第一天：《高品质住宅+第四代建筑考察》

 

　　【考察背景】

 

　　目前房地产行业整体处于行业回落，现在和未来产品品质实现是整个链条中重要的一环，房地产企业需顺应行业高质量发展需求，走高品质发展之路。

 

　　为帮助房企更新经营理念、提升产品品质，特于2024年9月20-21日在成都组织举办“高品质住宅+第四代建筑考察暨工程管控实操&产品力盈利创新实战培训”

 

　　此次考察培训，将实地观摩考察成都高品质住宅项目，并针对高品质住宅的规划设计、工程质量、成本控制、智能建造以及建设材料应用、施工工艺、营销交付等环节进行实用性讲解。同时深入探讨“第四代住宅”及产品迭代和极致产品力盈利模式，帮助房企拓宽经营思路，全面提升新建商品住宅品质，打造高品质“好房子”、”好小区”，助力企业稳健发展。

 

　　【考察特色】

 

　　强产品，用设计创新赋能产品价值！

 

　　专工程，用精细工程极致兑现产品！

 

　　控成本，用管理机制提升竞争能力！

 

　　重景观，用极强审美赋能项目效益！

 

　　好服务，用提质增配满足业主需求！

 

　　高品质，用高品质项目促进房地产行业高质量发展！

 

　　【适合对象】

 

　　房地产企业董事长、总经理、总工、项目总、分管工程副总、工程总监及工程经理、前期部经理、成本部经理、设计部经理、营销部经理、委托代建相关人员等。

 

　　【行程安排】

日期	时间	内容安排	地点
9月19日	全天	乘车前往成都，入住酒店、报到	酒店
9月20日	8:00	酒店门口集合，乘坐大巴前往项目	酒店
	9:00-12:00 高品质项目观摩	项目1：龙湖西宸御湖境	金牛区
		项目2：中国电建国宾华曦府	金牛区
		项目3：黄龙溪谷塔希提（第四代住宅）	天府新区
	12:00-13:50	午餐 & 午休
	14:00-17:30 高品质项目观摩	项目4：仁和春天·银杏大道	龙泉区
		项目5：建发·望江云启	锦江区
		项目6：滨江郦城（第四代住宅）	双流区
日期	时间	内容安排	分享嘉宾
9月21日	9:00-12:00 专题培训一	《高品质项目打造、产品力提升与工程质量管控实施》	会议室
	12：30-13:30	午餐 & 退房
	13：30-16:30 专题培训二	《高品质住宅产品设计创新、产品溢价&景观营造&品牌营销赋能》	会议室
	16:30-	愉快返程

 

　　【考察项目介绍】

 

　　一、仁和春天·银杏大道

 

　　【项目介绍】仁和春天·银杏大道，占地39亩，容积率1.8，北侧为住宅、南侧为商墅。主大门立面采用米色石材与香槟金铝板结合,气派高雅。约60米奢阔门楣，搭配环形水景；加上树姿古朴葱茏、神韵清雅挺拔的罗汉松，打造出了尊贵门面。

 

　　项目外形采用优雅的现代风格，外立面结合大量光幕玻璃与浅色铝板，弧形金属线条搭配线性照明，展现仁和精工之细节匠心。简约且均衡设计，银灰色调为主，局部深灰点缀，银灰铝条与玻璃窗搭配，赋予建筑高级品质感，映衬出低调豪华生活格调。

 

　　小区园林多达25种树种，除了雄株银杏，还有黄葛树、丛生乌桕。约1000平米的下沉式会所，有一种温润如玉，如沐春风的银杏气质。

 

　　住宅部分由6栋17-25层的高层板楼组成，纯南北朝向。其中1-4号楼都是17层，面积为143㎡，且均是2梯2户，5-6号楼为楼王，总共25层，面积为182㎡，2梯2户。得益于楼栋是点式、错位的布局，整体楼间距是在50米到67米不等，每一栋房子都是没有遮挡，也不会出现对视的问题，极大的保护了业主的私密性，每一户通风和采光都能做到极致。

 

　　精装方面除传统三大件外，还构建了全屋智能系统，将精致生活与AI生活结合。

 

　　参观完整个项目，能感受到仁和重出地产江湖的首秀是如此打动人，充分体现了仁和“用心做产品，贴心做服务”的理念。

 

　　二、龙湖西宸御湖境

 

　　【占地面积】32666m  【建筑面积】81500m  【容积率】2.5  【绿化率】35%

 

