资副总、策划副总、设计副总、营销副总;
 
  2、前期/拓展部门负责人、投资部门负责人、策划部门负责人、设计部门负责人、营销部门负责人以及前期、拓展、投资、策划、设计、营销等部门精英从业者。
 
  【课程大纲】
 
  第一部分:新型城镇化之路
 
  一、城市化、城镇化与区域开发
 
  1、城市化、城镇化概念
 
  2、城市化中的城镇化阶段
 
  3、城镇化与城市化的差异
 
  4、城镇化特征
 
  人口集聚特征
 
  产业集聚特征
 
  生产要素集聚特征
 
  城市设施集聚
 
  二、城镇化发展机遇
 
  1、基础设施
 
  2、交通运输业
 
  3、农业与大健康
 
  4、城市配套服务
 
  5、房地产
 
  三、城镇化政策支持
 
  1、城镇化政策解析
 
  2、国际先进国家城镇化阶段的政策解析
 
  日本的经验
 
  美国的经验
 
  德国、英国的经验
 
  3、城镇化政策预测与建议
 
  第二部分:土地与土地开发基础
 
  一、土地开发流程与一、二级开发
 
  1、土地生命周期
 
  2、土地开发的几个环节
 
  城市进入性;区域开发商业模式设计。定位与规划;区域运作策略与土地营销;区域增值…
 
  3、一、二级开发的差异性
 
  4、土地开发的法律问题
 
  国家对土地开发的法律规定
 
  地方政府对土地一级开发中的相关法律问题
 
  相关规定带来的操作问题
 
  二、一级开发模式分析
 
  1、全程运营模式
 
  模式解析;全程运营模式的要点;案例研究:亚龙湾一级开发浅析
 
  2、主导整合模式
 
  模式解析;操作要点与成功要素;案例研究:海南清水湾一级开发浅析
 
  3、一级主导开发模式
 
  模式解析;操作要点与成功要素;案例研究:天津泰达城一级开发浅析
 
  4、一二级联动开发模式
 
  模式解析;操作要点与成功要素;案例研究:南京吉山产业园一级开发浅析
 
  5、公建代建开发模式
 
  模式解析;操作要点与成功要素;案例研究:阜阳一级开发浅析
 
  三、国内一、二级土地联动开发成功案例分析
 
  1、成功案例标准
 
  2、案例分享
 
  扬州广陵新城开发
 
  青岛南山集团威尼斯水城一级开发
 
  海南鲁能以及开发、首创以及开发项目
 
  城市拆迁的案例
 
  3、项目一级开发的控制过程
 
  发展历程讲解
 
  开发企业介入机会与土地获取条件
 
  定位与规划调整策略(及效果分析)
 
  公共设施(会展中心、五星级酒店等)开发与在一级开发中的作用
 
  二级市场价值定义一级土地价值的开发策略
 
  一级开发控制二级土地的措施
 
  二级开发与公共设施开发的互动性分析
 
  政府对一级开发的支持
 
  第三部分:一级开发、一二级联动问题解析(如地如何控制?收益怎么保证?)
 
  一、企业参与一级开发应明确的核心问题(结合案例)
 
  1、土地流转方式
 
  土地性质、土地指标;土地流转进程安排;土地流转中的成本概算
 
  2、资金流转方式
 
  合作投资方式;投资概算;投资计划(年度、季度);投资与收益关系概算(年度、季度)
 
  资金监控方式
 
  3、合作方式(合作协议中明确)
 
  合作方的权利;合作方的责任(各方干什么);合作决策机制。土地增值收益分成方式与核算机制
 
  二、一、二级开发联动开发实现方式(土地控制方式)
 
  1、土地控制含义及控制方式
 
  2、合作协议控制
 
  3、规划控制
 
  控制要点、城市案例启示
 
  4、关键设施控制
 
  控制要点、城市案例启示
 
  5、流程控制
 
  控制要点、城市案例启示
 
  6、其他控制方式
 
  第四部分:一级开发与一、二级联动中的成本、风险
 
  一、一级开发中的成本构成
 
  1、成本控制风险与关注因素。
 
  2、总的成本构成;
 
