【课程前言】

 

　　小体量商业地产项目的投资决策与招商运营是前置引导与后置落地之间相互绑定、共生共荣的关系，二者互为前提且深度影响最终成败。招商运营的结果，是投资决策是否科学的最终试金石，直接影响项目的投资回报率与生命周期。特别是目前小体量商业的投资运营依然存在诸多难点，比如市场竞争激烈、定位难度较高、配套成本压力大、业态规划矛盾、招商运营困难、租售模式抉择迷茫等。相比大体量的商业地产项目，小体量商业地产项目因空间、资金、品牌吸引力有限，二者的绑定关系更为关键，任何一环失误都可能导致全盘失败。鉴于此，将于2025年11月1-2日在成都专门举行一次“2025小体量商业投资决策与招商运营特训班”，从专业的角度讲解小体量商业的专业投资决策与精准定位和招商运营管控的技战术，并诚邀商业地产项目招商运营一线操盘手亲临授课，其授课方式将采取实操经验与典型案例互动结合模式，重点讲授小体量商业的投资决策、精准定位与招商运营管控的实操打法以及专业技战术，以求能尽快提升小体量商业全生命周期的投资、定位、招商、运营人士的综合业务与管控能力。

 

　　【培训对象】

 

　　本次课程特别适合商业地产开发企业准备开发、正在开发或正在调改的社区商业、邻里中心、街区商业、非标商业、文旅商业、超市外招商业等小体量商业项目的投资、定位、招商、企划、策划、运营等相关管理与执行人员，以及全产业链上为小体量商业提供投资测算、定位服务与招运营商的企业与机构等中高层管理人员。特别建议愿意从事小体量商业地产项目的招商运营，并想以此为职业的年轻人参加，通过本次培训，能更好的的提升其招商运营的专业专项综合业务能力。

 

　　【课程内容】

 

　　第一模块 投资决策部分

 

　　一、价值基础锁定

 

　　1、城市经济概述及经济指标

 

　　（1）GDP

 

　　（2）人口数据及变化

 

　　（3）城市经济指标

 

　　（4）城市宏观信息

 

　　（5）品牌渗透率

 

　　2、位置条件

 

　　（1）热力图

 

　　（2）基础设施条件

 

　　3、人口特征

 

　　4、竞争分析

 

　　5、运营预估

 

　　6、项目建议

 

　　二、算清收益账（商业模型设计及投资测算）

 

　　1、收入测算

 

　　2、收入计算模型

 

　　（1）潜在租金收入

 

　　（2）市场租金经验值

 

　　（3）租约亏损

 

　　（4）空置损失

 

　　（5）欠租损失

 

　　3、确定项目实际收入

 

　　（1）可租赁面积

 

　　（2）得铺率

 

　　（3）净租金收入

 

　　（4）综合管理费收入

 

　　（5）多种经营收入

 

　　（6）停车场收入

 

　　（7）实际总收入

 

　　4、净收益测算

 

　　（1）EBITDA

 

　　（2）NOI

 

　　（3）营业费用

 

　　（4）经营收益率

 

　　（5）经营利润率

 

　　（6）盈亏平衡线

 

　　5、长期收益测算

 

　　三、价值能落地（产品设计决策与管理）

 

　　1、动态管理下的收益分析

 

　　（1）时间节点

 

　　（2）空间分配

 

　　（3）租金预测&出租率

 

　　（4）租期&递增

 

　　（5）非租金收入

 

　　（6）营业费用

 

　　（7）非营业支出

 

　　（8）项目收益率

 

　　2、设计管理

 

　　3、项目优化循环

 

　　（1）空间规划

 

　　（2）空间分配

 

　　（3）收益测算

 

　　第二模块 定位招商部分

 

　　一、客群画像

 

　　1、客群分类模型

 

　　2、需求深度挖掘

 

　　二、项目定位

 

　　1、定位公式

 

　　2、社区配套型商业

 

　　3、园区配套型商业

 

　　4、校园配套型商业

 

　　5、文旅配套型商业

 

　　6、垂直主题型商业

 

　　三、租金测算与租决制定

 

　　1、租金测算

 

　　（1）商业价值实现

 

　　（2）长期收益指标

 

　　（3）租金测算

 

　　（4）物业费水平

 

　　2、租决制定

 

　　（1）租决周期

 

　　（2）租赁面积确定

 

　　（3）全口径收入构成

 

　　（4）各业态抽成比例

 

　　（5）临界销售额管理

 

　　（6）纯扣租户管理

 

　　（7）租金递增

 

　　（8）租约期限

 

　　（9）优惠措施

 

　　四、招商执行与团队组建

 

　　1、招商逻辑

 

　　2、招商执行

 

　　（1）招商执行三大法则

 

　　（2）招商执行漏斗原则

 

　　（3）招商执行甲方视角

 

　　（4）招商执行乙方视角

 

　　（5）经营方案洽谈

 

　　（6）招商顺序及主力店招商原则

 

　　（7）招商首次洽谈内容

 

　　（8）商户等级分类

 

　　（9）商务洽谈流程

 

　　五、招商团队组建与管理

 