　　【项目简介】作为全球第11座御湖境，龙湖西宸·御湖境汲取来自世界的灵感，以臻选城央的极致占位、极致艺术的设计美学、极尽世间的奢华选材、极尽尊崇的空间服务四大臻萃基因，从区位选择、美学设计、选材用料再到圈层缔造进行全维升级，打造时代奢居范本。

 

　　从技术到艺术，以匠心致人心，从看得见的到看不见的，龙湖西宸·御湖境都以匠心品质、优越设计、贴心考量，打造精装交付的理想人居。

 

　　三、中国电建·国宾华曦府

 

　　【开发商】中国电建地产 【占地面积】约92亩 【容积率】2.0

 

　　【产品类别】酒店式府邸 【建筑类别】纯板式 洋房社区 【装修状况】精装

 

　　【项目简介】

 

　　项目位于成都市金牛区国宾板块，76.5m超长昭示性社区入口，打造形象展示面；酒店式环岛落客，尊享礼仪社区归家体验；架空层情景化打造，下沉高定会所，是雅奢的社交场；百变户型、LDK大横厅+整面落地窗、国内外一线精装品牌；景观为两轴八园，艺术感和奢华感融入的多层次景观。外立面采用顶部弧形挑板+大立柱的对称造型手法，以此强调“高山流水”的府系仪式感，以现代、轻奢、简约为追求。在社区配套、产品品质方面都是改善的典型标杆代表。

 

　　四、滨江郦城（第四代住宅）

 

　　【建筑类别】高层、联排、叠拼、合院

 

　　【品牌商】圆中集团,润达丰集团

 

　　【建筑面积】1305647.18平米 【容积率】2.4

 

　　【项目介绍】滨江郦城是天府新区首个第四代建筑 。是斥300亿巨资打造的千亩群岛生活大城，食、宿、购、娱一站全享。凭借领先时代的第四代建筑设计，滨江郦城实现户户标配私家花园，让每位业主都可以享受生态庭院生活的乐趣。以日式风情街为主轴，整体以日式风情商业街为主轴线，打造约1.6万㎡特色商业街区。滨江郦城总规划占地约千亩，其中约600亩水系规划，项目将天然水系引入园区，于内部形成大面积的湖域与交错纵横的水道。同时，滨江郦城特邀麓湖团队景观大师黄飞出手，对项目进行规划，打造有水有林的岛居式生态居住大城。

 

　　滨江郦城突出“林”与“水”的结合，于小区内打造了艺术滨水中庭、绿林漫步中庭，围绕双中庭的是树下公园、艺术花园、禅意花园、乐活花园、密境花园等八大主题公园，为不同年龄段的业主提供沉浸式的园林体验。新推组团升维打造“4D立体魔幻花园和无界森林之城”，包罗归家、度假、童梦、休养、运动五大剧场，呈现一环两庭三轴八园景致。

 

　　五、黄龙溪谷塔希提（第四代住宅）

 

　　【占地面积】232亩 【容积率】1.18  【绿化率】38%

 

　　【开发单位】优品道置地 【建筑设计】gad 【景观设计】山水比德 【示范区室内设计】朴悦设计

 

　　【项目介绍】在收藏千亩山湖的黄龙溪谷，以岛为灵感，黄龙溪谷布局了塔希提组团的产品生态、建筑形态，现代原生感建筑有机生长在千亩桃源与湖水谧境间，消隐自然与建筑的边界，人如同住在自然，可行，可望，可游，可居。

 

　　塔希提的别墅有天有地，有独立的庭院，有超大的景观露台，使得居住空间与外部环境共融，产品外观设计完全区别于传统别墅，造型上更加前卫、轻盈、活泼、灵动，在形态上体现资产感。太太的花园、长辈休憩空间，孩子的成长乐园，让家庭生活不止局限于室内；一户一泳池，带来度假般享受体验……把一个极具迈阿密风情的产品带到成都，为成都楼市开创全新样本——这是一个更具度假感的房子，更有松弛感的生活方式。

 

　　六、建发·望江云启

 

　　【项目介绍】建发·望江云启占地约14亩，容积率2.0，绿化率35%，土地形态呈不规则的四边形，但大体上还算方正。

 

　　此项目是建发房产首个落地成都的“诗意东方”系列产品风格，它采用了“去形留意”的手法，突破了传统中式的厚重与局限，更符合现代审美。在产品的标准上，望江云启是当前建发房产成都所有项目中的标杆，也是今年成都产品力的第一梯队。除了麓湖和蔚蓝卡地亚少数全铝板的项目之外，没有项目可以挑战它。

 

