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(成都)《2021年房企拿地价值研判与项目风险应对暨经济测算与财务指标纠偏》

 
上课时间: 2021年5月29-30日
 



上课地点: 成都                      课程价格: 4980元/人
授课师资:许老师          点击查看讲师介绍>>
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  【课程背景】
 
  管理红利时代下,房地产行业之间的竞争日趋激烈,如何进行地块属性研究提升企业利润?投资项目的测算如何做?投资测算如何解析?如何体现地产企业的拿地能力、周转能力、盈利能力以及融资能力?如何把纠偏能力体现在测算指标里?如何通过财务评价指标进行项目决策?
 
  本课程梳理分析标杆地产项目的成功案例,总结工作实践数据,对土地的“价值”进行分析和研判,对项目测算计算方式与技巧进行分析总结。让投资拓展、成本、财务、策划、规划等相关人员,以标杆企业为对标案例,在管理红利的时代根据自己企业的特点,作出最优是抉择与决策。
 
  【课程对象】
 
  1、总经理、副总等具有战略规划与投资运营决策力的决策层;
 
  2、财务、投资拓展部门人员、成本、法务、资金等条线管理者以及拿地相关的部门人员。
 
  【金牌讲师】
 
  许老师
 
  实战投资测算专家;
 
  曾任碧桂园房地产集团财务总监;
 
  资深上市并购重组与财务管理专家;
 
  北大、清华、复旦、财大、厦大等EMBA客座教授;
 
  现任马云(中国)财税研究院高层;
 
  中国十大优秀财税管理讲师;
 
  实战经验:
 
  25年历任多家上市集团500强企业财务高管;投资、税务、财务、关务、商务实战型财税专家级讲师,新三板上市挂牌管理专家,曾任中国烟草集团财务总监、投资项目经理;
 
  许老师服务过100多家企业财税落地辅导经验,5000多家财务非财务培训经验,300000多人次财务及非财务培训讲师经验,近10家上市公司(含新三板)财税辅导案例,多在广州、深圳、佛山、中山、东莞、珠海、湛江、武汉、郑州、长沙、上海、杭州、苏州、南京、北京、成都、重庆、乌鲁木齐等城市教授财税相关课程。
 
  授课风格:
 
  幽默风趣,案例丰富,分组讨论,实战演练,充满激情、通俗易懂、互动提问 ;
 
  【课程大纲】
 
  引之:(穿插多个标杆案例及20多张练习表格)
 
  第一节 案例解析某标杆企业的投资拿地“理念”有哪些?
 
  一、土地的投资流程
 
  二、遵循“合法合规与资金安全投资“底线”了吗?
 
  三、投资的五大“方向”是什么?
 
  四、8种常见“拿地模式”是哪些?
 
  五、对土地项目的创新投资模式有哪些思考?
 
  第二节 如何利用四个维度快速研判土地的价值?
 
  一、土地维度--土地价值的“表象”与“实质”
 
  1、“看地”的内容(有利利因素、不利因素、法规手续、规划条件 、施工条件、地质灾害);
 
  2、“看地”的目的(销售影响、规划影响、合法合规、施工影响、成本影响、安全影响);
 
  3、土地维度(带N双眼睛“看清实质”暨案例分享)
 
  二、市场维度--三位一体研判土地价值模型
 
  1、宏观的角度(城市、周期、人);2、微观的角度(客户需求、生命周期、能力意愿)3、微观角度(货值方案、用户适配、价值差异、产品核心、去化难易、单价总价等)
 
  三、效益维度--静态与动态判断地价的合理性
 
  1、静态回报(盈利水平的合理性);2、动态流向(综合指标的合理性)
 
  3、成就共享指标的合理性;4、年化自有资金回报率指标的合理性
 
  四、风险维度--控制风险实现土地的“效益”
 
  1、确保获取类型(一二级联动、直接招拍挂、二级市场);2、公平合理的合同
 
  几个案例分享与小结土地价值及地产企业持续发展
 
  第三节 六大类项目“投资模式”取地的核心要素分别是什么?
 
  一、主题地产(旅游&养老)模式取地的核心要素与案例
 
  二、新区开发取地模式取地的核心要素与案例
 
  三、新区开发取地模式取地的核心要素与案例
 
  四、商业综合体取地模式的核心要素与案例
 
  五、城市更新取地模式的核心要素与案例
 
  六、产业地产取地模式的核心要素与案例
 
  总结:各大规模取地模式的核心成功要素与案例
 
  第四节 房地产开发企业项目投资收并购税务与法务如何应对?
 
  一、资产式收购-土地使用权转让
 
  二、股权式收购
 
  三、其他混合式收购
 
  案例:盐*市在水**项目的税务与法务风险的应对
 
  四、交易价款的确定与付款的安全应对措施
 
  案例:*州项目的税务与法务风险的应对
 
  案例:**项目股权收购时的“代为偿付借款”的风险管控
 
  案例:**项目公司分立方式收购%股权带来的风险管控
 
  案例:**项目并购时的控制权与隐藏的风险管控
 
  案例:复星国际与SOHO中国外滩“地王”之争法务风险
 
  第五节 房地产项目开发的经济测算如何“下手”?
 