　　1、公司注册注意事项

 

　　2、组织架构设计

 

　　3、团队组建

 

　　4、培训体系建设

 

　　5、薪酬体系的设置

 

　　6、绩效管理

 

　　7、招商模式的选择

 

　　8、招商推广

 

　　六、合同管理与招商谈判

 

　　1、合同管理

 

　　（1）合同本质

 

　　（2）合同管理现状与功能

 

　　（3）合同类型及谈判要点

 

　　（4）合同细则

 

　　（5）合同名称

 

　　（6）合同执行

 

　　2、招商谈判

 

　　（1）谈判三种情形

 

　　（2）开局策略

 

　　（3）中场策略

 

　　（4）终局策略

 

　　第三模块 运营管控部分

 

　　一、运营筹开与人力成本

 

　　1、倒排12个月筹开时间轴

 

　　2、倒排15个月人员到岗时间轴

 

　　3、运营面积与人员构成

 

　　4、人力成本与物业费比重

 

　　5、企划工作重点

 

　　6、运营工作重点

 

　　二、指标管控与运营破局

 

　　1、运营指标管控

 

　　（1）内控指标

 

　　（2）经济指标

 

　　（3）营运指标

 

　　（4）企划指标

 

　　（5）物管指标

 

　　2、经营分析认知

 

　　（1）招商‘调’在先

 

　　（2）经营分析专业思路

 

　　（3）租售比盈亏参考数值

 

　　（4）经营分析预警

 

　　（5）辅导经营与有效帮扶

 

　　3、运营企划执行

 

　　（1）企划造势

 

　　（2）企划的核心组成部分

 

　　（3）企划的节点串联

 

　　（4）企划的工作细分

 

　　（5）全年企划活动分档

 

　　（6）全年企划大纲

 

　　4、活动策划执行

 

　　（1）行销活动认知

 

　　（2）行销活动分级

 

　　（3）行销活动策划

 

　　（4）行销活动执行

 

　　（5）活动案例分享

 

　　5、美陈商业价值

 

　　（1）美陈专业认知

 

　　（2）美陈解读

 

　　（3）美陈意义

 

　　（4）美陈4大创新点

 

　　6、运营破局思路

 

　　（1）数字化的转型方向

 

　　（2）社群运营的技战术

 

　　（3）目标客群定位策略

 

　　（4）商场经营业态匹配

 

　　（5）消费价值观与品牌

 

　　（6）特色商业主题打造

 

　　（7）运营差异化路线图

 

　　（8）精准客群与新业态

 

　　（9）在地文化融合思路

 

　　【讲师介绍】

 

　　王老师：从事商业地产开发、招商运营、资产管理与零售经营管理工作20余年。目前属于商业地产项目开发、定位招商、运营管控与资产管理的一线操盘手。现任某商业地产投资集团总经理，主要从事该集团中的商业地产项目的招商与运营管控和资产管理，拥有在商业地产发展过程中各代表时期内的代表性企业和购物中心、社区商业、商业街、非标商业、文旅商业等项目的实际运作经验，具备系统全面的二、三、四线城市商业地产操作的整盘定位招商与运营管控以及资产管理的操作经验，特别是在项目招商前期的市场调研、精准定位、动线研判、品牌落位、铺位划分、招商调改以及资产管理等方面有自己独特的经验和见解，并为近百个不同类型的商业地产项目提供了专业咨询和顾问，均获得不错的市场和经济效益。曾亲自负责中南城购物中心鸿儒国际文化广场等数十个项目的规划定位、租售运作、招商运营及资产管理等具体操盘工作。

 

　　丁老师：目前属于商业地产项目运营与企划一线资深实战操盘手。20年来，一直供职于中国商业地产行业名企。曾任职于宝龙集团、恒大地产、锦艺集团、瀚海大观地产、华景川集团等全国知名的商业地产集团公司的商业高管，担任企划与运营总监、副总、总经理等职务，参与或牵头操盘多个10万㎡以上体量的项目。操作项目类型主要包括商业综合体、社区型购物中心、商业街、专业市场等。亲自操盘的案例主要有郑州宝龙城市广场、郑州中原锦艺城社区型购物中心、恒大地产河南分公司系列楼盘、郑州瀚海北金、郑州瀚海大观国贸、郑州瀚海璞丽中心、郑州瀚海?海尚、自贡川南皮革城、杭州蜗牛广场、杭州云翠天和城等。其职业操守和专业经验深受学员们的推崇和受益。

 

　　【课程说明】

 

　　【主办机构】中国房训网

 

　　【时间地点】2025年11月1-2日  成都（具体地点开班前一周统一发《报到通知》另行通知，详情请咨询会务组）

 

　　【培训费用】3980元（原价4980元）（含授课、场地、资料、发票），会务组提供酒店代订服务，如需住宿请在报名回执单中说明，会务组统一安排，费用自理。

 

　　【报名咨询】 全国免费咨询热线：400-6789-925  QQ：2442760608  E-mai:fangxunwang@qq.com  微信号：fangxunwang

 

　　[注：本课题亦可作为企业内训，请需要的企业电话联系: 400-6789-925]