  各成本项的构成与比例关系;各成本项的影响因素;各成本项对一级开发总成本的影响。
 
  二、土地一级开发中的融资模式
 
  1、土地一级开发融资特征
 
  2、土地一级开发的主要融资模式
 
  3、政府、国企、土地储备中心等融资方式:特征、运作方式
 
  传统方式:贷款、银信政诚品等
 
  新型方式:土地储备基金、债券等
 
  4、企业融资方式:运作、特征
 
  贷款、企业债、票据等
 
  基金、信托等
 
  5、融资发展新特点
 
  三、土地一及开发与一、二联动开发中风险与控制(结合案例)
 
  1、一级开发收益来源及影响要素
 
  2、影响一级开发收益因素
 
  收益路径不清晰、成本控制不可控、政
 
  府诚信不可靠、市场实现不可行、投资节奏不合理
 
  3、投入成本风险
 
  拆迁成本的不可控;政府成本的不可控(管理成本的不可控);关键设施的假设成本不可控;开发周期的不可控
 
  4、规划实现的风险
 
  商业不可实现、产业不可实现、公共设施不可实现、规划导致经济不可实现
 
  5、进程不可实现风险
 
  政府换届导致的剔出风险;土地出让实现风险
 
  6、土地开发中的拆迁问题
 
  拆迁难题(拆赔比、安置、赔付方式及土地置换);拆迁的成本、变化;拆迁风险及控制
 
  7、增值收益分成实现风险
 
  8、土地财务管理制度;制度导致的企业财务风险;产业基金资金流转;设立政府企业设施投资资金流转;分块取地转让(合作)资金流转;成功案例一级开发分成收益财务实现流程。规避一级开发收益风险的模式设计探索
 
  第五部分:一级开发与一、二级开发中的政企合作模式
 
  一、政企合作模式
 
  1、政企合作投资模式
 
  股份构成关系;出资方式与界定;企业垫资(代垫政府股本)返还方式与计息方式;股份与增值收益的关系…
 
  2、政府合作的管控模式
 
  管理架构设计;管理层人选界定;决策机制与流程;资金管理、投资决策机制与管理…
 
  3、政企合作中权、责、利界定。
 
  政府的权、责、利;投资企业的权、责、利;合作组织的权、责
 
  二、政企合作协议要点(结合案例)
 
  1、一级开发协议的主要内容与结构
 
  2、结合案例(成功合作协议、失败合作协议)合作协议的关键点讲解
 
  合作协议中关于“股份构成”的规定;合作协议中关于“土地指标”的规定;合作协议中关于“投资强度与节奏”的规定;合作协议中关于“公共设施投资与管理”的规定;合作协议中关于“投资方及其合作单位获取土地方式”的规定;合作协议中关于“经营性基础设施投资”的规定……
 
  三、退出与退出机制
 
  1、一级开发企业退出的含义
 
  2、一级开发企业退出的几种方式
 
  3、一级开发企业退出一级开发可能面临的问题
 
  4、退出过程中核心问题的处理方案
 
  5、方便退出的机制设立
 
  第六部分:现场讨论与课程小结
 
  【课程说明】
 
  【主办机构】中国房训网
 
  【时间地点】2016年11月26日   深圳(具体地点开班前一周统一发《报到通知》另行通知,详情请咨询会务组)
 
  【培训费用】2180元/人(讲师费、场地费、学习费、资料费、茶歇),会务组提供酒店代订服务,如需住宿请在报名回执单中说明,会务组统一安排,费用自理。
 
  【报名咨询】 全国免费咨询热线:400-6789-925     QQ:2442760608    E-mai:fangxunwang@qq.com   微信号:fangxunwang
 
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  11月份最新房地产培训课程:http://www.hfsup.cn/training/pxdt/index.htm
 
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