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(深圳)《商业地产策划市调、项目定位、生命动线、收益测算与筹备期招商精准实战》

 
上课时间: 2019年9月28-29日
 



上课地点: 深圳                      课程价格: 6800元/人
授课师资:张老师          点击查看讲师介绍>>
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  【课程背景】
 
  2019年上半年,全国新开业154个购物中心,开业率仅38%,市场整体趋于谨慎,商业地产经历了近10年的快马奔腾,如今已处于增量转向存量的时代拐点,购物中心从百花齐放到精细化运营、存量商业盘活、业态品牌创新、场景体验升级等,成了商业地产的必修课程。
 
  2020年将是轻资产、精细化管理,线下线上结合的热趋势,项目独有IP与场景体验是商业经营的最新课题,对于商业项目而言,区域位置优越、硬件条件过关固然是加分项,但背后商管团队在定位、招商、运营等方面的软实力却决定着项目未来的可持续发展。
 
  当前商业项目高达七成的同质化,如何策略与战术兼顾,精准招商运营,顺利开业,持续发展,趋势向好,需要专业而强有力的营运能力、行业发展的视角。
 
  此次课程由台湾第一代购物中心成功团队引进,结合内地数家领头品牌集团实务管理核心知识,兼具境外成功经验与内地落地实操作法,为迷茫中的房企提供一整套具有前瞻性的全流程产品定位、品牌经营、招商管理、后期运营、资产增值心法。
 
  【课程收益】
 
  1、台湾成功商业地产的关键经营心法:场景式经营、大数据透析、消费者掌控、优质服务、工具方法论。
 
  大量项目案例与照片,生动直观的印证,可直接引用于现有项目,实操与落地。
 
  2、提炼商业地产五大成功要素:从主题购物中心、开发流程、有效动线、租赁决策等角度,深入解析,层层递进。
 
  3、涉猎超广的商业地产精华案例:超过14国家100个境外城市案例,超过280个国内城市约3000个商业地产项目实地考察,现场互动解析成功与失败原因,可参考性高,可落地性强。
 
  4、揭密标杆房企商业地产的核心经营能力:包括龙湖、万达、万科、新世界、北京金融街等国内标杆商业地产集团。
 
  【课程对象】
 
  1、董事长、总裁、副总裁、总经理、副总经理、营销运营总监、产品设计总监、招商总监、营销策划经理、招商经理等商业地产相关人员
 
  2、各类商业经营机构、商业地产管理服务机构、商业地产策划营销及相关业界人士
 
  【金牌讲师】
 
  张老师:
 
  台湾第一代商业地产团队
 
  台湾METRO WALK国际购物中心筹备与开业经营团队。
 
  曾任职国内商业地产前五强,集团商业高管
 
  新世界百货中国东北区域、万达集团商业管理公司总部、龙湖集团商业地产总部、万科杭州区域总部、北京金融街商业管理公司总部。
 
  实力操盘项目超过近百
 
  台湾METRO WALK国际购物中心、ETMALL购物(网路、型录、电视)。
 
  万达广场44家、龙湖天街20家、万科社区广场20家、新世界百货7家。
 
  国内领先企业智能信息化商业操盘者
 
  担任万达与龙湖信息化建设与O2O操盘手。从组织团队、建立制度、IT系统建立、搭建平台、日常运营等深入且实战多年实务经验。
 
  标杆商业集团企业内训责任人
 
  超10年商业集团内部培训讲师资历。万达学院商管创始课程负责人、龙湖士官生、万科新动力导师。
 
  受邀全国商业集团内训
 
  长期担任台湾与内地各大企业内训导师,台湾培训机构认证讲师,并曾受邀多家商业集团内部高管培训,曾服务以下商业集团与项目内训:包括SM中国、宜家荟聚中国、万科、复地商业集团、宝龙商业集团、新城商业集团、海航商业集团、百联商业集团、王府井商业集团、高鑫商业集团、新力商业集团、瑞安商业集团、建发商业集团、联发商业集团、中航九方商业集团、佳兆业商业集团、绿都商业集团、弘阳商业集团、天山商业集团、香江控股商业集团、上海与北京大悦城、华侨城集团、深圳万象城、上海金茂商业集团、广百集团、深圳腾讯集团等。
 
  【课程大纲】
 
  一、商业地产市场现状
 
  1、国内购物中心市场现状,2020年前并购与倒闭,2025年前主要商业集团正式底定。
 
  2、商业地产5大困境与机会并存:
 
