【课程定位】

 

　　本次课程主要围绕国有企业不良资产盘活与高效运营和价值挖掘、资本运作与风险管控等实战型内容为主要培训方向，精准锚定国资改革深化、存量资产提质增效的核心趋势，聚焦国有企业不良资产盘活痛点，打造合规打底、实战落地、资本赋能的专属特训课程，专为国有企业不良资产从业者量身定制，直击国有企业不良资产盘不清、活不动、融不到、管不精、效不高的行业顽疾。本次课程还紧扣最新国资监管政策、“两非两资”清退要求及商业资产资本化新规，摒弃纯理论宣讲，以商业资产的核心场景为依托，构建资产盘查—诊断估值—盘活策划—精细化运营—资本化运作—风险防控等全链路的实战体系，既严守国有企业资产合规处置底线，规避审计巡视风险，又聚焦现金流提升、资产增值、变现退出等实操需求，兼顾短期低效资产盘活见效与长期市场化运营机制搭建。本次课程还区别于泛化的国有企业不良资产盘活课程，主打国有企业专属、实战可落地，融合标杆案例拆解、实操工具交付、现场沙盘演练，助力学员快速掌握国有企业不良资产盘活技巧与风控方法，实现从物业持有到资产运营+资本运作的能力升级，最终达成国有企业不良资产提质、收益增收、合规盘活、资本增值的核心目标，是国有企业不良资产操盘者的专属实战型赋能课程。

 

　　【课程时长】

 

　　2天（理论讲解+政策解读+典型案例剖析+实操要点梳理+方法提炼等）。

 

　　【培训目标】

 

　　1、精准掌握国有企业不良资产科学分类方法，深度剖析盘活难的底层原因，找准资产运营优化的切入点。

 

　　2、熟练运用市场化评估手段实现不良资产的价值发现与挖掘，结合资产类型设计适配的价值提升方案。

 

　　3、掌握国有企业多元化的不良资产盘活路径与运作工具，实现不同类型闲置/低效资产的精准匹配与落地。

 

　　4、建立国有企业不良资产全流程风险防控体系，规范权属梳理、合同管理、运营管控等关键环节的合规操作。

 

　　5、打造国有企业不良资产高效运营管理体系，实现资产盘活率与收益率双提升，建立长效运营机制。

 

　　6、结合典型案例完成实操应用转化，能独立撰写符合国有企业审批要求的不良资产盘活的实施方案。

 

　　【解决痛点】

 

　　1、目前多数国有企业存在不良资产权属模糊、台账混乱、闲置与低效资产统计不全的问题，缺乏标准化盘点与分类分级方法，面对海量存量不良资产无从下手，难以精准定位可盘活的资产，导致盘活工作推进迟缓、无明确靶向。

 

　　2、随着国资监管趋严，审计、巡视督查力度加大，国有企业不良资产管理人员对“两非两资”清退、资产处置、混改、资本化运作的政策边界与合规流程掌握不透彻，担心决策失误、程序违规引发国资流失风险，不敢大胆推进盘活工作。

 

　　3、长期依赖传统物业出租模式，缺乏市场化运营思维，老旧不良资产、闲置物业业态定位模糊、招商能力薄弱、运维管理粗放，不仅出租率偏低、租金收益微薄，还面临资产持续贬值、空置率居高不下的难题。

 

　　4、不熟悉不良资产运营工具的适用场景与申报要点，不懂资产包装、现金流打造与估值提升技巧，存量不良资产难以转化为有效收益载体，不良资产变现渠道窄，无法实现资产价值最大化。

 

　　5、国有企业不良资产未建立资产盘活全周期风控体系，法律、财务、税务、招商、运营等各类风险识别不到位，缺乏针对性应对方案，且无成熟实操案例与工具借鉴，盘活方案落地性差，难以达成不良资产提质增效的目标。

 

　　【学习收获】

 

　　1、掌握国资改革、不良资产处置与“两非两资”清退最新政策及合规边界。

 

　　2、系统掌握不良资产清退、重组、混改、资本化（ABS/REITs）等多元盘活模式。

 

　　3、学会在审计、巡视、监管下安全操作，规避决策、法律与财务风险。

 