　　规划上，采用了东北-西南朝向，目的是为了景观资源最大化，所有房源的客餐厅等主景观面都是朝向东北的，目的就是一览锦江和东湖的美景；而主卧和大部分次卧，则选择了朝向西南，兼顾朝向、日照和安静。

 

　　在建筑上采用了传统的三段式设计，底部使用进口蓝眼睛石材作为基座，灰色石材中点缀蓝色斑点，镶嵌香槟金色铝板，设计感和品质感都很强；标准段以横向线条为主，除了大面积的LOW-E玻璃和玻璃栏板，还大面积使用香槟金色的斜切铝板进行包边，让建筑线条显得更加轻盈、隽秀；屋顶采用双起翘曲线弧顶，形成独特的飞檐，并用大面积铝板和金属格栅打造，具有很强的地标性。

 

　　项目占地只有约9510平，而景观用地就超过了8000平米，占地虽小景观占比很大，绿地面积也达到了4040平米，可谓“麻雀虽小，五脏俱全”，把建发房产造园的功力再一次升华到了极致。园林按照诗意东方的定位，以五星级度假酒店为设计理念，从成都在地文化和巴蜀造园精髓出发，形成了“一天光、一绿树、一静水、一方亭、一童趣”的园林景观特色。

 

　　注：重点考察4-5个项目，如遇特殊情况，会适当调整项目行程。

 

　　第二天：高品质项目打造、产品力提升与工程质量管控实施

 

　　【课程背景】

 

　　新时代，新要求。在“房住不炒”的主基调下，我国房地产市场供求关系发生重大变化，在更好满足居民刚性和改善性住房需求，提高建设工程品质和新型城镇化建设发展的现实需要中，住宅建设过程中如何积极回应时代要求，如何通过推动住宅在质量、功能、绿色、低碳、服务方面的品质提升，成为行业高质量发展之路中的一道必答题。中国房协组织的“2022全国绿色宜居住区质量与建筑品质居住满意度调查”显示，房屋渗漏、保温构造质量、墙体开裂、隔声性能等问题突出。其中，参与调查的项目中，发现卫生间漏水，屋面、外墙渗漏问题的项目占比62.48%；发现隔声性能、排水管道、室内噪声控制问题的项目占比59.05%；发现装修整体质量问题的项目占比59.83%。

 

　　而且大多数房地产企业都出现了以下情况：为什么交房前，项目总是要大量抢工？开工时，明明工期足够，可是后来工期去哪了？有些施工单位不缺劳动力不缺钱，进度还是滞后，为什么？甲方又不是施工单位，凭什么要甲方来做工程推演？如何确保按时保质交房？以至于高品质交付更是无从谈起。有哪些有效的预控措施？有没有体系化的成熟模式和工具、模板借鉴？

 

　　本次课程明晰了工程管理未雨绸缪的思路和方法，再次印证工程前控管理的效果，通过参观考察项目和标杆地产企业的丰富经验介绍、案例剖析，找到核心环节和实战解决方案，从开发商的角度破解工程高品质管理的难题！有效防范交付风险，波澜不惊交好房。

 

　　【课程收益】

 

　　1、掌握运用高品质项目工程策划推演的管理工具和方法，从项目前期策划开始，实现进度、质量、成本、安全与文明施工等各个维度的精细化管理。

 

　　2、掌握传统工程管理穿插体系落地分解

 

　　3、明晰高品质项目工程管理新建造体系3横3纵N-20+P单体穿插策划推演

 

　　4、经典标杆企业案例分享借鉴

 

　　【培训对象】

 

　　房地产开发企业项目总经理、运营总监、工程总、工程经理、成本经理、技术部相关负责人、主管工程师

 

　　【师资介绍】

 

　　周老师

 

　　任职机构：龙湖地产集团的城市公司工程总、项目总、运营总。

 

　　专业特长：高级工程师、工程硕士，在龙湖地产工作十多年，工程管理、运营管理经验丰富，参与、主持工程策划推演工作超过10年，经历了多个大型开发项目及几十个标段或者分期的工程策划推演分析工作，对于高层、别墅、洋房、商业各种业态项目，都有自己独到的策划推演理论和经验。交房项目成绩位居集团100多个项目之前列，运营排名居集团前列，甚至个别别墅项目在降价后交房客户报事率低至户均0.15条，位居集团第一；所在城市公司从成立后5年时间内，全新的新公司，规模迅速做大，目前房地产年销售超过100亿元。在工程管理、质量全过程控制领域具备丰富的经验及独到的见解，其在工程建造领域总结了很多实用又有效的方法，所负责的城市公司工程质量位居集团前二，一直作为标杆项目供全集团学习。曾任国内房地产前20强企业区域总，更多的站在企业经营的角度去解决工程推演系统问题，去平衡成本、供货、质量、合作方、政府等等各方的诉求。为国内前50强房企作过多次培训、辅导、咨询，包括：华润、保利、越秀、广州粤海、厦门建发、厦门联发、中交地产、中铁建融城轨道公司、中建东孚地产公司、深圳地铁公司、上海张江高科公司、上海康盛地产、北京大学、浙江大学、成都兴城人居公司、成都蜀鑫公司（国企）、郑州康桥集团、阳光100、雅居乐集团、佳兆业集团、西安紫薇地产、富力天津公司、四川邦泰集团等等，也为多家中小型房企深入一线项目实地提供了现场指导、全程项目咨询服务。

