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【课程背景】
城市发展进入到更新改造阶段，城市更新已经成为一个重要的供地方式，也因此成为了现代房地产企业城市战略布局、破解空间与资源困局的战略举措。
由于房地产企业的战略调整，或者权利主体不具备房地产开发相关经验，需寻求合作方等原因，城市更新项目的并购、合作等频繁发生，项目并购或合作本身的法律关系即较为复杂，加之城市更新政策也较为复杂且更新迅速，城市更新项目并购或合作涉及的法律问题及法律风险较多。另外，城市更新项目全程涉及计划申报和规划审批、土地建筑物核查、安置补偿协议签订、土地取得、开发建设、回迁安置等多个环节，其中任何一个环节均有可能引发法律风险，且多个环节都将涉及税费缴纳。
可见，城市更新项目并购、合作、税务筹划及全过程的法律风险识别与防范，对房地产企业开展城市更新项目有着重要的意义，值得房地产开发企业关注。
【课程对象】
1、房地产企业总裁、总经理、副总经理
2、运营管理部、拆迁管理部、项目运营部、战略投资部、工程部、客服部、营销策划部、总裁办等相关职能部门
【课程大纲】
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模块 |
主要内容 |
核心收益 |
第一部分
三旧改造法规政策要点 |
1、三旧改造5大法律体系：基础类法律法规、土地类法律法规、规划类法律法规、建设类法律法规、房产类法律法规
2、广东省三旧改造政策解读
（1）农村集体建设用地改变为国有土地问题
（2）土地出让收益处理的问题
（3）相关补办手续及程序问题
（4）边角地、插花地、夹心地的处理问题
（5）土地出让金优惠政策及财政扶持政策
3、深圳市城市更新法律法规体系介绍（深圳的特殊性）
（1）城市更新的模式：综合整治、功能改变、拆除重建
（2）城市更新的参与主体：政府、权利主体、市场主体
（3）城市更新的对象：旧工业区、旧商业区、旧住宅区、城中村及旧屋村
（4）拆除重建类的实施模式：自改模式、市场主体单独改造模式、合作改造模式、政府组织实施模式
（5）城市更新的改造条件
（6）城市更新操作流程解读 |
了解广东省三旧改造相关的法律法规要点，避免触碰到法律红线 |
第二部分
三旧改造项目法律风险管理 |
1、三旧改造项目申报风险
（1）申报条件不符风险
（2）改造意愿取得不能的风险
（3）商业目的难以实现的风险
2、补偿谈判风险
（1）补偿方案拟定的风险
（2）补偿安置的风险
（3）谈判僵局风险
3、土地取得、开发建设、回迁安置风险
（1）建筑物拆除的风险
（2）土地使用权出让
（3）工期延误风险
（4）交付风险
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学习三旧改造项目过程中的核心风险 |
第三部分
三旧改造项目并购和合作 |
u 2大并购方式
1.股权并购
案例解读：中粮收购深圳市锦峰城房地产开发有限公司案
2.资产并购
案例解读：佳兆业收购雅骏眼镜厂城市更新项目案 |
了解城市更新项目常见的收购方式 |
u 3大并购法律风险
1.股权收购的主要法律风险（同下文法人型合作，略）
2.资产收购的主要法律风险
（1）房地产设定抵押的风险
（2）房地产被查封的风险
（3）房地产存在历史遗留问题的风险 |
了解城市更新项目收购过程中存在的主要风险 |
u 2种合作模式
1.非法人型合作
2.法人型合作 |
了解城市更新项目常见的合作模式 |
u 6大合作法律风险
1.非法人型合作的主要法律风险
（1）项目管控机制缺失的风险
（2）权利人擅自退出合作的风险
2.法人型合作的主要法律风险
（1）公司或有债务的风险
（2）股权瑕疵的风险
