【课程背景】
商业地产从2019年起进入并购与倒闭、轻资产与技术输出、标准化与特色化并举时代。这是行业的第二回合开始,全国级商业大集团已成形,区域级商业集团积极布点应对。
2020年初,疫情黑天鹅骤来,国内商业停滞,考验企业与品牌商活下来的能力。包括现金流提升、融资成本管控、负债率下降、优良资产占比优化等因素,进一步推动全流程资产管理提高到企业战略决策面。
同时,面对净利润回报率偏低,房地产商全面抛售与退出商业。增量商业转为存量盘活,可以说是商业地产战国纷乱时代,预计迎接超过三年的混乱。
2020年起商业地产将进入最终回合。商业地产共有七大模块,拓展拿地、市调定位、筹备期招商、规划设计、工程建设、经营管理、融资与轻资产。然而,大量现金沉淀的商业地产本质,就必须以轻资产的终点作为拿地的初始!
此次课程由台湾第一代购物中心成功团队引进,结合内地数家领头商业集团实务管理核心知识,兼具境外成功经验与内地落地实操作法,提供一整套全流程的项目定位、招商管理、后期运营、资产增值心法。2020年将是轻资产、精细化管理、线上线下结合的热趋势。
【课程收益】
1、台湾成功商业地产的关键经营心法:场景式经营、大数据透析、消费者掌控、优质服务、工具方法论。
2、大量项目案例与照片,生动直观的印证,可直接引用于现有项目,实操与落地。
3、超过18个国家与地区800个境外城市案例,包括纽约、洛杉矶、旧金山、西雅图、首尔、马尼拉、东京、大阪、福冈、新加坡、曼谷、台湾、香港、澳门、悉尼、墨尔本、惠灵顿、雅加达、吉隆坡、柏林、巴黎、伦敦、迪拜、阿布扎比等国外优秀商场案例分享。
4、超过320个国内城市案例。包括北京、上海、广州、深圳、沈阳、哈尔滨、天津、青岛、包头、呼和浩特、郑州、西安、南京、苏州、杭州、武汉、长沙、合肥、青岛、西安、重庆、成都、厦门、东莞、南宁、贵阳、昆明、乌鲁木齐、兰州等约3,000个商业项目实地考察,现场互动解析成功与失败原因。
5、揭密国内位居领先的商业地产集团,包括龙湖、万达、万科、新世界、北京金融街的核心经营能力。
【课程对象】
董事长、总裁、副总裁、总经理、副总经理、营销运营总监、产品设计总监、招商总监、营销策划经理、招商经理等商业地产相关人员;各类商业经营机构、商业地产管理服务机构、商业地产策划营销及相关业界人士。
【金牌讲师】
张老师:
台湾第一代商业地产团队。
台湾METRO WALK国际购物中心筹备与开业经营团队。
曾任职国内商业地产前五强,集团商业高管。
外资港商新世界百货中国东北区域、民企万达集团商业管理公司总部、民企龙湖集团商业地产总部、民企万科杭州区域总部、国企北京金融街商业管理公司总部。
现任北京大学商业地产总裁班专家顾问。
2016年至今,持续担任北京大学商业地产总裁班、标杆房地产班、标杆智库商业班专家顾问导师。
实力操盘项目超过近百。
台湾METRO WALK国际购物中心、ETMALL购物(网路、型录、电视)。
万达广场44家、龙湖天街20家、万科社区广场20家、新世界百货7家。
国内领先企业线上线下智能信息化商业操盘者。
担任万达与龙湖信息化建设与O2O操盘手。从组织团队、建立制度、IT系统建立、搭建平台、日常运营等深入且实战多年实务经验。
标杆商业集团企业内训责任人。
拥有超过10年商业集团内部培训讲师资历。万达学院商管创始课程负责人、龙湖士官生、万科新动力导师。
受邀全国商业集团内训。
长期担任台湾与内地各大企业内训导师,台湾培训机构认证讲师,并曾受邀多家商业集团内部高管培训,2018年与2019年曾服务以下商业集团与项目内训:包括SM中国、宜家荟聚中国、万科印力华东区、华南区、华中区、复地商业集团、宝龙商业集团、新城商业集团、海航商业集团、百联商业集团、王府井商业集团、高鑫商业集团、新力商业集团、商之都商业集团、瑞安商业集团、建发商业集团、联发商业集团、圆融商业集团、中航九方商业集团、佳兆业商业集团、绿都商业集团、弘阳商业集团、新华都商业集团、南国商业集团、天山商业集团、香江控股商业集团、平安金融商业集团、上海与北京大悦城、华侨城集团、深圳万象城、上海金茂商业集团、广州广百集团、重庆协信集团、江苏文峰集团、深圳招商置业集团、河南新田集团、新疆友好集团、山东银座集团、北京世纪金源集团、北京新华联集团、深圳腾讯集团等。
【课程大纲】
一、商业地产市场现状
1、疫情仍未消退下,企业如何活下来是首要的课题。
2、国内购物中心2020年开始的市场现状,并购与倒闭的集团化,2025年前主要商业集团正式底定。
3、商业地产5大困境与机会并存:同质化严重、倒闭并购盛、虚实融合热、线上线下合、存量盘活兴。
4、未来的5大发展趋势显现:消费者与商户、资产管理、智能大数据、社交体验、社区生活中心。
二、商业地产轻资产与技术输出
1、何谓商业地产的轻资产与技术输出