  同质化严重、倒闭并购盛、虚实融合热、线上线下结合、存量盘活兴。
 
  3、未来的5大发展趋势显现:
 
  消费者与商户、资本运作、大数据、社交体验、社区生活中心
 
  二、商业地产前期定位规划指导筹备期招商
 
  七步骤:拿地拓展、策划定位、招商对接、规划设计、工程建设、营运管理、投融资
 
  三、商业地产拿地拓展与规划定位阶段市场调查关键
 
  1、拿地拓展模块:透过基础市场调查完成四个关键资讯收集
 
  A)商业面积的测算
 
  B)开业年月的筹备时
 
  C)开业前三年的净利润投资回报率(YTC)
 
  D)开业后轻资产时间的掌握
 
  2、拿地后规划定位模块:核心商圈深度调研,渊源于消费者视角的档次定位决定
 
  A)核心商圈消费者调研:消费习惯、消费价值观、消费支出、消费频率、消费关注点
 
  B)品牌预招商调研:供应商城市拓展计划与技术条件等招商实施关键
 
  C)竞争者市场调研:租金单价与品牌热度调研
 
  D)主力店关键调研:开业计划与客群匹配性
 
  3、第三方调研委托与公司员工调研的分工
 
  A)比例法则:20%委托外包,80%公司员工
 
  B)委托原则:任务紧、样本量大、多重交叉比对工具
 
  C)公司原则:社区进入与长期居主委关系建立
 
  D)市调原则:五个关键、五个组成、前中后法则掌握
 
  ■【优秀商业集团案例】
 
  1、龙湖开业前三次启动会分享
 
  2、龙湖与凯德商业集团经营指标YTC的解析
 
  3、日本睦邻案例
 
  四、商业地产基于核心商圈的规划定位
 
  第一个核心问题『引流』:客人为什么要来?
 
  商场懂顾客:定位准确
 
  变形虫核心商圈画法
 
  C)租金溢价的客流法则
 
  1、策划定位:承接拓展模块,主力店招商的罗盘
 
  三项理解先行:建立项目外部基础资讯
 
  A)理解城市:政府十三五计划解读、关键城市建设与人口趋势
 
  B)理解商圈:竞争商圈机会点判读、五种交通工具绘制、小区调查六个核心
 
  C)理解消费者:广度与深度消费者调研,基础资料与消费决策调研
 
  2、三项决策制订:确认项目内部的决定方案
 
  A)产品定位:消费者偏好与商户的预招商平衡
 
  B)动线规划:生命之线与立体化思维、DROP思维、冷区预判与热区创造
 
  C)收益回报:立体化业态楼层、多种测算方案选择、董事长审批、7%测算
 
  五、商业地产基于DROP OFF的生命动线
 
  第二个核心问题『导流』:客人在店内外怎么逛?
 
  1、五种交通工具判读:二个主交通工具的市调挖掘(睦邻计划与六次市调)
 
  2、DROP OFF的确认五步骤:
 
  A)核心商圈二次绘制:二个主交通工具的商圈边界
 
  B)核心商圈竞争者抢夺:舍去竞争者强势范围进一步确认主客群落点
 
  C)再次模拟顾客确认DROP OFF位置:团队分工与现地采集
 
  D)主力店对面原则:项目冷区与主力店落位
 
  E)创造DROP OFF:项目人为创造最佳落点
 
  ■【优秀商业集团案例】
 
  1、杭州黄龙万科中心项目核心商圈与竞争者调研报告
 
  2、中粮祥云小镇动线诊断推演五步骤、深圳万象天地动线模拟
 
  3、柏林、迪拜、巴黎、伦敦、台北、东京、曼谷、新加坡、悉尼等14国100个项目有价值动线案例。
 
  六、商业地产基于定位的招商实施
 
  招商先行,项目设计与工程建设的依据
 
  1、招商三大核心:6项核心调研与首次招商预判、3年收益测算与决策文件
 
  2、招商三大原则:主力店先行才可施工、三大业态平衡呼应定位、关键品牌获取与对待
 
  3、招商三大思维:
 
  立体化招商奠立基础、区域与垂直提升业态精准、品牌角色赋予合理阶段
 
  4、招商三大管控:制度表格统一语言、节点有序推进、纪律严肃高效率
 
  5、招商二大法宝:品牌借位思考、团队招商作战
 
  6、商家盈利预判法则:商家盈利的招商思维
 
  7、商品力是抢夺商户的新能力
 
  A)承诺品牌更多消费者『接触力』:
 