  一、房地产开发项目测算表逻辑示意
 
  二、项目经济测算的用地等技术指标整理
 
  三、项目的全景节点计划
 
  四、房地产项目投资涉及的主要税种
 
  第六节 开发项目的土地成本测算如何才能做到合理?
 
  一、招牌挂方式的土地成本与合理测算(竞价购买VS成本逼近法)
 
  1、土地出让金;2、土地出让金补交;3、土地征用及拆迁安置补偿费;  4、土地契税等
 
  二、收并购(二级市场)方式的土地成本与税负成本的合理控制
 
  1、股权收购方式的税负成本;2、资产收入方式的税负成本
 
  第七节 开发项目开发支出测算如何才能做到合理?
 
  一、建安资金支出计算表与合理测算
 
  二、项目的营销&管理费用支出表与合理测算
 
  三、融资及利息支出表与合理测算
 
  四、总投资(资金)及支付计划表与合理测算
 
  五、总货值及回款计划表与合理测算
 
  六、项目成本费用( 不含税)表与合理测算
 
  七、增值税及税后收入成本明细表与合理测算
 
  八、土地增值税计算表与合理测算
 
  附表一:项目签约回款标准(参考)
 
  附表二:项目投资标准(参考)
 
  附表三:项目土地成本支出标准(参考)
 
  附表四:项目工程成本支出标准(参考)
 
  附表五:项目融资标准(参考)
 
  第八节 房地产开发项目的财务评价指标如何决策?
 
  一、项目的毛利润率&实际净利润率评价指标的决策依据
 
  二、自有资金投资回报率与年投资回报率指标的决策依据
 
  三、权益资金投资回报率与年投资回报率指标的决策依据
 
  四、地货比&自有资金回正时间指标的决策依据
 
  五、财务内部收益FIRR指标的决策依据
 
  六、(自持物业的)盈亏平衡(临界点)指标的决策依据
 
  第九节 项目经济评价指标的敏感性与问题如何决策?
 
  一、提前每一天,年化自有资金回报率变化?奖金变化?
 
  二、土地单价提高或降低10万/亩,利润率变化(非线性)百分之多少?
 
  三、单方成本提高或降低100元/㎡,利润率变化(非线性)百分之多少?
 
  四、销售均价每变化100元/㎡,利润率变化(非线性)百分之多少?
 
  五、百亩项目车位配比降低0.1,利润增加多少万?利润率增加几个点?
 
  六、百亩项目主力产品成本降低100元/㎡,利润增加多少万,利润率增加几个个点?
 
  七、如果项目利润初测是9.58%,将通过何种方式切实提高项目利润水平?
 
  第十节 房地产开发项目地块的7问与3测试的指标如何管控?
 
  一、供需比:当地真实供需现状、市场存量去化压力
 
  二、土地规模:项目规模是否符合管控指标
 
  三、销售净利率:销售净利率是否符合管控指标
 
  四、地段:是否符合管控标准
 
  五、供地量:当地目前的供地现状和未来6个月供地计划
 
  六、拆迁量:有无拆迁?具体拆迁户数明确
 
  七、上涨幅度近一年内价格上涨幅度范围
 
  八、价格及去化速度测试1:市场下行5%、10%、15%甚至更大的可能性?
 
  九、价格及去化速度测试2:能否做市场老大?如何做到?
 
  十、价格及去化速度测试3:能否实现快周转、实现现金流一年转正?
 
  第十一节 开发项目自有资金年化回报率纠偏的4大路径是什么?
 
  一、如何提高净利率?
 
  二、如何提高房地比?
 
  三、如何提高自有资金杠杆?
 
  四、如何降低自有资金占用时间?
 
  小总思考:单个项目的利润最大化?还是年化自有资金年化回报?
 
  总结:
 
  【课程说明】
 
  【主办机构】中国房训网
 
  【时间地点】2021年5月29-30日  成都(具体地点开班前一周统一发《报到通知》另行通知,详情请咨询会务组)
 
  【培训费用】4980元/人(含讲师费、场地费、讲义费、茶歇费等),会务组提供酒店代订服务,如需住宿请在报名回执单中说明,会务组统一安排,费用自理。
 
  【报名咨询】全国免费咨询热线:400-6789-925QQ:2442760608E-mai:fangxunwang@qq.com微信号:fangxunwang
 
  [注:本课题亦可作为企业内训,请需要的企业电话联系:400-6789-925]
 
  【2021年5月份最新房地产培训课程】
 
  5月份最新房地产培训课程:http://www.hfsup.cn/training/pxdt/index.htm
 
  【2021年度房地产精品课程培训计划】
 
  2021年度房地产精品课程培训计划:http://www.hfsup.cn/dongtai/notic_7148.htm
 
  (含:商业地产、工程管理、设计管理、景观设计、营销策划、销售技巧、采购管理、运营管理、项目管理、成本管理、物业管理、财务管理、人力资源、客户关系、精装修、开发管理、法律法规、合作并购、土地拓展、融资模式、精装修、装配式建筑、长租公寓、住房租赁、文旅地产、养老地产、产业地产等)
  
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