【课程背景】
房地产销售形式下滑,对房地产业的税收检查会更加严格,土地增值税清算首当其冲!企业自查结果与税务机关清算结论、中介机构代理清算结果往往有较大的差异,哪一份清算报告税收风险最低呢?各地在做土地增值税清算时的口径有什么不一样?土地增值税清算税务稽查重点是什么?未来土地增值税的政策将出现什么大变革?如何做好土地增值税清算?如何理解相关政策?如何在合理合法情况下做好土地增值税筹划?为了做好土地增值税清算房地产企业应在各环节如何做好配合工作?如何把控清算口径做好不同物业类型的清算?
本次课程结合诸多案例,分别从土地增值税征税对象到纳税人的认定,从收入的时间与金额到扣除项目的确认,从扣除凭证到各税种的分析,从成本分摊方法的差异到清算结果的比对,尤其是成本分摊方法,我将通过具体的案例,手把手解读,让您真实体验不同成本分摊方法对税负的影响……我们将逐一解读土地增值税清算的技巧与风险点,准确把控清算,有效化解账务处理带来的棘手问题,达到准确理解新政,掌握解决税企纳税争议的方法的最佳方案。
【金牌讲师】
王老师
注册税务师、会计师,某税务局培训老师,数家房地产企业税务顾问。有常年战斗在一线的税务稽查经历,深刻了解企业的税务问题,擅长所得税汇算稽核、税务风险评估与税收成本控制。
【课程大纲】
第一部分: 土地增值税征税范围及计算流程
1、土地增值税征税范围的条件是哪四个?如何理解?
2、土地增值税纳税人的确认需要注意哪些问题?
3、土地增值税计算的流程是什么?各个环节如何衔接?
4、集体土地开发是否属于土地增值税征收的范围?
第二部分: 土地增值税清算流程详解
1、收入确认原则和依据是什么?确认收入的时点在开发流程的哪个节点?
2、诚意金、违约金的土地增值税有什么风险?与其他税种的风险区别在哪里?
3、违约金的扣除凭证需要注意哪些事项?
4、“以地换房”“以房换地”的纳税义务发生时间是?计税依据如何确定?通过具体的案例给您详细解读。
5、如何理解“销售价格明显偏低”?具体的标准是什么?是否存在个人所得税的风险?
6、不同“买一送一”模式下如何控制税收风险?送车位、送物业、送面积、送旅游、送家电……
7、代收费用如何操作税收风险最小?在计算土地增值税的时候需要注意哪些问题?
8、“竣工决算”如何理解?计算土地增值税的重要意义是什么?
第三部分: 土地增值税重点问题解析
1、土地增值税扣除项目扣除的四个原则是什么?
2、如何把握“按国家统一规定缴纳的有关费用”?契税、拍卖费用、土地闲置费的待遇有何不同?
3、如何理解合法有效的凭证?白条如何规避税收风险?
4、不同政府返还资金在会计处理需要注意哪些问题?税收待遇有何不同?
5、不同方式下取得土地使用权如何确认土地成本?(股权收购、建设--移交、接受土地投资、划转、拆一还一等)
6、“拆一还一”方式下的契税计税依据如何确定?不同拆迁费支付方式对税负的影响是什么?
7、房地产开发企业不同时间节点取得土地,土地使用税纳税义务发生时间如何把握?
8、拆迁费如何列支风险最小?记账凭证如何列示?如何应对“现金”科目金额较大的困惑?
9、人防设施发生的成本可以扣除吗?红线外的道路、公共设施配套开发是否可以扣除?
10、资本化利息如何归集开发成本?资本化的起点和终点如何把握?
11、开发间接费是否可以列支业务招待费?差旅费?会议费?私车公用?
12、企业不同融资方式税收风险如何控制?(银行借款、股东借款、民间融资、转贷、委托贷款、统借统还、明股实债、财务顾问费、罚息等等)
13、如何计算不同类型的土地增值税临界点,使得土地增值税的最佳税负?
14、如何把握与理解土地增值税强制清算和通知清算?
15、土地增值税清算单位和清算对象的确定标准是什么?如何分期?如何分类?
16、清算开始后凭证的截止时间是如何规定?清算后发生的后续成本是否可以“二次清算”?
17、项目内进度不一,却达到“通知清算”的条件,如何分摊公共配套费?
18、如果成本部分账务有所欠缺,是否可以核定成本金额?核定的标准是?
第四部分:成本分摊的技巧与案例分析
1、确立成本分摊方法的原则是什么? 2、占地面积法的适用条件以及关键点是什么?
3、建筑面积法下,如何确定分摊的成本金额?会计与税收的差异是?
4、如何理解建筑面积、可售面积、自用(出租)面积,在成本分摊方法中如何有效把握?
5、会计、企业所得税、土地增值税计算中完全单位成本的金额如何确定?
6、如何理解层高系数法?层高系数法的对税收的影响有哪些?如何有效掌握该方法计算步骤
7、不同成本分摊方法如何有效结合?对企业整体税负的影响是什么?
8、不同成本对象采取不同的成本分摊方法如何结合?对企业整体税负的影响是什么?本课程通过具体的案例,为您一一解读成本分摊的奥妙于精髓,让您不再为此困惑。
第五部分:重点问题解析
1、什么是装修?销售精装房的利与弊是哪些?
2、什么是软装?什么是硬装?二者的税收待遇是否相同?
3、不同形式的售楼部如何进行会计处理?如何归集发生的成本费用?税收对此又是如何规定的?如何协调可以减轻税负?
4、售楼部是否缴纳房产税? 物业用房是否会产生房产税?
5、什么是“甲供材”?“甲供材”是否合法?
6、如何划分材料和设备?二者的税收待遇有什么不同?
7、“甲供材”业务双方如何进行会计处理?如何纳税?
8、“甲供材”业务如何开具发票?如何索取发票 9、装饰劳务和“甲供材”税收处理有什么差异?
10、发生“甲供材”业务如何进行提供相关的资料 11、劳务分包、钢构立体车位如何让索取发票?
第六部分:答疑
【课程说明】
【主办机构】中国房地产培训中心 中国房训网
【时间地点】2015年8月14-15日 上海(具体地点开班前一周统一发《报到通知》另行通知,详情请咨询会务组)
【培训费用】2300元/人(讲师费、场地费、学习费、资料费、茶歇),会务组提供酒店代订服务,如需住宿请在报名回执单中说明,会务组统一安排,费用自理。
【报名咨询】 全国免费咨询热线:400-6789-925 QQ:2442760608 E-mail:fangxunwang@qq.com 微信号:fangxunwang
[注:本课题亦可作为企业内训,请需要的企业电话联系: 400-6789-925]
【2015年8月份最新房地产培训课程】
8月份最新房地产培训课程:http://www.hfsup.cn/training/pxdt/index.html
【2015年房地产培训计划】
2015年房地产培训计划下载(近800场房地产专业课程,为您量身打造!):http://www.hfsup.cn/dongtai/notic_4392.html
(含:商业地产、工程管理、规划设计、景观设计、营销策划、销售技巧、采购管理、运营管理、项目管理、成本管理、物业管理、财务管理、税务筹划、人力资源、客户关系、企业战略、项目管控、标杆专题、楼盘考察、投融资管理、精装修管理、旅游地产、养老地产、工业地产等)
|