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(南京)《2015年房地产项目开发会计人员必需掌握的核心财税问题解析》

 
上课时间: 2015年11月4-5日
 



上课地点: 南京                      课程价格: 2980元/人
授课师资:王老师          点击查看讲师介绍>>
课程人气次         收藏此课程               该课程可以做企业内训
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  【课程背景】
  
  根据房地产项目开发一线会计人员的工作需要,我们根据截止2015年10月25日的税收政策,结合营业税改征增值税和税务检查中主要问题,系统分析地产开发不同阶段的重要税务问题,帮助企业在短时间内掌握重点问题的解决方案,以降低企业税收成本和税收风险,改善您企业的资金紧张状况,彰显你的专业价值。
  
  【金牌讲师】
  
  王老师:
  
  教授,武汉大学在读博士。注册税务师、会计师、注册内部审计师。资本运作高手,地产私募专家,全国房地产经理人联合会研究员,国内知名房地产行业实战派纳税筹划专家;《新会计准则与税法差异分析》主编,中国财务总监资格认证税收筹划课程首席讲师,多家上市公司独立董事,某会计师事务所、税务师事务所主任会计师,多家银行和多家证券公司的财税顾问,多家房地产开发企业(上市和非上市企业),国有企业集团的税务顾问。
  
  具有十多年财务税收管理工作经验,具有丰富的资本运作经验,主导参与多个地产私募基金的设立和运作,参与部分企业的境内外上市运作。在多年的财税咨询实践中,对各类企业的投融资运作管理有非常深入的研究。先后在全国各大城市主讲《税收筹划》、《房地产企业融资之道》、《税收政策深度解析》、《房地产开发企业财税管理要点及节税方案设计》、《如何应对税务稽查》、《房地产企业资本运作与税务规划》、《兼并收购》等课题500余场,受训企业负责人、财务人员多达上万人。
  
  培训风格以实务见长,知识渊博、理论功底深厚。采用互动教学,内容充实新颖、气氛活跃、案例经典、分析深刻,深受学员好评,在业内享有良好声誉,被誉为“财税通”。
  
  【课程对象】
  
  各房产企业领导,财务部门负责人、会计主管、会计核算人员、税务主办、(具有一年以上房地产开发工作经验)税务、会计师事务所及各财务咨询公司的人员。
  
  【课程大纲】
  
  一:房地产营改增主要影响及对策分析
  
  1.营改增对工程造价的主要影响
  
  2.营改增对项目成本管理的影响
  
  3.营改增对产品定价的影响
  
  4.营改增对业绩考核指标销售额、对项目投资与收入估算的影响
  
  5.营改增对财务评价的影响(投资利润率、成本利润率、资本利润率)
  
  6.营改增对项目投资与收入测算的影响(重点)
  
  (投资估算表、资金计划表、销售出租收入及经营税金估算表)
  
  7.增值税的税负形成机制与营业税税负形成机制差异解析;
  
  8.不同工程管理模式的影响(平行发包、施工总承包、工程总承包)
  
  9.对土地一级开发的影响解析
  
  10.对不同项目拓展方式(合作开发)的影响解析
  
  11.对销售的影响解析
  
  ⑴ 不同销售方式税负差异显著;
  
  ⑵ 自营销售、代理(境内外)销售、带租约销售、出租、经营权的整体转让、托管、证券化、众筹。
  
  ⑶ 低成本营销、先租后售、以租代售、换房销售、升值销售、售后回购、售后返祖、租金抵月供等。
  
  12.持有物业出租、转租的税负差异解析
  
  13.融资渠道与方式的选择:(银行贷款、预售、发行股票、房地产债券、地产信托、REITS、私募融资、典当融资、合作开发)
  
  14.营改增对会计核算的影响及对策
  
  二:不同来源渠道取得或出售土地成本的构成差异(重点)
  
  1.招拍挂(净地出让、非净地出让)成本构成
  
  2.划拨用地的成本构成
  
  3.购买在建工程
  
  4.合营式合作开发
  
  5.融资型合作开发取得土地
  
  6.土地置换
  
  7.购买资产式收购项目公司
  
  8.股权收购取得项目公司土地
  
  9.投资者以土地出资
  
  10.棚户区改造取得土地
  
  三:土地增值税清算中常见的税企争议解析
  
  1.营业税、土地增值税和企业所得税有关收入确认差异解析
  
  2.土地增值税和企业所得税有关成本、费用和税金扣除差异解析
  
  3.企业成本计算对象的确定与清算单位的关系
  
  4.土地成本和其他开发成本的分摊方法(占地面积法、建筑面积法和土地估价法)
  
  5.配建保障房如何处理更合适
  
  6.同一项目的清算方法是否可以变更
  
  7.红线外支出的处理
  
  8.车位的不同成本分摊方法
  
  9.会所的不同处理方法对清算的影响
  
  10.别墅按套或按类清算的争议
  
  11.如何让选择清算时点(早清算还是晚清算)
  
  四:建安阶段的核心财税问题解析
  
  1.建安阶段的会计科目设计
  
  2.合同与发票管理
  
  3.电梯、空调、门、窗、排水设备、消防器具、智能化设备、幕墙、信报箱、洁具、家具、五金、钢结构等,在总包合同中应当约定甲供还是乙供?
  