　　4、具备不良资产盘点、诊断估值、业态定位、招商运营、退出变现等全流程的操盘能力。

 

　　5、掌握老旧物业、闲置厂房等低效不良资产的改造与价值重估等实战方法。

 

　　6、熟练运用债转股、资产证券化、REITs等工具打通融资与退出通道。

 

　　7、明确决策层、执行层、保障层等部门职责，掌握跨部门协同流程。

 

　　8、对标标杆案例，复制成功经验，实现从管资产到做价值、引资本的思维升级。

 

　　【讲师介绍】

 

　　张老师：现任某国有企业（世界500强）总经济师，国有企业不良资产盘活实操型规划专家，产融建一体化实战型操盘专家，欧洲大学工商管理博士，北京大学光华管理学院高级管理人员工商管理硕士。张老师拥有16年军旅历练（从边防到总部机关）+23年国有企业高管实战，横跨央企/国有企业/民企/混合制企业，深度聚焦政府城投转型、企业投融资并购、国有企业不良资产招商与运营和产融服务，是兼具战略高度、资本深度、落地力度的实战型专家。曾任安徽国祯集团股份有限公司（A股上市）副总裁，北京昌广投资公司副总裁（合伙人），北京公联顺达停车公司（国有企业控股交通）常务副总经理，北控水务集团（国有企业控股，香港上市）副总，总参三部机关参谋（副团、中校）等。张老师擅长领域主要包括政府财政转型、央国企转型升级、产业招商运营、投融资、不良资产盘活、资本运作、宏观经济及政策解读等。张老师先后为70多个地级市、县（区）级政府、城投公司及金融机构的不良物业资产提供专业咨询和培训服务，主要包括中航工业集团、中建、中交、中铁、中电华通、北京建工、北京排水集团、玉渊潭农工商总公司、海南港航、人民网等央国企，潍坊金控集团、潍坊城投集团、泰州城投集团、泰州华信集团、漳州城投集团、泉州金控集团、金华婺城城投集团、湖洲人才集团等城投公司；拉萨市政府、台州椒江区政府、宜宾江安县和珙县政府及所属国有企业以及凯英信业、安东石油、亿阳集团、天音通信、兴源环境、启明医疗等上市公司等。张老师授课风趣幽默、生动活泼、互动性强，所讲内容深入浅出、化繁为简、简明易懂，授课内容逻辑性强、条理清晰、博闻通达，通过自己的自身实战、丰富实践与经典案例，为学员提供具有实战与实用的不良资产盘活的专业知识体系。

 

　　【培训对象】

 

　　本次课程特别适配国有企业不良资产持有主体（城投/商管公司、地方国有企业资产部）、国资监管机构、国有企业资产运营服务商、地方国有企业不良资产管理、财务、招商、运营、法务及相关业务负责人；国有企业资产统筹管理、存量资产盘活推进的政府公职人员；各地城投公司、国有企业资产管理公司、国有企业产业园区运营企业、国有房企及商管公司管理层、资产部/运营部/招商部/财务部负责人及骨干员工；国有企业不良资产招商运维、项目改造、业态规划等一线实操岗位人员以及有志于深耕国有企业不良资产运营领域的职场进阶人员等。以求助力其夯实专业功底、掌握实战技能，成为懂国资合规、懂不良资产招商与运营、懂资本运作的复合型的国有企业资产盘活实操型人才。

 

　　【课程大纲】

 

　　第一讲 国有企业不良资产分类体系与症结解析

 

　　一、国有企业资产的科学有效分类体系

 

　　1、按核心属性划分

 

　　（1）经营性国有资产（盘活核心对象商铺、写字楼、车位等）

 

　　（2）非经营性国有资产（公益属性保留+市场化运营）

 

　　（3）资源性国有资产（集约利用+市场化配置）

 

　　2、按运营状态划分

 

　　（1）闲置资产（认定标准与攻坚策略）

 

　　（2）低效运营资产（判定依据与价值提升重点）

 

　　（3）正常运营资产（精细化运营与效益优化）

 

　　3、按资产形态划分

 

　　（1）不动产类（盘活主流品类与实操聚焦重点）

 

　　（2）动产/金融/无形资产类（差异化盘活思路）

 

