【课程背景】
项目的精细化管控是房地产企业未来发展的大势所趋,但是对于项目的在获取、建设、销售等全流程中所产生的问题也相当复杂,项目将面临土地获取、招投标、总包管控、安全生产、销售去化、房屋交付、财务、法律、政策等多方面风险问题,如不能正确对待这些风险,将会导致项目的偏差及失败,也将给房企自身酿成不可挽回的损失。如何避过这些“坑”,躲过这些“雷”,提高房企防范意识,降低项目运营风险,优化项目成本和管理模式是房企面临的主要问题。
本课程基于法律视角和项目实操视角两个维度,从投拓、设计、施工、营销、交付等方面,直击项目开发中的痛点、破解之道,结合案例及数据分析,就项目全流程风险防范进行剖析与探讨。
【课程目标】
本次课程以案例入手,条分缕析,将风险从事后处理转变为事前预防、事中应对。从而打造房地产企业核心模块的风险管控体系,减少项目建设风险及由风险带来的经营成本。
课程以全员风险管理理念,与业务流程相结合的过程管理与知识管理,结合公司管理与项目建设的各个模块,介绍标杆企业的风险管理理念、实践与经验、教训,为企业风险管理提供全面的解决方案。
课程实战,内容实操,观点新锐。将风险识别规避能力转化为企业实实在在的利润。
【课程收益】
通过本次课程,各位学员会通过案例与实操讲解,深入知晓房地产项目“投、融、建、管、退”等完整流程,进而对于项目开发、建设、运营、交付等各环节的法律风险都会有充分的认识和理解,从而打造属于企业自身的纠纷管控和风险预判系统,体系化地处理和应对可能产生的不良后果和风险,为学员自身提供价值赋能,也是为项目提升利润空间。
【课程对象】
房企总经理、项目总,法务、审计、财务、投资、设计、工程、成本、采购、运营等中高层管理人员。
【金牌讲师】
马老师(房地产法务实战专家)
现TOP5地产公司区域法务负责人
原旭辉地产城市公司法务负责人
华东政法大学法学研究生毕业,取得法律职业资格证书及中级经济师(房地产)证书,马老师15年标杆房企法务工作经历。具有深厚的法律专业功底及丰富的实务经验。曾多次参与房地产企业相关立法活动。
lTOP5地产公司任职期间:
牵头多个项目尽职调查,集团资产包收购及轻资产运营项目获取;应对区域集中供地的合作开发协议谈判;开展多次内部培训,获得企业颁发的专业讲师资格证书;统筹处理区域范围内重大疑难案件(股权转让纠纷、施工索赔清退纠纷等),并进行复盘。
旭辉任职期间:
主导大宗交易(50亿)的协议谈判及成交;长租公寓爆雷、类住宅延期交付纠纷、售后返租纠纷、车位统一长租方案等非诉类处理;处理电商费、包销案件、分销纠纷等群诉案件。对接20余个商办、住宅项目,包括合作项目,商业综合体、独栋办公室、办公塔楼、底商、高端住宅租赁、二手收购项目的重新开发等。
总体房地产管控经历:
马老师对于收并购、产业勾地、融资、合作开发、项目运营及股权事项均有大量的实战实操经验,并有丰富的群诉处理、大宗交易谈判、项目收购、总包清退、工程索赔、诉讼执行等操盘经验。
授课风格:
实践为主并与房地产法务理论相为融合,体系感强,强调实用。实战案例生动,讲解深入浅出,信息量大、知识面宽、实践性强。属于典型的“实战实用型”实战专家。
主讲课程:
《房地产项目收购及并购法律风险及案例解析》《房地产项目兼、并购与清算退出》《工程结算与索赔实战案例解析》《房地产企业劳动法律实务》《民法典及商事法律原理与案例分析》《房地产商办项目营销创新运用及案例解析》《项目总视角下房地产企业全流程法律风险识别与防范》《合同订立履行中的法律风险与防范》《最新土地政策解析及法律法规风险规避》《建筑工程安全生产法律法规及案例解析》《建筑施工企业法律风险防范》《民法典下关于建设工程的司法解释》《农民工工资支付条例》适用及风险防范课纲《建筑单位工程结算与索赔实战案例解析》
部分服务客户:招商蛇口、上海城投、平安不动产、中建西部建设湖南公司、中建三局、粤海置地、港利集团、中建四局、中交地产、中电建建设集团等多家企业以及线下多期公开课。
【课程大纲】
第一部:招拍挂与收并购参与要点
一、招拍挂文件解读
1、竞拍规则的了解
2、自有资金的考虑
3、合作模式确定
思考:资质对于项目竞拍的影响
二、工期及地块情况
1、不利因素
2、工期排布
【案例】:多业态土地成本分摊
三、当地销售政策
1、“五限”
2、资金监管
四、项目指标的了解
1、现金流回正
2、利润
五、交易主体
【案例】:谁才是公司的话事人?