 

　　授课风格：工程管理实践为主并与项目管理理论相为融合，体系感强，强调实用。大量实战案例生动，讲解深入浅出，信息量大、知识面宽、实践性强。属于典型的“实战实用型”风格。

 

　　【课程大纲】

 

　　为实现高品质项目的快速开工、快速开盘、按时保质交房，房地产开发项目开展的前期必须要成立策划小组，从全局出发，重视时间价值、成本优化管控、资金使用价值等等，按照项目投委会决策要求、项目开发整体实施方案、项目全景计划等，协同设计、报建外联、成本招采、营销、物业等部门，系统、认真、周密、细致地做好工程管理规划、充分考虑事情的因果关系、先后次序，开工前的定位会、启动会、招标前、中期停止点、交房启动会等关键时间节点时，把项目开发存在的各种不利因素都罗列出来，理清各种因素的逻辑关系，梳理出影响工程的潜在因素，预估复杂程度，预测后期风险，提前预警，前控管理，并通过反复演练，以形成系统的工程管理解决方案。---以终为始！治未病。

 

　　高品质工程管理重点策划推演和穿插重点关注内容：

 

　　1.项目尽调应全面。

 

　　2.策划思路应清晰。

 

　　3.先行区应规划重点。

 

　　4.总分包施工组织策划应全面、透彻。

 

　　5.项目验收策划提前梳理。

 

　　高品质工程管理推演和施工策划怎么做？怎么用？

 

　　拿地前，工程策划重点是那些？地上障碍物、地下障碍物、土地自然灾害、用地红线桩点坐标复核后与拿地条件不符，或与邻近地块红线位置冲突、红线外道路数量、红线外附近有高压线或泵站等、周边存在卫星、雷达基站，机场等限制建筑高度、存在保护建筑，古树等不能拆除物件、项目需代建（幼儿园、学校、道路、公共绿地、公园、代建标准不明确等）

 

　　拿地后启动会阶段，工程策划做什么？工程管理目标、施工管理总图（场地现状分析、示范区与正式工程关系分析）、施工组织推演（分期分组团分标段及面积指标、全景计划工程相关节点、土护降与地基处理阶段、基础及主体施工阶段、装饰装修施工阶段、市政景观施工阶段、project工程进度计划、分供方选择方案）、基础选型方案、技术质量管理、风险管理。解决好进度、质量、工期、成本（全项目成本）、交付预控风险控制。

 

　　招标前、开工前的工程推演如何做？做哪些（临水临电、三通一平、基础、主体、装饰、管网、景观施工各阶段场地和施工道路转换、施工流水划分、周材如何周转、预售进度措施、交房的配套设施、通水电气、验收取证、工地开放等等）？解决什么问题？是否适用、有效？

 

　　项目交房前一年（竣备前10个月，批量精装修竣备前13个月），项目工程策划做什么？风险评估、管理行为执行落地效果。

 

　　谁来做？

 

　　谁来定？

 

　　施工方是否理解甲方的工程推演精髓？如何体现？

 

　　怎么用？

 

　　保证工期不浪费，才能有效保证工程质量。

 

　　保证工程管理一次成功，才会不浪费成本。

 

　　合理预留不可控工期期量，才会从容应对工程管理未知风险。

 

　　一、高品质工程管理策划推演。

 

　　1、项目基本信息与工程管理目标。

 

　　项目基本信息。案例：地铁保护、金属幕墙、大乔保活

 

　　工程管理目标

 

　　2、施工管理总图

 

　　场地现状分析

 

　　示范区与正式工程关系分析（既要卖好房，又要修好房，互不影响）

 

　　3、施工组织推演。

 

　　高层业态项目的工程策划和推演（成都**项目案例，已经成功交房，250多页工程推演PPT，像看动画一样观看工程推演，非专业人士也能轻松看明白，用结果来验证工程策划推演的重要性）