　　4、案例剖析：某国企资产分类实操案例（实现盘活对象的精准定位）

 

　　二、国有企业不良资产盘活难原因解析

 

　　1、权属管理层面（梳理不清与历史遗留问题）

 

　　（1）权属资料缺失、产权边界模糊的具体表现

 

　　（2）抵押/查封/跨主体划转的权利限制问题

 

　　（3）案例剖析：某老城区商业体因权属不全导致低效运营案例

 

　　2、价值认知层面（定价机制与评估思维偏差）

 

　　（1）低估/高估资产价值的典型问题与国资流失风险

 

　　（2）单一评估方法的局限性以及脱离市场行情的定价误区

 

　　（3）案例剖析：某郊区车位因定价过高导致高空置率案例

 

　　3、运营能力层面（专业缺失与管理体系粗放）

 

　　（1）“重持有、轻运营”的管理误区以及资产台账与状态跟踪缺位

 

　　（2）盘活模式单一，缺乏市场化运营策略与精细化管控能力

 

　　（3）案例剖析：某国企零散商铺因运营粗放导致收益率偏低案例

 

　　4、体制机制层面（流程僵化与考核激励缺位）

 

　　（1）审批流程繁琐导致错失市场招商与运营窗口期

 

　　（2）考核体系重主业轻资产以及容错机制缺失导致盘活动力不足

 

　　（3）案例剖析：某国企因多层级审批错失核心商圈商铺招商机遇案例

 

　　5、资源协同层面（内部分散与外部合作不足）

 

　　（1）集团内部资产分散管理无法形成规模效应

 

　　（2）与专业机构协同缺位缺乏市场化资源与运营支撑

 

　　（3）案例剖析：某国企集团零散车位整合前后运营效益对比案例

 

　　6、风险防控层面（认知片面与体系不完善）

 

　　（1）“怕风险=不操作”的认知误区并忽视闲置资产的隐性国资流失

 

　　（2）风险识别、分担、处置机制缺位导致运营纠纷应对被动

 

　　（3）案例剖析：某国企因租户信用管控缺失导致欠租风险案例

 

　　三、国有企业不良资产盘活逻辑与思路

 

　　1、国有企业不良资产保值增值的核心要求与政策底线

 

　　2、不良资产盘活核心逻辑即价值发现-价值挖掘-价值变现-长效运营

 

　　3、从“资产持有”到“资本运营”的思维转变

 

　　第二讲 国有企业不良资产价值发现与实操方法

 

　　一、国有企业不良资产科学评估与多维界定

 

　　1、主流价值评估方法的实操应用与组合使用

 

　　（1）市场比较法（可比案例选取、修正因素与差异化对比要点）

 

　　（2）收益法（租金测算、折现率选取与不同业态估值模型搭建）

 

　　（3）成本法（适用场景与局限性，三法结合的综合评估体系）

 

　　2、资产价值的多维界定维度

 

　　（1）地段价值（核心商圈/交通枢纽/产业园区的价值差异）

 

　　（2）业态价值（资产属性与最优业态的匹配性收益测算）

 

　　（3）区域发展价值（城市规划下的资产未来增值潜力评估）

 

　　（4）稀缺性价值（独有资源的市场定价权挖掘）

 

　　3、评估实操要点与定价偏差规避

 

　　（1）避免低价出租与高估低估的核心管控节点

 

　　（2）结合区域市场、地段、业态的综合定价技巧

 

　　4、案例剖析：某老工业区闲置厂房综合评估实现价值重估案例

 

　　5、实操要点：《国有资产价值评估报告》编制规范与核心内容

 

　　二、国有企业不良资产盘活潜在的价值手段

 

　　1、物理改造（轻量化升级适配市场需求）

 

　　（1）老旧资产改造的原则即低成本、高适配、强落地

 

　　（2）不同资产改造实操即写字楼→联合办公、厂房→文创园

 

　　（3）案例剖析：某低效写字楼轻量化改造后出租率与收益率双提升案例

 

　　2、业态调整（主题化规划匹配市场刚需）

 

　　（1）业态调整的核心即结合周边人群特征与市场缺口

 

　　（2）传统业态升级路径即零散商铺→社区便民服务中心、商业体→主题商业街

 

