【课程序言】
商业地产是一个复合型的产业,它包括地产、商业、投资、金融等方面,非常复杂。商业地产行业是一个系统工程,需要各方配合,要非常专业的去运营。商业开发由多个环节组成:开发(销售)、招商、经营、管理,是一个不可中断的链条。如何做到开发商、投资者和经营者三合一的有机整体?房训网特邀王牌讲师-中国房产信息集团咨询中心副总经理、商业地产先锋人物。现场破解商业地产调研定位与招商运营难题!
【课程对象】
房地产房地产企业董事长、总经理、策划总监、招商总监、运营总监、策划经理、销售经理、招商经理等
【金牌讲师】
陈老师:
上海克而瑞信息技术有限公司咨询中心副总经理
原全国第一家商业上市公司豫园商城首届董事会的董事
豫园商场股份有限公司副总经理
豫园商城小商品公司创始人
让豫园商城悦宾商都止亏为盈,被誉为“扭亏专家”
上海鑫胜企业发展咨询有限公司总经理
30年商业经营及管理,11年商业地产咨询策划
上海市商业地产评委会特聘专家
电视台第一财经频道《决战商场》栏目2009、2010、2011年“最佳观察员”
她有独立担当商业经营公司、现代化商厦的经营工作经历与实绩,并因工作业绩突出荣任中国商业第一家上市公司-豫园商城的首届董事。专业从事商业经营管理三十年、咨询策划服务十多年。在商业经营管理运作层面以及商业定位策划领域(含商业使用功能的建筑规划)积累了丰富的行业实战经验,并形成了极为敏感的商业触觉。她深谙市场需求,掌握的信息量大面广,能够有效帮助企业准确地进行经营功能定位,以及商业建筑规划设计指导,让商业项目更具实操性,让投资者有更好的回报。
【课程大纲】
第一单元:如何判断商业地产项目的价值
一、商业项目地块价值的案例解析
(一)商业项目地块价值低的
1、地级市的新区商圈案例-新湖明珠城项目
2、地级市的专业市场商圈案例:南宁北海项目案例解析
3、县级市的新区商圈案例:江苏新沂项目案例解析
(二)商业地产项目科学的开发流程
1、国内外商业地产项目开发流程的比较
2、适合国情的商业地产项目开发流程的建议
3、商业地产开发建设应该把握的要点
第一:商业项目(城市综合体)选地立项思考要点
第二:对商业项目(城市综合体)选地立项开发的提示
第三:商业项目(城市综合体)开发要解决四个问题
(三)商业项目地块利用价值最大化的案例介绍
1、综合体项目的定性决定它的开发量案例
2、项目地块指标决定项目的产品组合案例
3、项目开发模式决定项目的产品配置案例
4、项目的开发模式/功能定位/客群定位/竞争格局决定建筑形态与风格案例
(四)影响商业地产项目价值的因素
1、地理位置
2、交通条件
3、区域经济(产业结构)状况
4、商业市场容量
5、市场定位、经营业态业种组合
6、建筑形态
总结:
1、懂得商业地产的价值构成
物业价值 + 经营价值
商业经营的无形价值才是商业房地产的根本价值!