（3）股权转让（或增资扩股）行为效力瑕疵的风险
（4）公司僵局的风险 |
掌握城市更新项目合作过程中存在的主要风险 |
第四部分
三旧改造项目重点操作实务 |
1、尽职调查
（1）对三旧改造项目合作方的尽职调查
（2）对三旧改造项目土地相关情况的尽职调查
（3）对三旧改造项目被拆迁房屋及其物权人的尽职调查
（4）对三旧改造项目与拆迁补偿有关的其他事项的尽职调查
（5）对项目所在地实施三旧改造项目的法规政策环境进行调查
2、项目审批
（1）政府对三旧改造项目的管理
（2）管理流程
（3）项目申报
（4）用地出让 |
学习三旧改项目操作流程及特殊事情处理 |
第四部分
三旧改造项目重点操作实务 |
（5）项目报建
3、谈判实务
（1）谈判技巧的含义/意义
（2）搬迁谈判基本原则
（3）沟通技巧
（4）搬迁谈判关键环节控制
4、特殊事实处理
（1）“钉子户”原因分析
（2）如何确定合理的拆赔方案
（3）非住宅拆迁的产权调换安置难
（4）回迁房选房和分配问题
（5）危机处理 |
学习三旧改项目操作流程及特殊事情处理 |
第五部分
三旧改造项目税务筹划 |
u 前期阶段的4大税种税务筹划
1.营业税筹划
（1）将不动产附属设施单独计价
（2）无形资产、不动产投资入股
2.契税筹划
3.土地增值税筹划
（1）利用代建或者合作建房进行筹划
（2）利用降低收入法进行筹划
（3）控制股权并购中隐含的土地增值税
4.企业所得税筹划
（1）利用离岸公司进行筹划
（2）利用增资并购进行筹划 |
掌握城市更新项目前期阶段的税务筹划 |
u 开发经营阶段的税务筹划
1.营业税筹划
（1）利用搬迁补偿进行筹划
（2）转让在建项目的筹划
（3）委托销售的筹划
（4）兼营行为的筹划
2.土地增值税筹划
（1）利用搬迁、拆迁等土地增值税减免措施进行筹划
（2）利用借款利息扣除方式进行筹划
（3）利用经营收入项目划定进行筹划
（4）通过普通住宅和非普通住宅项目分开独立核算增值额进行筹划
（5）销售普通住宅的，通过合理设定房价的方式进行筹划
（6）通过将代收费费用计入房价进行筹划
3.企业所得税筹划
（1）通过推迟取得当期收入进行筹划
（2）通过费用控制进行筹划
（3）利用固定资产折旧进行筹划 |
掌握城市更新项目开发经营阶段的税务筹划 |
【课程说明】
【主办机构】中国房地产培训中心 中国房训网
【时间地点】2015年7月11-12日 广州（具体地点开班前一周统一发《报到通知》另行通知，详情请咨询会务组）
【培训费用】4500元/人（讲师费、场地费、学习费、资料费、茶歇），会务组提供酒店代订服务，如需住宿请在报名回执单中说明，会务组统一安排，费用自理。
【报名咨询】 全国免费咨询热线：400-6789-925 QQ：2442760608 E-mail:fangxunwang@qq.com 微信号：fangxunwang
[注：本课题亦可作为企业内训，请需要的企业电话联系: 400-6789-925]
【2015年7月份最新房地产培训课程】
7月份最新房地产培训课程：http://www.hfsup.cn/training/pxdt/index.html
【2015年房地产培训计划】
2015年房地产培训计划下载（近800场房地产专业课程，为您量身打造！）：http://www.hfsup.cn/dongtai/notic_4392.html
（含：商业地产、工程管理、规划设计、景观设计、营销策划、销售技巧、采购管理、运营管理、项目管理、成本管理、物业管理、财务管理、税务筹划、人力资源、客户关系、企业战略、项目管控、标杆专题、楼盘考察、投融资管理、精装修管理、旅游地产、养老地产、工业地产等）
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