六、股东投入
思考:注册资本金过大的有何风险及不利?
七、债权债务
【案例】:股东变更所导致的过会条件变化
八、土地获取
【案例】:报建能否阻却闲置?
九、规划建设
【案例】:政策调整是否为不可抗力?
十、市场营销
【案例】:房源去哪了?
十一、过渡期
思考:过渡期公司经营会存在波动,会存在哪些风险点?如何来规避这些风险点?
第二部分:设计那些事儿
一、设计院资质及设计合同无效的处理方式
二、设计深度分类
1、概念设计
2、初步设计
3、招标图
4、施工图
5、施工期配合
三、设计费用的结算
【案例】:无合同是否需要支付设计费
【案例】:设计费用约定不明的结算
四、重大设计变更
思考:规划变更及设计变更的区别?
【案例】:设计变更是否需要通知业主?
五、设计事故及损失赔偿
六、设计合同的解除
第三部分:财务风险管控
一、发票管理实操
【案例】:开票的“小乌龙”
二、“开票”与“付款”是否有必然联系
【案例】:未开票能否作为拒付工程款的理由
引申--先履行抗辩权、同时履行抗辩权
三、合同在履行过程中税率调整风险分析及应对
1.营改增及税率调整
2.税率变化对于计价方式的影响
3.不同约定情况下税率变化的受益方不同
4.预售合同增值税税率调整说辞
第四部分:招投标全流程梳理
一、招标人准备工作
1、项目是否需要强制招投标
【案例】:应招未招标而签订合同的行政处罚
2、可以单独发包的单位工程
【案例】:业主方绕开总包合同约定进行单独分包,是否属于肢解发包?
3、编制资格预审、招标文件文件
4、投标文件的编制要求
5、发布资格预审公告
【案例】:当公开招标的,采用邀请招标的行政处罚
6、资格预审
7、发售招标文件及答疑、补遗
【案例】:公告时间不足的行政处罚
8、接收投标文件
9、抽取评标专家
【案例】:评标专家库选择违规的行政处罚
10、开标
11、投标文件评审
12、定标
13、发出中标通知书
【案例】:确定中标人后,擅自取消招标项目的责任
14、合同谈判及签约
【案例】:中标人单方结算
15、退还投标保证金
第五部分:如何避免陷入“工程索赔”的坑
一、什么是工程索赔
1、索赔主体
2、索赔原因
3、索赔程序
4、索赔结果
5、索赔目的
【概念辨析】索赔vs签证
二、施工索赔的机会及形成
1、业主的行为(先天不足)
思考:签证是否必须包含责任承担方?
思考:业主方的哪些行为或客观因素会给施工单位提供施工索赔的机会?
2、业主的行为(后天作)
【案例】:烤死人大厦
3、业主的行为(客观因素)
【案例】:只有监理签字的签证法律效力如何认定?
4、不可抗力
5、分包商的行为
【案例】:飘忽不定的结算价--到底谁错了?
三、索赔种类及索赔费用的组成及索赔证据
1、合同文件
2、业主发文
3、沟通文件
4、事实文件
四、如何应对竣工勒索?
【案例】:施工单位以工程款支付为条件,付到98%才可配合竣备,如何处理?
思考:竣工验收和竣工验收备案的责任主体到底是谁?
思考:配合竣工验收及备案是承包人义务还是权利?
【案例】:疑难复杂的总包竣工纠纷案件--查封、反诉、鉴定、指定分包、竣工勒索等因素
第六部分:项目的工程结算
一、工程结算与审计的关系
思考:何为审计?审计有哪几种类型?为什么会出现审计与结算的矛盾?
思考:何种情况以审计机构核定金额为准,何种情况以承发包双方结算为准?
思考:在未约定结算或审计时间点情况下,一般法院认定的合理时长为多久?
1、政府审计案件的常见裁判思路
【案例】:双方约定结算以审计为准,但是条款却无效
2、非政府审计案件的常见裁判思路
思考:法院对于审计类案件判决的依据及审查思路
【案例】:双方明确约定审计机构及审计方式,法院为何还要查实审计情况?
二、倒签合同的结算
思考:合同倒签是否可以规避风险?
【案例】:说不清的结算单价
三、承包人单方结算
1、以送审价为准的适用前提
【案例】:为何单方结算未被支持--法院的说理及依据
2、成就的条件--满足四部结算过程
四、结算协议达成后的索赔
思考:达成结算协议后还能否进行索赔?