2、认识影响商业地产项目开发的因素
地段、交通、区域经济、市场容量、定位、建筑型态
3、做对商业地产项目开发流程
定位招商前置 + 建筑设计建造后置
二、如何判断商业地产项目的价值
(一)商业地产项目价值判断的内容与方法
第一:商业地产项目的四大价值判断内容
第二:商业地产项目的八种价值判断方法
(二)商业地产项目价值判断的依据
第一:判断项目地理位置的区位价值(含六个等级的城市标准)
1、了解项目所在城市的等级
2、了解项目在区域城市中的位置
3、了解项目在城市规划中的地位
4、了解项目所在城市的基本概况
第二:判断项目内外商业交通的交通价值
1、了解项目地的宏观交通条件
2、了解项目所在城市的交通规划
3、了解项目所在地的微观交通(地块四至道路等级)
4、从项目地的人车流量的调查,判断微观交通价值(外部交通、内部交通、垂直交通)
第三:判断项目的商业竞争环境所形成的商圈价值
1、了解城市商圈总体规划
2、了解本项目与城市商圈关系
第四:判断项目周边可整合利用的资源价值
1、了解项目周边住宅、常住人口辐射
2、了解项目周边商圈的竞争态势
3、了解项目周边办公楼物业资源
4、了解项目周边酒店物业资源
5、了解项目周边酒店公寓物业资源
6、了解项目周边文体设施资源
7、了解项目周边旅游景观资源
(三)判断商业地产项目价值的工具
1、看懂五张图是判断商业项目价值的基本功
(1)看懂城市功能规划图,理解项目的区位价值(在城市中的地位)
(2)看懂城市土地规划图,了解项目的消费者在哪里
(3)看懂城市交通规划图,判断项目适合做哪类商业
(4)看懂城市商业规划图,了解项目所处商圈性质
(5)看懂城市交通平面图,了解项目周边资源及距市中心距离
2、搜集研究四份报告帮助读懂理解城市地块价值
(四)商业地产项目的价值判断的案例解说
第一:如何判断项目区位价值的案例解说
(不同等级城市不同性质商圈的十八个案例地块价值解析)
1、省会城市各类商圈区位价值的案例解说
案例一:济南祥泰英雄山路地块项目
案例二:西安木塔寨综合体项目
案例三:杭州城东新城项目
案例四:天津滨海新区塘沽天碱项目
案例五:南宁五象新区项目
案例六:福建融侨项目
案例七:天津宝龙滨海旅游区项目
案例八:西安空港新城项目
案例九:西安万泽鸿基新城项目
案例十:石家庄天山高新区项目
2、地级城市各类商圈区位价值的案例解说
案例十一:嘉兴富安商业中心项目
案例十二:山东裕升置业日照项目
案例十三:无锡北塘项目
案例十四:许昌中天置业吴庄项目
案例十五:贵阳凯里地下商业项目
3、县级城市各类商圈区位价值的案例解说
案例十六:广东兴宁项目
案例十七:曲阜医院商业街项目
案例十八:泰兴新能源综合体项目
案例十九:昆山城投康居商业项目
案例二十:镇江大港开发区项目
第二:如何判断项目交通价值的案例解说
1、省会城市区级商圈交通价值的案例解说
案例一:西安木塔寨项目
2、省会城市非商圈交通价值的案例解说
案例二:福建融侨项目
3、省会城市社区级商圈交通价值的案例解说
案例三:上海城开万源城
4、省会城市新市镇区级商圈交通价值的案例解说
案例四:周浦万达广场
5、地级市区级商圈交通价值的案例解说
案例五:安徽站前商贸区项目
第三:如何判断项目商圈价值的案例解说
省会城市副中心商圈的商圈价值案例解说
案例一:西安万泽鸿基新城项目
案例二:五角场九隆坊项目
案例三:哈尔滨三马地区项目
第四:如何判断项目资源价值的案例解说
1、省会城市区级商圈的资源价值案例解说
案例一:侨鸿芜湖项目
2、省会城市社区商圈的资源价值案例解说
案例二:上海城开万源城
3、省会城市旅游商圈的资源价值案例解说
案例三:大连鲁能金石滩
三、市场调查是商业项目定位前的必要“功课”
(一)如何管控商业地产项目的服务质量过程
1、检查服务公司的项目服务质量内容
(1)是否有项目服务的时间接点表
(2)有否赴项目现场的市调计划表
(3)实地调查是否按照计划按时按量实施完成
2、检查项目市场调查工作内容是否专业
(1)市调计划是否全面
(2)调查问卷设计是否合理
(3)访谈提纲是否有针对性
(二)如何检查项目市场调研内容
1、检查服务公司是如何编制市场调查计划
(1)市场调查目的与调查范围要求是否清晰与符合项目实际
(2)是否按照项目产品类别安排调查,内容是否有针对性
(3)调查工作有否责任到人,天天记录更新
2、检查服务公司的市场调查工作的规范作业流程
(1)查看项目市场调查的文件夹内容
(2)查看研究用资料的搜集文件夹内容
(3)查看项目接洽文件夹内容
(三)如何检查市场调查的实施
第一:市场调查内容
1、商业市场调查内容(各业态:购物、餐饮、娱乐)
2、住宅市场调查内容(商铺产品售价与住宅产品售价关系)
3、办公楼市场调查内容(办公产品售价与住宅产品售价关系)
4、公寓市场调查内容(公寓产品售价与住宅产品售价关系)
5、酒店市场调查内容(各酒店类别数量、客源与入住率)
四、如何考察判断商业地产项目
1、考察商场外部主要看什么?