 

　　分期分组团分标段及面积指标逻辑关系分析

 

　　全景计划工程相关节点铺排

 

　　土护降与地基处理阶段

 

　　土护降与地基处理方案

 

　　1）水文地质特征描述、分析

 

　　2）土石方调配方案

 

　　3）基坑开挖及降水支护方案

 

　　4）高切坡支护方案

 

　　5）地基处理方案

 

　　平面交通组织

 

　　临水临电布置方案

 

　　甲方监理办公临设方案

 

　　施工进度关键节点

 

　　基础及主体施工阶段

 

　　施工流水划分

 

　　垂直交通布置及分析

 

　　主体施工阶段平面交通组织（利用好现有交通道路，少花钱修路、避免重复修路）

 

　　地库顶板施工与交通组织。郦城案例：地库封顶滞后半年，导致交付延期3个月。

 

　　临水临电布置方案

 

　　生活临设布置方案

 

　　主体阶段施工进度关键节点

 

　　装饰装修施工阶段

 

　　装饰装修阶段施工流水划分

 

　　装饰装修阶段平面交通组织

 

　　外装施工措施

 

　　垂直交通转换

 

　　精装交房项目土建向精装移交工作面

 

　　装饰装修阶段施工进度关键节点

 

　　市政管网和景观施工阶段

 

　　市政施工阶段施工流水划分

 

　　市政景观阶段平面交通组织。郦城案例：深回填区域沉降严重，导致管网断裂、铺装破裂。

 

　　市政景观施工推演

 

　　市政景观阶段施工进度关键节点

 

　　编制启动版计划project工程进度计划

 

　　编制工程进度计划

 

　　工程进度计划重难点分析。郦城案例：门窗主材供货延后，导致抢工。

 

　　重要工序穿插及期量分析。郦城案例：正式电梯安装滞后、分包材料无法从地下室进入主楼。

 

　　工程进度计划偏差分析

 

　　4、技术质量管理

 

　　工程专项计划及重要技术方案。地铁保护、金属幕墙、大乔保活，砌体固化图、门窗深化图缺失导致后期门窗一个月集中抢工。打样不完整（典型节点不突出）样板点评不细致。生活阳台内设置底商排油烟风管立管，占用小业主生活阳台使用空间

 

　　1)防渗漏管控要点。案例：地下室底板渗漏

 

　　5、风险管理。案例分享：滨江郦城

 

　　2)征地、拆迁、场地移交

 

　　3)大市政配套（周边道路、水电气热力）

 

　　4)报批报建风险

 

　　5)进度风险

 

　　6)政府新规定

 

　　7)是否存在规证、施工证与竣备不统一状况，造成竣备风险和验收后改造

 

　　8)景观场地移交风险

 

　　二、传统施工穿插体系介绍。案例：西宸御湖镜

 

　　1、传统挑架施工体系定义

 

　　2、传统挑架穿插体系分析

 

　　3、项目特征分析

 

　　三、传统体系穿插逻辑梳理。

 

　　1、穿插体系梳理

 

　　2、项目市政穿插评估分析表

 

　　四、传统体系下的穿插落地。

 

　　1.单体穿插

 

　　2.总坪景观穿插。案例：西宸御湖镜，总平机电管网穿插中出现的问题

 

　　3.地库安装穿插

 

　　五、新建造体系3横3纵N-20+P单体穿插策划推演（案例：图文并茂展示单体建筑多维施工组织，视频介绍），施工周期比传统穿插更短，总成本更低。成都案例分享。

 

　　1.项目分析及配置

 

　　2.竖向穿插施工模型

 

　　3.横向穿插施工模型

 

　　4.穿插施工措施

 

　　六、高品质工程策划成果贯穿项目执行。

 

　　1.招标要求VS启动会推演成果

 

　　2.回标汇报重点

 

　　3.开工前推演策划要求

 

　　4.项目中期策划重点

 

　　【课程说明】

 

　　【主办机构】中国房训网

 

　　【时间地点】2024年9月20-21日  成都（具体地点开班前一周统一发《报到通知》另行通知，详情请咨询会务组）

 

　　【培训费用】4980元/人（含讲师费、场地费、讲义费、茶歇费等），会务组提供酒店代订服务，如需住宿请在报名回执单中说明，会务组统一安排，费用自理。

 

　　【报名咨询】 全国免费咨询热线：400-6789-925  QQ：2442760608  E-mai:fangxunwang@qq.com  微信号：fangxunwang

 

　　[注：本课题亦可作为企业内训，请需要的企业电话联系: 400-6789-925]