　　（3）案例剖析：某社区商铺业态重构后收益率提升至7%案例

 

　　3、资源整合（集中运营形成规模效应）

 

　　（1）集团内部资产整合即统一管理与打包运营实操方法

 

　　（2）跨区域/跨品类资产组合即业态互补与资源联动

 

　　（3）案例剖析：某国企商圈零散商铺整合为主题商业街案例

 

　　三、资产价值发现与挖掘的实操工具与清单

 

　　1、资产价值评估数据采集清单

 

　　2、资产改造与业态调整可行性分析模板

 

　　3、集团资产整合运营实施方案框架

 

　　第三讲 国有企业不良资产盘活路径（资本运作与模式匹配）

 

　　一、国有企业不良资产盘活路径与实操应用

 

　　1、基础盘活模式即租赁模式

 

　　（1）优质写字楼（长期稳定租赁、整租分租组合策略）

 

　　（2）标准车位（批量租赁、配套租赁、打包运营方案）

 

　　（3）临街商铺（差异化租赁、租期灵活调整技巧）

 

　　（4）案例剖析：某国企核心商圈写字楼整租运营案例

 

　　2、进阶盘活模式即租赁+合作运营

 

　　（1）适用资产（老旧商业体、低效厂房、产业配套资产）

 

　　（2）合作模式设计（收益分成、保底+分成的条款设定）

 

　　（3）合作方筛选标准与权责划分以及风险分担机制搭建

 

　　（4）案例剖析：某老城区商业体与专业机构合作运营年收益翻倍案例

 

　　3、专业盘活模式即轻资产托管

 

　　（1）托管运营的核心（权责界定、收益分配与考核机制）

 

　　（2）适合托管的资产类型与托管机构筛选标准

 

　　（3）托管合同的核心条款与风险防控要点

 

　　（4）案例剖析：某国企500个零散车位托管运营后收益提升120%案例

 

　　4、资本运作模式即资产证券化与REITs

 

　　（1）资产证券化（ABS）（未来现金流打包融资的实操要点）

 

　　（2）公募REITs（优质资产上市的条件与发行流程）

 

　　（3）适用资产（核心商圈不动产、产业园、保障性租赁住房）

 

　　（4）案例剖析：某央企商铺ABS融资与地方国企保障房REITs上市案例

 

　　5、资本运作模式即股权转让与联合开发

 

　　（1）项目公司股权转让（比例设定、资金回笼与资源引入）

 

　　（2）增资扩股（战略投资者引入的实操流程与合规要求）

 

　　（3）适用资产（大型产业园、闲置土地、商业综合体）

 

　　（4）案例剖析：某国企产业园股权转让引入专业运营机构案例

 

　　二、不同类型不良资产盘活模式与精准匹配

 

　　1、不动产类资产（商铺/写字楼/车位/厂房）模式匹配矩阵

 

　　2、资源性/无形资产类资产差异化盘活路径

 

　　3、闲置/低效资产盘活模式选择的核心决策要素

 

　　三、符合审批要求的不良资产盘活方案撰写

 

　　1、盘活方案核心框架与撰写要点

 

　　（1）资产现状盘点、问题分析与盘活思路

 

　　（2）实施路径、时间计划与成本预算

 

　　（3）收益测算与风险防控措施

 

　　2、收益测算实操即年租金、净收益、收益率（不低于5%）核算

 

　　3、国企审批要点把控即合规性、可行性、效益性论证

 

　　4、案例剖析：某国企闲置厂房盘活方案报审通过案例解析

 

　　5、实操模板：国企资产盘活实施方案标准化框架

 

　　第四讲 国有企业不良资产运管体系与长效机制

 

　　一、国有企业不良资产运营全流程风险防控

 

　　1、权属梳理与法律风险防控

 

　　（1）核心产权资料核查清单与权利限制清理路径

 

　　（2）权属不清、手续不全资产的合规盘活措施

 

　　（3）历史遗留租赁问题处理与合同规范修订

 

　　（4）案例剖析：某国企资产权属清理后实现合规运营案例

 

　　2、租户管理与信用风险防控

 

　　（1）租户筛选体系（企业/个人租户的多维度评估指标）

 