1、政府文件及各地高院的司法判例及解释
2、趋势及管控方法
第七部分:项目营销宣传法律支持
一、工期及销售节点--股东回流及现金流
1、项目基本情况
2、股东回流
二、精装修交付标准及销售合同审核要点--客诉源头风险的把控
1、精装修管控要点
2、补充协议的注意事项
三、广告法及销售物料审核--常见风险点的规避及写法
1、广告要素
【案例】:傍名牌的商包
2、引证符合
3、价格标注
4、面积表述
5、项目位置示意图
6、规划中/建设中设施宣传
【案例】:学区房之痛
7、广告图片
8、物业宣传
9、宣传赠送要求
【案例】:阳台面积不达标
四、开盘前风险审查--售楼处及样板间检查要点
五、不利因素与销售说辞--销售人员的风控意识的宣贯
第八部分:项目竣备及交付
一、商品房竣工验收与交付使用
1、现实交付及权利交付
2、交付的方式
3、交付的后的责任承担
【案例】:遗失的交付通知书--未寄发《交付通知书》的后果
4、交付的前置条件
思考:开发商将商品房交付使用的前置条件是什么?
思考:质量验收与综合验收是何种关系?何为“五方核验”?
5、交付和收房的流程
思考:交付时应必备的文件有哪些?
6、购房人合理拒收的法定情形
思考:收房到底是客户的权利还是义务?
【案例】:房屋质量问题,是否构成不能交付使用的障碍?
二、交付使用的常见法律问题
1、逾期交房的常见情景
思考:是否只有交付延期才算“逾期交房”?
2、违约责任的承担方式
【案例】:在不具备交付条件的情况下,购房人对房屋的接收,开发商是否还需要承担违约责任?
【案例】:因政府延迟办理相关手续而逾期交付是否构成违约?
三、精装修商品房交付的法律风险
1、精装修交付标准--风险管控要点
思考:示范文本对房屋交付标准的合同应当如何约定?
2、判断房屋质量缺陷的依据及法律风险
【案例】:房屋质量问题,是否构成不能交付使用的障碍?
3、精装修房屋三大质量缺陷
1)部品质量缺陷
2)设计质量和工艺质量缺陷
3)室内环境污染
思考:因质量瑕疵维修后,质保期是否能重新计算?
四、商品房小区产证办理
1、项目大产证的办理
2、小产证的办理
【案例】:“交付后720天内办理产证”的约定
第九部分:商业签约及运营
一、租赁合同效力
1、租赁合同在何种情况下会无效--标的物业的硬性条件
2、租赁合同无效的法律后果
思考:租赁合同无效是否仍须支付租金?
3、租赁合同均有效的情况下一屋多租后果
4、买卖不破租赁的适用前提、情况及后果
思考:买卖不破租赁是否有例外情况?
二、租户资质审查--从八大纬度审查租户承租运营能力
三、租赁登记备案
【案例】:租赁合同的登记备案是否影响合同效力?
四、免租期
1、免租期的期限与租期关系
思考:免租期是否应包含在整个租赁期限内?
思考:主力店谈判中索要较长免租期的应对?
2、免租期内产权人的房产税
【案例】:商场出租柜台应如何缴房产税
五、装修
1、室内装饰装潢及开业前消防检查
2、装修补贴
【案例】:美食广场无法经营到底是谁的错?
六、租赁房屋的返还
1、租赁合同中返款约定--返还方式及腾退前提
思考:腾退工作的启动步奏是如何?
2、停水、停电的常见实操--风险界限及规避方式
思考:若租赁合同无约定,出租人可否停水停电?
思考:若商户直接跟自来水公司和电力公司签署的用水、用电协议,出租人可否停水停电?
3、注册地址迁移及餐饮、卫生许可证注销
思考:能否单独起诉要求移除注册地址?
4、房屋的空置费
思考:撤场后遗留了相关物品是否需要支付占用费?
思考:空置费收取标准及收取时长?
【案例】:空置费的赔偿标准及解约日期
七、单方解约条件
1、延期交付--宽限期及退赔幅度
思考:若延期较长甚至无法开业,出租人将承担的何种责任?
2、出租人的单方解约权
思考:何种情况出租人可以单方解约?
3、承租人单方解约
思考:何种情况承租人可以单方解约?
【案例】:招商虚假宣传导致的合同解除
第十部分:股权退出的注意事项
一、何谓“模拟清算”?
思考:利润分配的前提
二、股权退出时间点
思考:如何退出更为有利?
1、股权退出的时间点确认
2、退出要考虑的因素
三、退出对价
思考:模拟清算的逻辑及对价
四、安全退出项目的约定
1、预留股权
2、股权转让协议的草拟要点
【课程说明】
【主办机构】中国房训网
【时间地点】2024年3月22-23日 广州(具体地点开班前一周统一发《报到通知》另行通知,详情请咨询会务组)
【培训费用】4980元/人(含讲师费、场地费、讲义费、茶歇费等),会务组提供酒店代订服务,如需住宿请在报名回执单中说明,会务组统一安排,费用自理。
【报名咨询】 全国免费咨询热线:400-6789-925 QQ:2442760608 E-mai:fangxunwang@qq.com 微信号:fangxunwang
[注:本课题亦可作为企业内训,请需要的企业电话联系: 400-6789-925]
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