  迪拜Out Let Mall、雅加达Mall Artha Gading等案例
 
  B)承诺品牌商场贡献的『成交力』:
 
  巴黎Vill Up、东京Venus Fort、达特福德Bluewater等案例
 
  C)承诺品牌商场带来的『利润力』:曼谷Siam Paragon、新加坡Orchard Gate Way等
 
  8、商业业态与品牌新趋势
 
  A)单客群导向:楼层业态落位转为单客群多业态聚落(七宝万科、曼谷Central Embassy等)
 
  B)感情媒介:女人的闺密对话空间(上海长风大悦城、迪拜The Dubai Mall等案例)
 
  七、购物中心开业后的二次招商实施
 
  1、三个生命周期:培育期、成长期、成熟期
 
  2、三周期的经营策略
 
  A)培育期的策略:活下来原则、基于客群力理解、号召客流优先
 
  B)成长期的策略:活的好原则、基于经营力理解、提升品牌优先
 
  C)成熟期的策略:活的精原则、基于影响力理解、追求收益优先
 
  3、三周期的关键作为
 
  A)变形虫商圈定义取代传统同心圆商圈定义
 
  B)善用科技系统工具搜集数据作为经营依据
 
  C)打下经营基础为轻资产计划建立合理步骤
 
  4、二次招商的实施心法
 
  A)主力店效应:由主力店年度策略决定招商月度策略、主力店数据决定精准招商
 
  B)内外动线理解:立体化动线思维、主入口确认、动线冷区增温、6项关键因素
 
  C)数据系统善用:3公里思考、时段客流曲线图剖析、客流楼层热力图、移动讯号痕迹
 
  D)预警预招商机制:五种商户分类法、租售比KPI、预警招商预启动、累积品牌经营能力知
 
  八、商业地产的经营实操心法
 
  (一)台湾成功商业地产的关键经营心法:
 
  1、场景式经营:从消费者与商户日常场景挖掘经营秘诀
 
  2、大数据透析:全面且深入、浅显易懂介绍大数据的经营魅力
 
  3、科技工具善用:当前事半功倍信息化系统在商场的运用
 
  4、消费者掌控:简易分享消费者面貌、消费行为的成功获取
 
  5、品牌商经营:供应商抢夺的步骤与方法
 
  (二)三项问题经营团队自我省视
 
  1、我和商户是什么关系:房东与房客?收租与缴租?管理与服从?下令与接收?
 
  2、我的招商很困难:找得到原因?完全摸不着?有些模糊有些确定?
 
  3、我的服务怎么做:消费者与商户要什么服务?投入多少资源与重视?服务到位?
 
  (三)经营五大核心与理念
 
  1、主力店指导经营策略:主力店决定项目客群、影响经营策略、左右日常作为
 
  2、核心商圈客群指导日常管理:核心商圈真正画法、核心商圈机会区域、核心商圈客群研究
 
  3、内外动线指导关注焦点:内外动线理解主要入口、内外动线理解项目冷区、内外动线认知客人路线
 
  4、数据分析指导精细经营:科技化系统工具收集数据、多样数据解读、数据指导业务实施
 
  5、三大业务合作指导商户服务:招商、运营、推广组合拳出击
 
  九、台湾工匠核心竞争力
 
  1、口诀一:六个问题
 
  2、口诀二:变形虫核心商圈
 
  3、口诀三:招商六个技能
 
  4、口诀四:预招商
 
  5、口诀五:商品力
 
  6、口诀六:定位三口诀
 
  十、现场解惑    Q&A
 
  【课程说明】
 
  【主办机构】中国房训网
 
  【时间地点】2019年9月28-29日   深圳(具体地点开班前一周统一发《报到通知》另行通知,详情请咨询会务组)
 
  【培训费用】6800元/人(含讲师费、场地费、讲义费、茶歇费等),会务组提供酒店代订服务,如需住宿请在报名回执单中说明,会务组统一安排,费用自理。
 
  【报名咨询】 全国免费咨询热线:400-6789-925  QQ:2442760608 E-mai:fangxunwang@qq.com微信号:fangxunwang
 
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  9月份最新房地产培训课程:http://www.hfsup.cn/training/pxdt/index.htm
 
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  2019年度房地产精品课程培训计划:http://www.hfsup.cn/dongtai/notic_7148.htm
 
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