【课程背景】
逾期交付对于房地产项目可谓老生常谈,在行业整体趋缓的今天,原本因高周转高利润而被掩盖的交付风险,可能随时给房企带来致命一击。本次课程通过对交付法律问题的剖析及案例讲解,让房企知晓交付的难点和痛点,从而减少风险,管控风险,规避风险,直至杜绝风险。
【课程收益】
提高房企的风险意识,加强法律思维,面对交付游刃有余,妥善处理客诉群诉,减少项目的损失,使企业的利润得以加厚和夯实。
【课程对象】
适合管理层、董事长、总经理、项目总、法务、风控等条线人员
【金牌讲师】
马老师:
房地产法务实战专家
现TOP5地产公司区域法务负责人
原上海建工所属子公司法务负责人
华东政法大学法学研究生毕业,取得法律职业资格证书及中级经济师(房地产)证书,马老师10余年标杆房企法务工作经历。具有深厚的法律专业功底及丰富的实务经验。曾多次参与房地产企业相关立法活动。
任职情况:
TOP5地产公司任职期间:
在收并购、融资、合作开发、项目运营方面均有建树。为公司建章立制,牵头多个项目尽职调查,集团资产包收购及轻资产运营项目获取;应对区域集中供地的合作开发协议谈判;开展多次内部培训,获得企业颁发的专业讲师资格证书;统筹处理区域范围内重大疑难案件(股权转让纠纷、施工索赔清退纠纷等),并进行复盘。
主导大宗交易(50亿)的协议谈判及成交;长租公寓爆雷、类住宅延期交付纠纷、售后返租纠纷、车位统一长租方案等非诉类处理;处理电商费、包销案件、分销纠纷等群诉案件。对接20余个商办、住宅项目,包括合作项目,商业综合体、独栋办公室、办公塔楼、底商、高端住宅租赁、二手收购项目的重新开发等。
总体房地产管控经历:
马老师对于收并购、产业勾地、融资、合作开发、项目运营及股权事项均有大量的实战实操经验,并有丰富的群诉处理、大宗交易谈判、项目收购、总包清退、工程索赔、诉讼执行等操盘经验。
【课程大纲】
第一部分项目停缓建及不可抗力
一、项目停缓建
1、项目停缓建的理由及情况
思考:项目停缓建中项目工地的保护义务(概念--扩大损失)
【案例】:停缓建中索赔的计算--承包人停工损失的举证
2、疫情中项目停缓建的证据收集
1)绝对禁止期间
2)申请复工期间--业主沟通
3)政府批准复工--获批的合理期间
4)正式开工--产能达标
二、不可抗力
1、 “三不能”--不能预见、不能避免且不能克服
1)不可抗力能否约定
2)如何约定不可抗力
【案例】:不可抗力的证明--宁波市住建委的《紧急通知》
2、不可抗力发生的后果--合同解除及免责
思考:先违约后发生不可抗力,能否免责?
思考:发生不可抗力事件后,责任承担主体及索赔情况
3、原材料涨价能否视为不可抗力
【案例】:在合同约定固定总价或未对原材料价格上涨调整进行约定的情况下,施工单位面对原材料涨价可否提出调价申请?
【概念辨析】不可抗力、商业风险、情势变更--法院视角下的判断及区分
【案例】:开发商逾期开工后遇到原材料上涨,承包人能否索赔?
第二部分项目营销宣传法律支持
一、工期及销售节点--股东回流及现金流
1、项目基本情况
2、股东回流
二、精装修交付标准及销售合同审核要点--客诉源头风险的把控
1、精装修管控要点
2、补充协议的注意事项
三、广告法及销售物料审核--常见风险点的规避及写法
1、广告要素
【案例】:傍名牌的商包
2、引证符合
3、价格标注
4、面积表述
5、项目位置示意图
6、规划中/建设中设施宣传
【案例】:学区房之痛
7、广告图片
8、物业宣传
9、宣传赠送要求
【案例】:阳台面积不达标
四、开盘前风险审查--售楼处及样板间检查要点
五、不利因素与销售说辞--销售人员的风控意识的宣贯
第三部分项目竣备及交付
一、商品房竣工验收与交付使用
1、现实交付及权利交付
2、交付的方式
3、交付的后的责任承担
【案例】:遗失的交付通知书--未寄发《交付通知书》的后果
4、交付的前置条件
思考:开发商将商品房交付使用的前置条件是什么?
思考:质量验收与综合验收是何种关系?何为“五方核验”?
5、交付和收房的流程
思考:交付时应必备的文件有哪些?
6、购房人合理拒收的法定情形
思考:收房到底是客户的权利还是义务?
【案例】:房屋质量问题,是否构成不能交付使用的障碍?
二、交付使用的常见法律问题
1、逾期交房的常见情景
思考:是否只有交付延期才算“逾期交房”?
2、违约责任的承担方式
【案例】:在不具备交付条件的情况下,购房人对房屋的接收,开发商是否还需要承担违约责任?
【案例】:因政府延迟办理相关手续而逾期交付是否构成违约?
三、精装修商品房交付的法律风险
1、精装修交付标准--风险管控要点
思考:示范文本对房屋交付标准的合同应当如何约定?
2、判断房屋质量缺陷的依据及法律风险
【案例】:房屋质量问题,是否构成不能交付使用的障碍?
3、精装修房屋三大质量缺陷
1)部品质量缺陷
2)设计质量和工艺质量缺陷
3)室内环境污染
思考:因质量瑕疵维修后,质保期是否能重新计算?
四、商品房小区产证办理
1、项目大产证的办理
2、小产证的办理
【案例】:“交付后720天内办理产证”的约定
第四部分群体事件及突发事件应对
一、群诉的一般迹象
1、群诉中的意见领袖
2、群体瓦解的征兆
【案例】:如何“化敌为友”
3、投诉爆发期业主的心态
二、投诉沟通的管理体系
三、群诉中的谈判策略
1、谈判原则和节奏
2、回应的技巧
1)警方回应
2)政府部门回应
3)媒体回应
3、领导到场的注意事项
【案例】:有时候“硬顶”也是一种破局方法
四、业主维权可能触犯的法律法规
五、业主维权中的取证方法
1)报警的注意事项
2)影像取证要点
六、群诉中的三个底线
【案例】:被业主围困应对思路
【课程说明】
【主办机构】中国房训网
【时间地点】2024年3月15日 苏州(具体地点开班前一周统一发《报到通知》另行通知,详情请咨询会务组)
【培训费用】4800元/人(包含师资、资料、茶歇、场地、税金等),会务组提供酒店代订服务,如需住宿请在报名回执单中说明,会务组统一安排,费用自理。
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