　　（2）租赁合同核心条款设计（租金支付、押金、违约金与解约条款）

 

　　（3）租金风险动态管控（欠租预警、催收机制与违约处理）

 

　　（4）案例剖析：某国企租户信用评分体系搭建与零欠租案例

 

　　3、运营过程中的合规与经营风险防控

 

　　（1）国资监管红线即资产处置与运营中的合规要点

 

　　（2）合作运营/托管中的合作方风险防控

 

　　（3）资产运营中的税务、消防等专项风险管控

 

　　（4）实操工具：国有资产盘活全流程风险排查清单

 

　　二、国有企业不良资产高效运营核心管控体系

 

　　1、资产维护权责划分与运营纠纷处理

 

　　（1）日常维修、大型改造的责任与费用承担原则

 

　　（2）资产定期巡检机制与维护专项资金计提

 

　　（3）运营期常见纠纷（维修/租金/业态）的预防与处理

 

　　（4）案例剖析：某国企资产维护权责清晰实现零运营纠纷案例

 

　　2、精细化收益管控与数据监控

 

　　（1）资产运营收益核算体系（收入、成本、净收益实时监控）

 

　　（2）核心考核指标（盘活率、出租率、租金收缴率、收益率）

 

　　（3）运营数据报表体系（日报/月报/季报的标准化设计）

 

　　3、运营策略动态优化

 

　　（1）区域市场行情跟踪与定价以及业态及时调整策略

 

　　（2）资产运营复盘机制即季度/年度复盘与策略优化

 

　　（3）城市规划与产业发展下的资产运营方向调整

 

　　（4）案例剖析：某国企商铺结合地铁开通调整业态与定价案例

 

　　三、国有企业不良资产长效运营机制的搭建

 

　　1、集中化资产管理体系建设

 

　　（1）集团层面专业化资产管理公司/部门的组建与权责

 

　　（2）“一资产一档案”的标准化台账与动态更新机制

 

　　（3）资产常态化盘点与闲置预警机制

 

　　（4）案例剖析：某省国资集团资产管理公司整合资产实现高效运营案例

 

　　2、专业化资产管理团队打造

 

　　（1）团队配置（评估、法务、运营、资本运作专业人才结构）

 

　　（2）市场化激励机制（与盘活率、收益率挂钩的绩效考核）

 

　　（3）团队专业能力提升（常态化培训与行业经验借鉴（

 

　　3、市场化协同运营体系

 

　　（1）与专业运营/招商/金融机构的长效合作机制

 

　　（2）政企协同即解决历史遗留问题与政策支持对接

 

　　4、资产运营与主业协同发展

 

　　（1）产业配套资产运营（为主业上下游提供服务，延伸产业链）

 

　　（2）盘活资金回流主业（技术升级、项目拓展的资本支撑）

 

　　（3）无形资产价值挖掘（品牌、专利的授权与合作开发）

 

　　（4）案例剖析：某汽车制造国企产业园运营与主业协同发展案例

 

　　四、国有企业不良资产盘活与运营成果的考核

 

　　1、盘活率提升30%以上的阶段性实施步骤

 

　　2、资产运营效益考核指标体系与验收标准

 

　　3、国资盘活与高效运营长效管理体系优化路径

 

　　五、典型案例综合复盘与实操方法的精准提炼

 

　　1、大型国有企业不良资产盘活全流程实战案例复盘（从分类到长效运营）

 

　　2、不同类型不良资产盘活与运营的实操方法提炼

 

　　3、国有企业不良资产盘活与高效运营的核心要点与避坑指南

 

　　【主办机构】中国房训网

 

　　【时间地点】2026年6月27-28日   郑州（具体地点开班前一周统一发《报到通知》另行通知，详情请咨询会务组）

 

　　【培训费用】5980元/人（费用包含学习费、场地、资料费、茶歇），住宿人员，会议组统一安排，费用自理！欢迎各企业人员前来报名参加！

 

　　【报名咨询】 全国免费咨询热线：400-6789-925     QQ：2442760608    E-mai:fangxunwang@qq.com   微信号：fangxunwang

 

　　[注：本课题亦可作为企业内训，请需要的企业电话联系: 400-6789-925]