一看:商场所处位置(商圈性质)
二看:商场交通条件(是否地铁上盖商业)
三看:商场与外部产品的链接(办公、酒店)
四看:商场建筑外立面的现代时尚度
2、考察商场内部主要看什么?
一看:商场平面结构是否合理(中庭、层高、柱距)
二看:商场动线(平面动线、垂直动线)
三看:商场经营商品的品牌度(主力店、品牌位置)
四看:商场与众不同的特色
(一)对广州太古汇项目的案例点评
(二)对常州新城集团自营商业项目的点评
1、对万博百货的点评
A.百货商场的建筑设计具有一定的现代化理念
B.建筑层高是传统百货的建筑指标,空间舒适度低
C.单一购物功能的百货商场未来不是商业发展的主流产品
D.百货商场的地理位置偏离核心商圈,不具备客流吸纳能力
建议:走主题化经营之路,摆脱传统经营之路。
2、对吾悦广场的点评
A. 商业广场地理位置优势明显
B. 建筑设计具有现代化理念
C. 建筑设计的优劣势均明显
D. 局部动线的建筑设计缺陷造成商场的“冷”“热”不均
建议:大方向没问题。建筑设计留下的是永久的“痛”,只能有限改动。
3、对吾悦国际广场的点评
A. 建筑平面结构设计不专业(没有核心动线)
B. 建筑动线出现很多问题(缺垂直动线、多处死角)
C. 商业定位偏离城市的消费能力(城市能级不高-地级市)
D. 商业楼层太高、面积太大(负一层面积大,缺乏主力店)
城市综合体(含购物中心、街区式商业)是未来商业地产开发的主流产品!
购物中心的功能:
“销品茂”集购物、餐饮、休闲、娱乐、文化、艺术等多种消费服务功能于一体,拥有大型的主力店、多样化商品街和宽广的停车场,能满足消费者的购物与日常活动需求的一体化、一站式服务消费功能。
购物中心的分类(八种):
(1)区域性购物中心(浦东八佰伴)
(2)都市型购物中心(来福士)
(3)邻里型购物中心(南方友谊)
(4)社区型购物中心(西郊百联)
(5)郊区购物中心(松江地中海)
(6)折价/减价/工厂直销中心(奥特莱斯)
(7)特殊功能/主题中心
(8)商业、办公、酒店混合中心 (港汇广场)
购物中心的八大业态组合:
(1)专业店(类似小家电城、运动城、书城、电脑城、家居城等)
(2)专卖店(品牌店)(含休闲食品等)
(3)专业街(以业种归类的专业街)
(4)主体百货(规摸型的主力店)
(5)餐饮(正餐、中西快餐、特色餐饮、休闲餐饮)
(6)娱乐休闲(影院、KTV、游戏游艺、运动健身、休闲按摩等)
(7)超市(超市大卖场、精品超市、生鲜超市、24小时便利店)
(8)停车场
第二单元:商业地产主要开发模式与经营模式
1、商业地产的概念
l商业地产是一个复合型的产业,它包括地产、商业、投资、金融等方面,非常复杂。
l商业地产行业是一个系统工程,需要各方配合,要非常专业的去运营。
l商业地产是开发商、投资者和经营者三合一的有机整体。商业地产开发由多个环节组成:开发(销售)、招商、经营、管理,是一个不可中断的链条。
(一)商业地产主要开发模式
2、商业地产主要开发模式
第一种:产权销售模式
第二种:长期持有物业模式
(1)商业地产项目的两种开发模式的价值链解析
(2)商业地产项目的开发资金链关系
3、商业地产典型开发模式
l现金为王的销售模式-SOHO、绿地
l租售并举的平衡模式-万达、宝龙
l资产沉淀的重资产模式-中粮、华润
l地产基金的“轻”资产模式-凯德置地
4、开发商的开发模式的实质是资本运作
商业地产项目开发的注意事项提醒:
第一:确定开发模式(明确开发资金来源)
第二:算好经济收益帐(决定租售比例)
第三:设定产品(根据资金平衡调整产品结构比例)
第四:嫁接商业资源
提示:
不要轻易介入商业地产项目开发的领域,影响商业地产开发的因素太多!