  4.总包合同中建筑材料(钢筋、混凝土)乙供,开发公司需承担3.18%的营业税及附加?
  
  5.精装修业务,涂料、墙砖、电线、灯具、园林设备或林木应当甲供还是乙供?
  
  6.幕墙、门窗、定制家具、钢结构向生产厂商直采的节税原理
  
  7.代垫水电费的处理
  
  8.装修费用的处理(商品房住宅装修一次到位实施细则)
  
  9.精装修家电和家具的处理(渝地税(2011)221号)
  
  10.扣留的质保金需要缴纳营业税吗?
  
  11.对外付汇境外设计公司的设计费(室内设计、外立面设计、城市综合体整体建筑设计)需要缴纳10%的预提所得税?
  
  12.基础设施、公共配套和开发间接费的税务审核
  
  五:销售阶段的核心财税问题解析
  
  1.到底什么样的收入无需缴纳营业税?
  
  (“应税收入”与“非应税收入”的区分标准和依据)
  
  2.预征模式存在的主要问题
  
  3.众筹模式售房的主要财税问题解析(业内3种销售创新)
  
  4.产品应该如何定价
  
  5.租赁保证金是否应缴营业税
  
  6.“交1000抵1万”销售业务应当如何操作业务流程、合同价款、开具发票?
  
  7.老业主推荐新客户赠送免物业管理费如何操作最节税
  
  8.物业公司免收的管理费是否应当视同销售仍然确认会计收入、申报营业税?是否还负有代扣老业主20%的个人所得税的义务?
  
  9.开盘现场抽奖品活动所发生的费用应确认为“销售费用”还是“营业外支出”公司是否负有代扣20%个人所得税的义务?
  
  10.“买房送车位”业务应当如何约定合同条款以减少税务纠纷
  
  11.销售精装房按毛坯确认收入并预提装修成本,另签无偿赠送装修合同的危害
  
  12.分时度假会员模式的税收好处
  
  13.房产税的筹划思路
  
  14.会计乱用销售费用和管理费用,预提部分费用的危害
  
  六:资金管理中的核心财税问题
  
  1.借款费用或利息费用的税务处理解析
  
  2.集团企业资金集中的模式(转贷的税收利益)
  
  3.明股实债融资对营业税、土地增值税和所得税影响
  
  4.民间借贷的利息费用的税前处理思路
  
  5.借款费用的资本化与费用化对两税清算的影响差异
  
  6.资产证券化存在的主要问题解析及规避(法律、财务、税务)
  
  7.PPP项目的主要财税问题解析
  
  七:营业税、土地增值税和企业所得税的协调
  
  1.三税种的区别和联系
  
  2.实现规划、拿地、建设和销售等业务与税务管理呼应
  
  3.土地增值税和企业所得税的主要差异
  
  八:项目出售的主要财税问题解析
  
  1.项目出售和资产剥离的区别
  
  2.出售股权转让项目的财税问题解析
  
  3.出售资产转让项目的主要财税问题解析
  
  4.股权划转转让项目的主要财税问题解析
  
  5.债转股转让项目的主要财税问题解析
  
  6.企业分立方式转让项目的主要财税问题解析
  
  7.项目转让给上市公司的财税问题解析
  
  九:现场互动,专家开放时间,解答学员涉税疑难问题。
  
  【课程说明】
  
  【主办机构】中国房训网
  
  【时间地点】2015年11月4-5日   南京(具体地点开班前一周统一发《报到通知》另行通知,详情请咨询会务组)
  
  【培训费用】2980元/人(含学习费、场地费、资料费、茶歇),会务组提供酒店代订服务,如需住宿请在报名回执单中说明,会务组统一安排,费用自理。
  
  【报名咨询】 全国免费咨询热线:400-6789-925     QQ:2442760608    E-mail:fangxunwang@qq.com   微信号:fangxunwang
  
  [注:本课题亦可作为企业内训,请需要的企业电话联系: 400-6789-925]
  
  【2015年11月份最新房地产培训课程】
  
  11月份最新房地产培训课程:http://www.hfsup.cn/training/pxdt/index.html
  
  【2015年房地产培训计划】
  
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