2、解析万达广场的技术输出框架与关键
3、商业地产资产五周期:融、投、建、管、退
4、商业地产资产证券化的主要形式:股票、REITs、Business Trust
5、资产管理六大组成
A)企业战略
B)全生命周期成本控制
C)资产运营管理
D)管理标准与系统
E)人员架构与组织
F)风险控制
三、商业地产轻资产财务指标
1、从IRR调整为Yield To Cost(Y T C净利润投资回报率)
2、资产升值与轻资产案例来分析Y T C指标的关键
3、凯德与龙湖YTC案例
四、商业地产轻资产思维贯穿全流程
1、由YTC带来的关键经营法则:做好分母与分子的管控
A)分母为拿地成本与建造成本:拿地有纪律、建造能管控
B)开业后,分母原则不改变数值
C)项目面积与核心商圈人口是高度关联
D)分子是经营收入减去经营成本:租金是主要收入、能耗是主要成本
E)开业前三年,非租金收入很少
F)主力店数量与餐饮业态比例是关键
G)能耗强关联建筑设计
2、五个关键因素:开业日、三年利润、合同弹性、优先条例、销售承诺
3、拿地前四个清晰:面积、开业年月、开业前三年YTC、开业后轻资产年
4、拿地后二个明确:建造成本管控、能耗效率测算
5、操盘者的第一堂课:商业面积的合理性,733与万达大数据法则
6、操盘者的第二堂课:主力店数量组合与餐饮业态的最低思维
7、操盘者的第三堂课:项目独有主题与建造成本的平衡学
8、操盘者的第四堂课:首年租金溢价法则(麦当劳5+5)
五、商业地产生命周期与经营关键
1、三个生命周期:培育期、成长期、成熟期
2、三周期的经营策略
A)培育期的策略:活下来原则、基于客群力理解、号召客流优先
B)成长期的策略:活的好原则、基于经营力理解、提升品牌优先
C)成熟期的策略:活的精原则、基于影响力理解、追求收益优先
3、三周期的关键作为
A)培育期活下来所需日均客流测算:ABCX法则
B)成长期动线冷区的处理:招商的室内主题街的创造
C)成熟期的品牌MARK夺取:品牌与主客群的沟通关键词经营
六、资产增值核心是消费者与商户经营的法则
商业地产三个核心问题:引流、留客、导流
第一个核心问题『引流』:客人为什么要来?
A)商场懂顾客:定位准确
B)变形虫核心商圈画法
C)租金溢价的客流法则
第二个核心问题『导流』:客人在店内怎么走?
A)商场知顾客:大数据透析
B)拿钱来换:室内WIFI LBS、店铺级客流
C)拿勤来换:1080条痕迹
第三个核心问题『留客』:客人为什么重复再来?
A)顾客爱商场:用心经营效果
B)一分钟拦截沟通
C)经营技巧与大数据引进
七、商品力的塑造是竞争能力升级
商业项目增量时代,抢夺商户能力是关键
1、商品力是抢夺商户的新能力
A)承诺品牌更多消费者『接触力』:迪拜Out Let Mall、雅加达Mall Artha Gading等案例
B)承诺品牌商场贡献的『成交力』:巴黎Vill Up、东京Venus Fort、达特福德Bluewater等案例
C)承诺品牌商场带来的『利润力』:曼谷Siam Paragon、新加坡Orchard Gate Way等案例
2、商业业态与品牌新趋势
A)单客群导向:由楼层业态落位转为单客群多业态聚落(七宝万科、曼谷Central Embassy等案例)
B)感情媒介:女人的闺密对话空间(上海长风大悦城、迪拜The Dubai Mall、永旺葛西店等案例)
C)社交互动:跨业态结合引领社交聚集(纽约Westfield、新西兰The Colombo等案例)
D)生活品味:增加高频率到访的生活结合(香港领展、苏州邻里、武藏小杉 LaLaterrace等案例)
八、台湾工匠核心境争力
1、口诀一:益价法则
2、口诀二:变形虫核心商圈
3、口诀三:招商六个技能
4、口诀四:1080
5、口诀五:商品力
6、口诀六:六个问题
九、优秀商业集团案例
1、中粮祥云小镇动线诊断推演五步骤、深圳万象天地动线模拟
2、纽约、柏林、迪拜、伦敦、台北、东京、曼谷、新加坡、悉尼等18国120个项目有价值动线案例。
十、现场解惑
Q&A
【课程说明】
【主办机构】中国房训网
【时间地点】2022年11月12-13日 成都(具体地点开班前一周统一发《报到通知》另行通知,详情请咨询会务组)
【培训费用】4980元/人(含讲师费、场地费、讲义费、茶歇费等),会务组提供酒店代订服务,如需住宿请在报名回执单中说明,会务组统一安排,费用自理。
【报名咨询】 全国免费咨询热线:400-6789-925 QQ:2442760608 E-mai:fangxunwang@qq.com 微信号:fangxunwang
[注:本课题亦可作为企业内训,请需要的企业电话联系: 400-6789-925]
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