第一:根据开发模式正确选择开发产品
第二:做好产品组合测算,平衡资金链
5、商业地产开发的关键要素
1、商业地产项目的开发资金链关系
2、五种产权销售模式利弊点的比较
(1)产权销售模式的利弊点比较(纯销售模式)
(2)产权销售模式的利弊点比较(带租约销售模式)
(3)产权销售模式的利弊点比较(短期返租销售模式)
(4)产权销售模式的利弊点比较(长期返租销售模式)
l长期返租与短期返租的比较分析
(5)产权销售模式的利弊点比较(返租+回购销售模式)
(二)商业地产主要经营模式
第一种:自主经营
(超市/专卖店:大润发超市卖场、华润Ole′精品超市、专卖店)
第二种:招租经营
(购物中心:国金中心、万象城、恒隆广场、来福士、大悦城等)
第三种:委托经营
(购物中心:上海中山公园龙之梦)
(三)不同的商业开发模式决定了不同的建筑设计形态
1、单体商场商铺销售的两个失败案例解析
(1)镇江沃德广场
(2)咸宁瑞融国际购物广场
2、单体商场商铺销售的成功案例解析
(1)常熟禧来乐家具生活广场
3、大型商业广场商铺销售的失败案例解析
(1)厦门明发广场
(2)青岛宝龙广场
(3)南京中国女人街
第二部分:中国典型商业地产开发模式的解析
(一)华润万象城模式--持有经营模式
(二)万达广场模式--租售并举模式
(三)中粮大悦城模式--持有经营模式
第三部分:商业地产开发模式与销售模式适用性案例解说
(一)关于开发企业的经济实力
1、香港新鸿基集团环茂iapm商场案例
2、香港新世界集团K11案例
3、北京芳草地案例
(二)关于开发项目所处的城市等级
4、上海月星环球港案例
5、省会城市市级核心商圈深圳KK茂案例
(三)关于开发项目所处的商圈性质
6、重庆协信星光时代广场案例
【课程说明】
【主办机构】中国房地产培训中心 中国房训网
【时间地点】2015年9月19-20日 成都(具体地点开班前一周统一发《报到通知》另行通知,详情请咨询会务组)
【培训费用】3680元/人(含:学习费、资料费、场地费、午餐费、茶歇),会务组提供酒店代订服务,如需住宿请在报名回执单中说明,会务组统一安排,费用自理。
【报名咨询】 全国免费咨询热线:400-6789-925 QQ:2442760608 E-mail:fangxunwang@qq.com 微信号:fangxunwang
[注:本课题亦可作为企业内训,请需要的企业电话联系: 400-6789-925]
【2015年8月份最新房地产培训课程】
8月份最新房地产培训课程:http://www.hfsup.cn/training/pxdt/index.html
【2015年房地产培训计划】
2015年房地产培训计划下载(近800场房地产专业课程,为您量身打造!):http://www.hfsup.cn/dongtai/notic_4392.html
(含:商业地产、工程管理、规划设计、景观设计、营销策划、销售技巧、采购管理、运营管理、项目管理、成本管理、物业管理、财务管理、税务筹划、人力资源、客户关系、企业战略、项目管控、标杆专题、楼盘考察、投融资管理、精装修管理、旅游地产、养老地产、工业地产等)
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